+7 499 112 42 22
info@slp-legal.ru
Оставьте свои данные и мы Вам перезвоним!
Мы используем cookie, чтобы сделать ваш опыт использования нашего сайта лучше.
Продолжая использовать сайт, вы соглашаетесь с нашей Политикой в отношении файлов cookie.
Продолжая использовать сайт, вы соглашаетесь с нашей Политикой в отношении файлов cookie.
Корректирующая фаза
Старший партнер, генеральный директор Юридической фирмы «Ляпунов Терехин и партнеры»
Экспертное мнение
Экспертное мнение
Почему растет число споров между арендодателями и арендаторами коммерческой недвижимости
Последние годы объемы судебных разбирательств по договорам аренды коммерческих помещений заметно увеличиваются. При незначительном росте числа исков общая сумма требований по ним увеличилась с 2022 года почти вдвое. Речь идет о сотнях миллиардов рублей. Причины сложившейся тенденции разные. Арендаторы небольших площадей в целом испытывают сложности со своевременным внесением платежей. В случае с крупными объектами и долгосрочными контрактами пользователи борются за сохранение старых условий, а собственники — за повышение ставок. «Ъ-Недвижимость» обсудил с юристами, как предприниматели обычно урегулируют арендные разногласия и на какие аргументы обращают внимание суды.
Из данных Судебного департамента при Верховном суде России следует, что на рынке аренды коммерческой недвижимости последовательно увеличивается объем неплатежей. В 2022 году в арбитражные суды (рассматривают споры предпринимателей и компаний) поступило 68,3 тыс. исков по договорам аренды, общий размер требований по которым составил более 160 млрд руб., в 2023 году — 66,9 тыс. заявлений на 174,2 млрд руб., в 2024 году — 64 тыс. исков на 311,1 млрд руб. То есть общая сумма споров с 2022 года к 2024-му выросла почти вдвое. Чаще всего стороны оказываются в суде именно с требованием о взыскании задолженности по договору аренды.
Статистики по итогам 2025 года пока нет, но данные судов за первое полугодие говорят о сохранении тенденции: подано 30,7 тыс. исков на общую сумму 99,6 млрд руб.
Учитывая изменения в налоговой политике и смещение потребительского спроса в онлайн-каналы, можно предположить, что ситуация ухудшится, прогнозирует младший партнер адвокатского бюро «Бельский и партнеры» Константин Шорыгин.
Схожие ожидания и у других экспертов. Ошибки позиционирования на рынке, существенное увеличение стоимости кредитования и других расходов действительно привели к тому, что многие арендаторы не справились с финансовой нагрузкой и начали задерживать арендные платежи, делится наблюдениями партнер практики недвижимости и строительства ALUMNI Partners Юрий Чернобривцев.
По словам гендиректора юрфирмы «Ляпунов, Терехин и партнеры» Филиппа Терехина, сейчас рынок коммерческой недвижимости находится в корректирующей фазе: перестраивается баланс спроса и предложения, идет перефокусировка на модели продаж объектов, бизнес уходит от арендной модели. При этом состояние рынка неоднородное. Константин Шорыгин указывает, что многие небольшие магазины не смогли выстроить полноценную новую модель бизнеса с учетом новых реалий. Это стало причиной возникновения задолженностей перед арендодателями.
Вместе с тем спрос арендаторов на площади в больших комплексах не падает, поэтому и проблем с дефолтами арендаторов в этом сегменте юристы не отмечают. Однако в случае с крупными площадями арендодателям невыгодно держать действующие контракты на старых условиях с низкими ставками. А чаще всего такие договоры являются долгосрочными, заключенными до конъюнктурных изменений на рынке коммерческой недвижимости, отмечает Константин Шорыгин.
Из данных Судебного департамента при Верховном суде России следует, что на рынке аренды коммерческой недвижимости последовательно увеличивается объем неплатежей. В 2022 году в арбитражные суды (рассматривают споры предпринимателей и компаний) поступило 68,3 тыс. исков по договорам аренды, общий размер требований по которым составил более 160 млрд руб., в 2023 году — 66,9 тыс. заявлений на 174,2 млрд руб., в 2024 году — 64 тыс. исков на 311,1 млрд руб. То есть общая сумма споров с 2022 года к 2024-му выросла почти вдвое. Чаще всего стороны оказываются в суде именно с требованием о взыскании задолженности по договору аренды.
