+7 499 112 42 22
info@slp-legal.ru
Оставьте свои данные и мы Вам перезвоним!
Мы используем cookie, чтобы сделать ваш опыт использования нашего сайта лучше.
Продолжая использовать сайт, вы соглашаетесь с нашей Политикой в отношении файлов cookie.
Продолжая использовать сайт, вы соглашаетесь с нашей Политикой в отношении файлов cookie.
Обогащение спустят на землю
Старший партнер Юридической фирмы «Ляпунов Терехин и партнеры»
Экспертное мнение
Экспертное мнение
Есть ли предел у размера платы за пользование частным участком
Верховному суду РФ (ВС) предстоит разобраться, есть ли ограничение у платы за пользование чужой землей. Компания обнаружила на арендованном участке чужую постройку и потребовала с ее владельца более миллиона рублей за пользование этой частью земли исходя из рыночной стоимости аренды. Примечательно, что эта сумма превышала платеж арендатора за весь участок, размер которого был в десятки раз больше. Одни арбитражные суды сочли требуемую сумму обоснованной, другие — завышенной. Должен ли нарушитель платить «по рынку» или такой подход позволит неосновательно обогатиться самому арендатору, разберется экономколлегия ВС.
История началась в декабре 2023 года, когда ООО «Грин Моторс» арендовало у Наталии Мартыненко участок в Краснодарском крае площадью 2,19 га с использованием под размещение растворобетонного узла производственной базы. Арендная плата по договору составляла 29 тыс. руб. в месяц, но в январе 2024 года ставку подняли до 97,75 тыс. руб. При этом в договоре был установлен прямой запрет на сдачу земли в субаренду без письменного согласия собственницы.
Затем «Грин Моторс» обнаружил на арендуемой земле некапитальное строение столовой, принадлежащее ООО «Промстроймонтаж», и решил взыскать с владельца постройки неосновательное обогащение в виде сбереженной арендной платы за пользование этой частью участка.
Для этого компания наняла специалиста, который замерил землю под столовой (800 кв. м) и оценил рыночную стоимость ее аренды в 100 тыс. руб. в месяц. Исходя из этого «Грин Моторс» подал к «Промстроймонтажу» иск на 1,1 млн руб. за 11 месяцев, начиная с декабря 2023-го.
Арбитражный суд Краснодарского края удовлетворил требования истца, сославшись на презумпцию платности землепользования. По мнению суда, поскольку «Промстроймонтаж» использовал чужую землю без законных оснований, он обязан компенсировать это по рыночной стоимости, подтвержденной специалистом, а контррасчет ответчик не представил.
Но апелляционный суд занял другую позицию и существенно снизил сумму взыскания — до 10,53 тыс. руб., исходя из того, что неосновательное обогащение ответчика образовалось за счет истца, который платил собственнику за весь участок. Следовательно, взыскивать нужно пропорциональную долю от фактически понесенных арендатором расходов (арендной платы). К тому же субаренда была запрещена договором, то есть извлекать доход из земли истец все равно не мог, отметил суд.
Окружная кассация отменила это решение, поддержав взыскание 1,1 млн руб. по рыночной стоимости аренды.
Суд указал, что участок находится не в государственной, а в частной собственности и плата за эту землю не регулируется органами власти. Кроме того, ставка из договора между собственником земли и арендатором не может применяться к отношениям с третьим лицом-нарушителем, сочла кассация.
Теперь по жалобе «Промстроймонтажа» дело передали в экономколлегию ВС. Ответчик настаивает, что сумма неосновательного обогащения должна рассчитываться исходя из фактически понесенных арендатором расходов с учетом принципа пропорциональности, иначе неосновательное обогащение образуется уже на стороне самого истца. Слушание в ВС назначено на 5 августа.
Руководитель практики корпоративного права консалтинга Legal Principles Русудани Закарая говорит, что подобные споры возникают достаточно часто. По наблюдениям старшего партнера «Ляпунов, Терехин и партнеры» Романа Ляпунова, сейчас по такой категории споров единообразия нет. В судебной практике есть два основных подхода, рассказывает госпожа Закарая: первый основан на рыночной стоимости (взыскивается стоимость аренды аналогичного участка той же площади в той же местности), второй — на принципе пропорциональности (взыскивается доля от арендной платы за весь участок, пропорциональная той части земли, которая занята строением).
По мнению господина Ляпунова, более корректно ориентироваться на рыночную стоимость. Лицо, неосновательно пользовавшееся чужим имуществом, обязано возместить стоимость такого пользования по цене, существовавшей в этом месте и в этот период, объясняет юрист. То, что размер платы за пользование частными участками нормативно не урегулирован, не означает, что он может быть установлен произвольно, уточняет юрист практики «Недвижимость. Земля. Строительство» юрфирмы Vegas Lex Марина Преображенская. По ее словам, истцу необходимо доказать «реальную возможность получения прибыли в заявленном размере», а если в договоре был запрет субаренды, то о доходах арендатора речь вообще не идет.
Русудани Закарая, напротив, склоняется к расчету пропорционально доле арендной платы: «Если арендатор получает от пользователя больше, чем сам отдает собственнику, это противоречит принципу добросовестности». Цель института неосновательного обогащения — компенсировать приобретенную имущественную выгоду, а не создать кредитору дополнительный источник дохода, подтверждает управляющий партнер Land Law Firm Денис Литвинов. Он полагает, что арендатор может рассчитывать на возмещение части собственных расходов (платы собственнику участка).
