Машино-места избавили от споров

Роман Ляпунов

Старший партнер Юридической фирмы «Ляпунов Терехин и партнеры»

Экспертное мнение

Начал действовать упрощенный порядок оформления прав на места в паркингах и гаражах

В России заработал упрощенный порядок оформления прав на машино-место в капитальных паркингах многоквартирных домов или гаражах. Теперь собственник доли нежилого помещения может оформить выдел места без длительных поисков других сособственников — достаточно уведомить их через доску объявлений или в местной газете. Проблемы автовладельцев, возникающие из-за поиска дольщиков в паркингах, ранее потребовал решить Конституционный суд. Опрошенные “Ъ” адвокаты считают, что нововведение облегчило порядок выделения машино-места из общей долевой собственности и значительно упростило возможность регистрации имущества.

4 декабря вступила в силу новая редакция Гражданского кодекса и закона «О государственной регистрации недвижимости». Она позволяет обладателю доли в паркинге в здании или в гараже выделить машино-место в натуре (чтобы распоряжаться им как самостоятельным объектом имущества — например, продать или сдать в аренду) без согласия владельцев других долей. Также для этого больше не нужно решения общего собрания собственников.

Закон был разработан во исполнение постановления Конституционного суда (КС) от 18 апреля 2023 года. Суд рассматривал жалобу Ивана Короткова — владельца машино-мест в паркинге в многоквартирном доме. Они были зарегистрированы в виде его долей в общей собственности, и господин Коротков захотел выделить их в натуре. Но для этого нужно было получить согласие всех сособственников, зарегистрировавших свои доли в ЕГРН. Сделать это не удалось — в том числе из-за невозможности с ними связаться. После чего Иван Коротков прошел несколько судебных инстанций и дошел до КС.

Суд проверил действующие нормы ГК РФ и подтвердил, что у граждан могут возникнуть трудности с поиском сособственников и даже просто с установлением их личности и мест жительства.

Такие проблемы возникают, когда собственники машино-мест, расположенных в нежилом помещении многоквартирного дома, там не проживают. Либо, например, если их места расположены в многоуровневом паркинге. КС указал также, что проведение общего собрания собственников часто является почти «нерешаемой задачей», а интересы сособственников могут не совпадать. Поэтому норму ГК об обязательном согласовании выдела в натуре суд признал несоответствующей Конституции, указав, что она ведет «к необоснованному ограничению права иметь имущество в собственности». КС постановил изменить законодательство. Правительство внесло соответствующий законопроект в парламент в 2023 году. Спустя год его приняли, в среду он вступил в силу.

Отныне граждане просто уведомляют других дольщиков о своих планах.

Владелец машино-места должен нанять кадастрового инженера, который подготовит все документы, и разместить извещение о выделении места в натуре на досках объявлений в паркинге, гараже или в местных СМИ. В объявлении должны быть указаны данные собственника, кадастровый номер помещения и другие необходимые сведения. При отсутствии возражений в течение 30 дней считается, что согласование получено. Если возражения все же поступают, то проводится собрание только возражающих собственников. Если несогласные появляются по истечении 30 дней, они вправе обратиться в суд.

Термин «машино-место» был введен в 2017 году: это часть здания или сооружения, предназначенная для хранения авто и не отделенная стеной от других мест. По данным Росреестра (предоставлены по запросу “Ъ”), в 2021 году было зарегистрировано 174 тыс. прав на машино-места, в 2022 году — 196,3 тыс., в 2023 году — 216,8 тыс., за девять месяцев 2024 года — 178 тыс.

«Нововведение, безусловно, упростило порядок выделения машино-места из общей долевой собственности. И предоставило собственнику более понятную возможность регистрации имущества,— считает адвокат, партнер компании "Братья Яблоковы" Артем Яблоков.— Выделенное машино-место легче реализовать или сдать в аренду, это более понятное имущество с понятными границами». Новый алгоритм является «эффективным способом обойти нежелание сособственников принимать участие в общих делах, которое часто блокирует полезные инициативы в многоквартирных домах», считает адвокат. Вместе с тем он отмечает: после выделения машино-места собственнику необходимо будет урегулировать порядок подъезда и выезда с территории. Этот вопрос может относиться к компетенции, например, гаражно-строительного кооператива, руководство которого, «возможно, будет сопротивляться».

Споры при выделении машино-мест в долевой собственности встречаются часто, особенно в крупных жилых комплексах, где количество совладельцев может достигать нескольких десятков или даже сотен, добавляет старший партнер компании «Ляпунов, Терехин и партнеры» Роман Ляпунов. «До принятия закона согласование с каждым совладельцем было обязательным, что увеличивало количество конфликтов,— говорит он.— В теории новый закон облегчит процедуру для тысяч граждан. Особенно в крупных городах, где машино-места в паркингах являются востребованным ресурсом. Реальный эффект будет зависеть от соблюдения процедуры согласования и прозрачности кадастровых работ». Кадастровый инженер, отмечает господин Ляпунов, должен гарантировать, что выделение одного машино-места не приведет к созданию препятствий для использования других. Эксперт также говорит о рисках возможного ущемления прав других совладельцев — например, при выборе местоположения машино-мест: «Это может касаться случаев, когда одно место занимает наиболее удобное пространство, оставляя соседям менее удобные зоны».

Иван Буранов. Коммерсантъ.