Частная собственность устояла в суде

Филипп Терехин

Старший партнер, генеральный директор Юридической фирмы «Ляпунов Терехин и партнеры»

Экспертное мнение

Верховный суд РФ обязал Росреестр зарегистрировать землю челябинской компании

Челябинская компания «Краснопольская площадка №7» выиграла в Верховном суде России спор с региональным управлением Росреестра о праве собственности на земельный участок, часть которого предназначена для строительства дороги. В 2022 году ведомство отказалось регистрировать переход права по договору купли-продажи земли, сославшись на то, что частично участок находится на запрещенной к приватизации территории общего пользования. Компания настаивала, что закон не запрещает оборот такой земли, уже находящейся в частной собственности. Эксперты считают, решение ВС имеет принципиальное значение для судебной практики по вопросам, связанным с балансом частных и публичных интересов в земельных правоотношениях, так как устраняет правовую неопределенность.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ признала незаконным отказ управления Росреестра по Челябинской области зарегистрировать переход права собственности на земельный участок, предназначенный для строительства улицы и транспортной развязки, по договору купли-продажи. Ранее суды трех инстанций отказали ООО «Краснопольская площадка №7» в этом, ссылаясь на то, что земля общего пользования не может находится в частной собственности. Эти решения отменены определением ВС РФ. Полный текст документа опубликован в картотеке арбитражных дел.

Согласно материалам дела, в августе 2022 года «Краснопольская площадка №7» приобрела у ООО «Мистраль» участок площадью более 25 тыс. кв.м в Курчатовском районе Челябинска. После заключения договора купли-продажи новый владелец обратился в региональное управление Росреестра с заявлением о регистрации перехода права собственности, но получил отказ. Ведомство обосновало решение тем, что спорный участок частично расположен на землях общего пользования, поэтому не может находиться в частной собственности и быть предметом купли-продажи. В соответствии с утвержденным в 2021 году Генеральным планом Челябинска, спорный участок, изначально предназначенный для сельскохозяйственной деятельности, относится к землям населенных пунктов и частично расположен в границах действующих красных линий на территории общего пользования. Он необходим для продолжения строительства улицы Бейвеля и транспортной развязки. Росреестр предлагал заявителю преобразовать участок для регистрации, исключив территорию общего пользования, но компания на это не согласилась.

Оспаривая отказ в суде, «Краснопольская площадка №7» настаивала, что спорный земельный участок на момент заключения договора купли-продажи уже находился в частной собственности ООО «Мистраль» и не изымался для государственных или муниципальных нужд. Арбитражный суд Челябинской области, Восемнадцатый апелляционный и Арбитражный суд Уральского округа встали на сторону Росреестра, сославшись вслед за ведомством на п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ, которым запрещается госрегистрация права частной собственности на землю общего пользования.

Обжалуя решения в Верховном суде, «Краснопольская площадка №7» указала, что закон содержит прямой запрет лишь на приватизацию участков общего пользования, но не устанавливает запрет или ограничивает права владельца земли, уже находящейся в частной собственности.

В результате судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ встала на сторону компании, обязав управление Росреестра по Челябинской области зарегистрировать переход права собственности спорного участка к ООО «Краснопольская площадка №7». В определении высшей судебной инстанции отмечается, что спорный земельный участок в порядке приватизации выбыл из публичной собственности еще в 2012 году, на протяжении многих лет находился в частной собственности различных юридических лиц, при этом права собственности всех приобретателей подтверждалось внесением записей в госреестр недвижимости и не оспаривалось заинтересованными лицами.

По данным «СПАРК Интерфакс», ООО «Краснопольская площадка №7» была зарегистрирована в Челябинске в 2015 году. Основной вид деятельности — покупка и продажа собственного недвижимого имущества. По 45% уставного капитала компании принадлежит Андрею и Игорю Яцунам, еще 10% Татьяне Цибизовой. Братья Яцун также владеют рядом строительных компаний, занимавшихся возведением жилья на северо-западе Челябинска. В 2024 году ООО «Краснопольская площадка №7» получило чистый убыток в размере 1,1 млн руб. (-4 млн в 2023 году), чистые активы составили 134 млн руб.

