Юрист научил, как законно уменьшить налог на сдачу квартиры в аренду

Роман Ляпунов

Старший партнер Юридической фирмы «Ляпунов Терехин и партнеры»

Экспертное мнение

С 2025 года вводится прогрессивная ставка налога на доходы физических лиц, а также, в некоторых случаях, НДС для граждан, применяющих упрощенную систему налогообложения. В этой связи снова встает вопрос: какую систему налогообложения выбрать для легальной сдачи жилых помещений в аренду. Об этом рассказал Роман Ляпунов, старший партнер юридической фирмы «Ляпунов, Терехин и партнеры».

Универсального решения здесь не существует. Чтобы сэкономить на налогах, придется погружаться в расчёты в каждой отдельной ситуации, предупреждает эксперт.

Обычно у физического лица стоит выбор между следующими системами налогообложения: УСН, НДФЛ, «самозанятость», патент.

«Самозанятость» или налог на профессиональный доход

Самозанятый уплачивает налог 4% от дохода без учета расходов и не платит пенсионных взносов. При этом доход самозанятого от всех видов деятельности не может превышать 2 400 000 рублей.

«Таким образом, этот режим имеет смысл применять лицам, сдающим одну или несколько относительно недорогих квартир и не имеющим другого дохода», — отмечает юрист.

⁠Упрощенная система налогообложения (УСН)

УСН применяют индивидуальные предприниматели (ИП). По словам Ляпунова, может быть два варианта УСН: 6% от полученного дохода без вычета любых расходов и 15% от полученных доходов, из которых вычитаются расходы.

«Вариант “доходы минус расходы” имеет смысл применять только в том случае, если вы планируете реальные крупные затраты на жилое помещение — капитальный ремонт, например. Чаще применяют первый вариант — без учета расходов», — сказал Роман Ляпунов.

Что стоит учесть:

С 2025 года ИП на УСН, получающие доход больше 60 млн в год, должны будут платить НДС 5 или 7%.
⁠С доходов ИП на УСН, превышающих 300 000 рублей, нужно будет заплатить дополнительно 1%.
С 2025 года остаточная стоимость активов ИП на УСН не может превышать 200 000 тыс. рублей. В противном случае ИП переходит на общую систему налогообложения с НДС, налогом на имущество, налогом на прибыль и т. д., что, естественно, крайне невыгодно.
Субъекты РФ могут принимать решение о снижении ставок УСН.

В большинстве случаев УСН для сдачи квартир выгодно применять собственникам, которые сдают несколько квартир, и совокупный доход от их сдачи превышает 2 400 000 рублей, или лицам, совмещающим сдачу жилых помещений с иной предпринимательской деятельностью.

Патентная система налогообложения

Вместо уплаты налогов можно приобрести патент на сдачу жилья в аренду. Однако стоимость такого патента, которую можно легко рассчитать на сайте ФНС, определяется в зависимости от района местонахождения квартиры и её площади.

Применять патент имеет смысл тогда, когда стоимость сдачи жилья выше средних значений по рынку. Обычно в других случаях патент будет дороже варианта УСН или самозанятости. Но это стоит проверить, произведя расчет в каждом отдельном случае.

НДФЛ — налог на доходы физических лиц

На этой системе налогообложения физлица должны уплачивать налог в размере 13 процентов от доходов. При этом учитываются все доходы, в том числе зарплата. С 2025 года, если совокупный доход физического лица превысит 2,4 млн рублей, то оно уплачивает 15% от суммы, превышающей это значение. Если доход превысит 5 млн — 18%, и так далее, до 22%.

То есть, НДФЛ практически всегда будет проигрывать УСН, патенту и самозанятости. Исключение может составлять применение разнообразных льгот по НДФЛ и налоговых вычетов (оплата медицинских расходов, покупка первого жилья и др.).

«Таким образом, при выборе наиболее выгодной системы налогообложения при сдаче жилья в наем стоит учитывать множество индивидуальных факторов — совокупный доход, в том числе доходы от инвестиций, заработную плату и доходы от других видов предпринимательской деятельности, местоположение жилья и стоимость его аренды, льготы по налогам в вашем регионе, права на налоговые вычеты и др», — объяснил Роман Ляпунов.

Елена Рогачева. Финансы Mail.

«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».