Юристы рассказали, какое жилье можно потерять при банкротстве

Жилье, которое принадлежит должнику, не справляющемуся со своими обязательствами, является ликвидным активом, поэтому велика вероятность его изъятия и продажи для возврата долга кредитору, говорят юристы. Они рассказали РИА Недвижимость, в каких ситуациях банкрот рискует лишиться своего жилья, а когда у него все же есть возможность сохранить квартиру или дом.

Все имущество человека, начавшего процедуру личного банкротства, согласно пункту 1 статьи 213.25 федерального закона № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", включается в конкурсную массу, объясняет юрист Виктория Ситдикова. Это и касается жилья, находящегося у него собственности на дату решения арбитражного суда о банкротстве. В конкурсную массу, по словам юриста, также попадает и имущество, выявленное у банкрота или приобретенное им после даты принятия указанного решения.

Но из этого правила есть исключение – так называемые случаи предоставления должнику имущественного (исполнительского) иммунитета, которые регламентированы статьей 446 Гражданско-процессуального кодекса РФ. Прежде всего речь идет о единственном жилье банкрота.

"Если у должника в собственности несколько жилых домов или квартир, то для погашения требований кредиторов продадут все имущество, кроме единственного жилья", – разъясняет ведущий юрист адвокатского бюро "КИАП" Анна Андреева.

Стандартные схемы при попытках спасти недвижимость от продажи, когда перед признанием банкротства человек переоформляет жилье, к примеру, на родственников, не сработают, предупреждает руководитель отдела банкротств и корпоративных споров "Ляпунов, Терехин и партнеры" Анастасия Ляпунова.

"Оформлять активы на так называемых соломенных человечков, то есть номинальных собственников – плохая идея. Такие сделки легко признаются мнимыми, и имущество возвращается в конкурсную массу", – разъясняет она.

Ведь все сделки, заключенные в трехгодичный период до старта процедуры банкротства, попадают в поле зрения арбитражного управляющего и чаще всего обжалуются, поскольку свидетельствуют о выводе активов, напоминает Ситдикова.

Даже единственное жилье, по словам юристов, не обладает абсолютной защитой и может быть продано в процедуре банкротства. Это касается в первую очередь роскошной недвижимости.

Четкого понятия роскошного жилья в российском законодательстве не существует, отнесение квартиры или дома к этой категории остается на усмотрение суда.

"Как правило, суды учитывают площадь помещения, характеристики объекта, рыночную стоимость и другие критерии. Если за счет продажи единственного жилья можно купить более скромное, а оставшиеся средства направить на погашение долгов, избежать продажи такого имущества будет практически невозможно", – предупреждает Андреева.

В качестве примера Ляпунова приводит решение суда, который признал роскошным дом в Подмосковье площадью 153 квадратных метра.

"Обычно в таких случаях вырученные от продажи признанного роскошным жилья деньги частично тратятся на покупку должнику нового, более скромного жилья взамен проданного", – разъясняет Ляпунова.

После продажи такого жилья банкрот должен быть в состоянии купить себе квартиру из расчета 18 квадратных метров жилой площади на одного человека, добавляет адвокат, председатель ББСП Елена Скрипцова.

Еще один возможный путь лишиться единственного жилья – не проживать этой квартире или доме. По этой причине невозможно признать единственным жильем заграничную квартиру, обращает внимание Ситдикова. А вот квартира в другом регионе России, по ее словам, вполне может подпадать под эту категорию.

"Иммунитет на единственное жилье действует, когда оно действительно нужно человеку для жизни. Если же выяснится, что должник фактически не проживает в своей единственной квартире или доме, например давно уехал за границу или сдает квартиру и сам снимает другую, у суда есть формальное основание убрать такую недвижимость из-под защиты", – предостерегает Ляпунова.

Так, в одном деле кредиторы пытались выселить должника из его 40-метровой квартиры, узнав, что он ее сдавал в аренду и сам там не жил, приводит пример Ляпунова. В результате после долгих разбирательств жилье все же осталось за должником в виду его небольшой площади, но тем не менее сам факт долгого отсутствия собственника в единственном жилье может сыграть против него в суде.

Единственное жилье могут также продать в счет погашения долгов банкрота, если оно находится в ипотеке. В таком случае взыскание на него обращает залоговый кредитор, обычно это банк, говорит Андреева.

"Один из способов сохранить единственное ипотечное жилье – локальное мировое соглашение. Оно заключается с залоговым кредитором и касается только ипотечного имущества", – рассказывает юрист.

Согласие других кредиторов для заключения мирового соглашения не требуется, обращает внимание Скрипцова.

Вместе с тем по его условиям ипотечные платежи за должника могут вносить третьи лица, например родственники. Это позволяет, по словам Андреевой, сохранить единственное жилье, но избавиться от других долгов.

"В случае же нарушения мирового соглашения со стороны должника, требования банка включаются в реестр кредиторов, а ипотечное жилье даже единственное подлежит продаже", – отмечает Скрипцова.

Лишиться даже единственного жилья должник может и в ситуации, когда он совершил с ним махинации, пытаясь укрыть его от кредиторов, говорит Ляпунова. Это возможно, если выяснится, что квартиры или дом были получены незаконно или использованы для уклонения от уплаты долгов.

"В одном из недавних дел должница из Москвы незадолго до банкротства подарила свою квартиру отцу. Суд расценил такую сделку как попытку обмануть кредиторов и вернул недвижимость в конкурсную массу, лишив ее статуса неприкосновенной собственности", – приводит пример из практики Ляпунова.

Иначе говоря, если должник формально оставил себя без жилья через подозрительную сделку, его все равно могут отнять и продать для расчета с кредиторами, констатирует юрист.

Анна Смирнова. РИА Недвижимость