Партнер юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Антон Помазан считает, что решение ВС РФ имеет «принципиальное значение» в формировании судебной практики по вопросам, затрагивающим баланс частных и публичных интересов в земельных правоотношениях, поскольку фактически формирует новый подход к толкованию положений п.12 ст.85 Земельного кодекса РФ.

«ВС РФ проводит четкое разграничение между двумя различными правовыми режимами: запретом на первоначальную приватизацию земель общего пользования и правом собственника уже приватизированного участка распоряжаться им по своему усмотрению, даже если этот участок частично находится в границах территорий общего пользования. Это имеет колоссальное значение для гражданского оборота недвижимости, поскольку до настоящего времени существовала устойчивая практика, когда органы Росреестра и суды блокировали сделки с участками, которые хотя бы частично находились в границах территорий общего пользования, даже если эта земля уже была приватизирована ранее. Такой подход создавал ситуацию правовой неопределенности для собственников и фактически обесценивал право частной собственности, делая невозможным его реализацию через отчуждение имущества»,— говорит юрист.

Другой важный аспект, по словам Антона Помазана, это признание недопустимости ситуации, при которой собственник фактически лишается возможности распоряжаться имуществом из-за перспективных градостроительных планов. «ВС РФ фактически указал, что наличие утвержденной документации по планировке территории, предусматривающей в будущем строительство объектов транспортной инфраструктуры на частном участке, не может являться основанием для ограничения гражданско-правового оборота этого участка. Если публичная власть заинтересована в использовании частной земли для общественных нужд, она должна действовать в рамках правовых механизмов изъятия участков с выплатой возмещения, но не блокировать распоряжение существующими правами собственности»,— говорит эксперт.

Старший партнер «Ляпунов, Терехин и партнеры» Филипп Терехин отмечает, что ВС РФ «жестко» оценил действия Росреестра, указав на явное превышение полномочий, поскольку ведомство не вправе требовать от владельца «отрезать» часть участка под публичные нужды вне предусмотренных законом процедур.

«Такая попытка навязать владельцу безвозмездный отказ от части земли нарушает конституционный принцип неприкосновенности частной собственности. Таким образом, решение ВС защищает не только конкретного владельца, но и служит напоминанием чиновникам. Принцип достоверности реестра и права частных собственников стоят выше ведомственных запретов»,— говорит Филипп Терехин.

По его словам, это решение может существенно повлиять не только на подход судов, но также заставит пересмотреть практику сам Росреестр и другие госорганы. «Отказы в регистрации по мотивам “земель общего пользования” теперь — крайне рискованный шаг, чреватый отменой в суде и ответственностью. Вероятно, власти будут чаще прибегать к легитимным механизмам — оспариванию первоначальной приватизации в суде или изъятию участка для государственных нужд с компенсацией вместо попыток административно блокировать права собственников. В результате практика в сфере недвижимости станет более предсказуемой. Подтвержденные ВС приоритет достоверности реестра и защита частной собственности формируют более стабильный, привлекательный для бизнеса правовой климат»,— отмечает эксперт.

Партнер и руководитель практики разрешения споров «Меллинг, Войтишкин и партнеры» Павел Новиков отмечает, что у этого решения ВС РФ есть и обратная сторона. «Даже если права на такое имущество будут зарегистрированы, ничто не мешает Росреестру передать информацию об ошибках при приватизации конкретного объекта в прокуратуру, чтобы та провела проверку и, если такие основания будут выявлены, обратилась в суд с самостоятельным деприватизационным иском, который, учитывая недавнее постановление Конституционного суда РФ № 3-П, скорее всего будет удовлетворен», — считает Павел Новиков. По его словам, по делам с подтвержденными нарушениями правил приватизации, это определение может отсрочить деприватизацию, но не запретить ее полностью.

Юлия Гарипова, Коммерсантъ