Статистики по итогам 2025 года пока нет, но данные судов за первое полугодие говорят о сохранении тенденции: подано 30,7 тыс. исков на общую сумму 99,6 млрд руб.
Учитывая изменения в налоговой политике и смещение потребительского спроса в онлайн-каналы, можно предположить, что ситуация ухудшится, прогнозирует младший партнер адвокатского бюро «Бельский и партнеры» Константин Шорыгин.
Схожие ожидания и у других экспертов. Ошибки позиционирования на рынке, существенное увеличение стоимости кредитования и других расходов действительно привели к тому, что многие арендаторы не справились с финансовой нагрузкой и начали задерживать арендные платежи, делится наблюдениями партнер практики недвижимости и строительства ALUMNI Partners Юрий Чернобривцев.
По словам гендиректора юрфирмы «Ляпунов, Терехин и партнеры» Филиппа Терехина, сейчас рынок коммерческой недвижимости находится в корректирующей фазе: перестраивается баланс спроса и предложения, идет перефокусировка на модели продаж объектов, бизнес уходит от арендной модели. При этом состояние рынка неоднородное. Константин Шорыгин указывает, что многие небольшие магазины не смогли выстроить полноценную новую модель бизнеса с учетом новых реалий. Это стало причиной возникновения задолженностей перед арендодателями.
Вместе с тем спрос арендаторов на площади в больших комплексах не падает, поэтому и проблем с дефолтами арендаторов в этом сегменте юристы не отмечают. Однако в случае с крупными площадями арендодателям невыгодно держать действующие контракты на старых условиях с низкими ставками. А чаще всего такие договоры являются долгосрочными, заключенными до конъюнктурных изменений на рынке коммерческой недвижимости, отмечает Константин Шорыгин.
Как действуют арендодатели
Собственники недвижимости пытаются добиться повышения арендной платы в основном переговорным путем. Впрочем, иногда они прибегают и к более агрессивным методам, фиксируя все возможные нарушения, чтобы затем реализовать право на односторонний отказ от договора, отмечает Юрий Чернобривцев. В пример Константин Шорыгин приводит разбирательство между ООО «Современные фонды недвижимости» (компания, управляющая инвестициями в коммерческую недвижимость) и АО «Вкусвилл». Торговая сеть пыталась оспорить отказ управляющей компании от предоставления площадей. Но в итоге спор завершился мировым соглашением — участники дела урегулировали свои разногласия.
Если же речь идет о просрочке, то арендодатели зачастую направляют арендатору претензию с требованием выплатить задолженность под угрозой начисления штрафов или пеней, рассказывает Филипп Терехин. Помимо неустоек, в договоры обычно включается право на приостановку подачи коммунальных ресурсов и ограничение доступа в помещения — на практике это эффективный механизм, позволяющий стимулировать арендатора погасить долг, рассказывает Юрий Чернобривцев. Также арендодатели пытаются снизить для себя риски, требуя предоставить банковскую гарантию, обеспечительный платеж или поручительство учредителей бизнеса за выполнение компанией обязательств, уточняют юристы. Используется и удержание вещей арендатора, но, как правило, это возможно только в случае, когда тот оставил имущество в помещениях по истечении срока аренды.
Впрочем, сторонам не всегда удается обойтись лишь включением в договор названных средств обеспечения исполнения обязательств. Нередко разногласия решаются уже в судах.
В деле по иску ООО «Темпо Инвест» Арбитражный суд Москвы взыскал с АО «Октоблу» (управляло сетью Desport, создано на базе бывших магазинов французской Decathlon в России) штраф в размере, эквивалентном фиксированной арендной плате за шесть месяцев,— 28,53 млн руб. Причинами стали просрочка арендных платежей и непредоставление банковской гарантии, которой требовал договор, отмечает Филипп Терехин. Вместе с тем судебный порядок разрешения спора с арендатором не всегда оправдан. По словам эксперта, порой выгоднее провести переговоры и согласовать рассрочку внесения арендных платежей, арендные каникулы или досрочное расторжение договора.