При этом важно учитывать все обстоятельства, добавляет господин Литвинов, например, если арендатор сам разрешил владельцу здания пользоваться частью участка без заключения договора субаренды, а спустя несколько лет предъявил иск о взыскании неосновательного обогащения, это могут признать злоупотреблением. Роман Ляпунов надеется, что ВС сформирует универсальный подход, на который будут ориентироваться нижестоящие инстанции.
История началась в декабре 2023 года, когда ООО «Грин Моторс» арендовало у Наталии Мартыненко участок в Краснодарском крае площадью 2,19 га с использованием под размещение растворобетонного узла производственной базы. Арендная плата по договору составляла 29 тыс. руб. в месяц, но в январе 2024 года ставку подняли до 97,75 тыс. руб. При этом в договоре был установлен прямой запрет на сдачу земли в субаренду без письменного согласия собственницы.
Затем «Грин Моторс» обнаружил на арендуемой земле некапитальное строение столовой, принадлежащее ООО «Промстроймонтаж», и решил взыскать с владельца постройки неосновательное обогащение в виде сбереженной арендной платы за пользование этой частью участка.
Для этого компания наняла специалиста, который замерил землю под столовой (800 кв. м) и оценил рыночную стоимость ее аренды в 100 тыс. руб. в месяц. Исходя из этого «Грин Моторс» подал к «Промстроймонтажу» иск на 1,1 млн руб. за 11 месяцев, начиная с декабря 2023-го.
Арбитражный суд Краснодарского края удовлетворил требования истца, сославшись на презумпцию платности землепользования. По мнению суда, поскольку «Промстроймонтаж» использовал чужую землю без законных оснований, он обязан компенсировать это по рыночной стоимости, подтвержденной специалистом, а контррасчет ответчик не представил.
Но апелляционный суд занял другую позицию и существенно снизил сумму взыскания — до 10,53 тыс. руб., исходя из того, что неосновательное обогащение ответчика образовалось за счет истца, который платил собственнику за весь участок. Следовательно, взыскивать нужно пропорциональную долю от фактически понесенных арендатором расходов (арендной платы). К тому же субаренда была запрещена договором, то есть извлекать доход из земли истец все равно не мог, отметил суд.
Окружная кассация отменила это решение, поддержав взыскание 1,1 млн руб. по рыночной стоимости аренды.
Суд указал, что участок находится не в государственной, а в частной собственности и плата за эту землю не регулируется органами власти. Кроме того, ставка из договора между собственником земли и арендатором не может применяться к отношениям с третьим лицом-нарушителем, сочла кассация.
Теперь по жалобе «Промстроймонтажа» дело передали в экономколлегию ВС. Ответчик настаивает, что сумма неосновательного обогащения должна рассчитываться исходя из фактически понесенных арендатором расходов с учетом принципа пропорциональности, иначе неосновательное обогащение образуется уже на стороне самого истца. Слушание в ВС назначено на 5 августа.
Руководитель практики корпоративного права консалтинга Legal Principles Русудани Закарая говорит, что подобные споры возникают достаточно часто. По наблюдениям старшего партнера «Ляпунов, Терехин и партнеры» Романа Ляпунова, сейчас по такой категории споров единообразия нет. В судебной практике есть два основных подхода, рассказывает госпожа Закарая: первый основан на рыночной стоимости (взыскивается стоимость аренды аналогичного участка той же площади в той же местности), второй — на принципе пропорциональности (взыскивается доля от арендной платы за весь участок, пропорциональная той части земли, которая занята строением).
По мнению господина Ляпунова, более корректно ориентироваться на рыночную стоимость. Лицо, неосновательно пользовавшееся чужим имуществом, обязано возместить стоимость такого пользования по цене, существовавшей в этом месте и в этот период, объясняет юрист. То, что размер платы за пользование частными участками нормативно не урегулирован, не означает, что он может быть установлен произвольно, уточняет юрист практики «Недвижимость. Земля. Строительство» юрфирмы Vegas Lex Марина Преображенская. По ее словам, истцу необходимо доказать «реальную возможность получения прибыли в заявленном размере», а если в договоре был запрет субаренды, то о доходах арендатора речь вообще не идет.
Русудани Закарая, напротив, склоняется к расчету пропорционально доле арендной платы: «Если арендатор получает от пользователя больше, чем сам отдает собственнику, это противоречит принципу добросовестности». Цель института неосновательного обогащения — компенсировать приобретенную имущественную выгоду, а не создать кредитору дополнительный источник дохода, подтверждает управляющий партнер Land Law Firm Денис Литвинов. Он полагает, что арендатор может рассчитывать на возмещение части собственных расходов (платы собственнику участка).
При этом важно учитывать все обстоятельства, добавляет господин Литвинов, например, если арендатор сам разрешил владельцу здания пользоваться частью участка без заключения договора субаренды, а спустя несколько лет предъявил иск о взыскании неосновательного обогащения, это могут признать злоупотреблением. Роман Ляпунов надеется, что ВС сформирует универсальный подход, на который будут ориентироваться нижестоящие инстанции.
Ян Назаренко, Анна Занина. Коммерсантъ
Оставьте свои данные и мы Вам перезвоним!