Если же речь идет о просрочке, то арендодатели зачастую направляют арендатору претензию с требованием выплатить задолженность под угрозой начисления штрафов или пеней, рассказывает Филипп Терехин. Помимо неустоек, в договоры обычно включается право на приостановку подачи коммунальных ресурсов и ограничение доступа в помещения — на практике это эффективный механизм, позволяющий стимулировать арендатора погасить долг, рассказывает Юрий Чернобривцев. Также арендодатели пытаются снизить для себя риски, требуя предоставить банковскую гарантию, обеспечительный платеж или поручительство учредителей бизнеса за выполнение компанией обязательств, уточняют юристы. Используется и удержание вещей арендатора, но, как правило, это возможно только в случае, когда тот оставил имущество в помещениях по истечении срока аренды.
Впрочем, сторонам не всегда удается обойтись лишь включением в договор названных средств обеспечения исполнения обязательств. Нередко разногласия решаются уже в судах.
В деле по иску ООО «Темпо Инвест» Арбитражный суд Москвы взыскал с АО «Октоблу» (управляло сетью Desport, создано на базе бывших магазинов французской Decathlon в России) штраф в размере, эквивалентном фиксированной арендной плате за шесть месяцев,— 28,53 млн руб. Причинами стали просрочка арендных платежей и непредоставление банковской гарантии, которой требовал договор, отмечает Филипп Терехин. Вместе с тем судебный порядок разрешения спора с арендатором не всегда оправдан. По словам эксперта, порой выгоднее провести переговоры и согласовать рассрочку внесения арендных платежей, арендные каникулы или досрочное расторжение договора.
Как быть арендатору
В свою очередь, у арендаторов, в особенности из сегмента малого и среднего бизнеса, обычно нет ни сил, ни ресурсов заниматься судебными спорами, отмечает Константин Шорыгин. По его словам, это часто приводит к вынужденному завершению деятельности — например, закрытию точки в конкретном торговом центре, что невыгодно и самому арендодателю. В этой связи наиболее адекватным способом урегулирования разногласий он видит переговоры.
Впрочем, Филипп Терехин признает, что возможность добиться уступок напрямую зависит от сложившихся взаимоотношений сторон. «Если арендодатель заинтересован в сохранении арендатора, стороны, как правило, согласуют отсрочку платежей или определенный дисконт»,— уточняет Юрий Чернобривцев.
Однако, уточняет юрист, «возможности арендодателей по предоставлению специальных условий не безграничны», поскольку у них есть свои расходные обязательства, в том числе перед кредитующими банками.
Арендаторам, которые чувствуют, что скоро уже не смогут платить за аренду, Филипп Терехин рекомендует действовать поэтапно. Сначала нужно оценить свою возможность погасить задолженность по аренде в ближайшие месяцы и рассмотреть вопрос о сдаче части объекта в субаренду. В случае, если это не позволяет дальше нести бремя арендных платежей, стоит перейти к переговорам с владельцем о предоставлении рассрочки или арендных каникул. Если же прибыль арендатора снижается на протяжении полугода, ему стоит освободить помещение, чтобы избежать увеличения задолженности, резюмирует юрист.
Впрочем, Филипп Терехин признает, что возможность добиться уступок напрямую зависит от сложившихся взаимоотношений сторон. «Если арендодатель заинтересован в сохранении арендатора, стороны, как правило, согласуют отсрочку платежей или определенный дисконт»,— уточняет Юрий Чернобривцев.
Однако, уточняет юрист, «возможности арендодателей по предоставлению специальных условий не безграничны», поскольку у них есть свои расходные обязательства, в том числе перед кредитующими банками.
Арендаторам, которые чувствуют, что скоро уже не смогут платить за аренду, Филипп Терехин рекомендует действовать поэтапно. Сначала нужно оценить свою возможность погасить задолженность по аренде в ближайшие месяцы и рассмотреть вопрос о сдаче части объекта в субаренду. В случае, если это не позволяет дальше нести бремя арендных платежей, стоит перейти к переговорам с владельцем о предоставлении рассрочки или арендных каникул. Если же прибыль арендатора снижается на протяжении полугода, ему стоит освободить помещение, чтобы избежать увеличения задолженности, резюмирует юрист.
Ян Назаренко. Коммерсантъ