+7 499 112 42 22
info@slp-legal.ru
Оставьте свои данные и мы Вам перезвоним!
Мы используем cookie, чтобы сделать ваш опыт использования нашего сайта лучше.
Продолжая использовать сайт, вы соглашаетесь с нашей Политикой в отношении файлов cookie.
Продолжая использовать сайт, вы соглашаетесь с нашей Политикой в отношении файлов cookie.
Операция «перенос и ликвидация»
Старший партнер Юридической фирмы «Ляпунов Терехин и партнеры»
Экспертное мнение
Экспертное мнение
Как в 2026 году законно сделать перепланировку в квартире
Квартиры в стране строят по типовым проектам, которые нравятся далеко не всем. Собственники жилья все чаще переделывают навязанные им планировочные решения жилища на свое усмотрение. Изменения не всегда фиксируются на бумаге, и власти фиксируют нарушения. Как сегодня законно перепланировать свою квартиру, разбирался «Ъ-Недвижимость».
Что говорит закон
В регионах вопросами перепланировки и переустройства занимаются региональные органы власти, а в столице — Мосжилинспекция (МЖИ). В 2025 году в МЖИ поступило 32,3 тыс. запросов на оформление таких изменений, тогда как годом ранее их было 29,7 тыс., сообщили «Ъ-Недвижимости» в этом ведомстве. Там связывают рост числа заявлений с совершенствованием порядка оказания услуги.
При изменении интерьера жилища граждане применяют два вида работ: переустройство и перепланировку. Если в квартире переставляют плиту или кухонную раковину, меняют ванну на душевую кабину в санузле — это переустройство. Перепланировка — это работы по объединению или расширению комнат, строительству или демонтажу перегородок.
Процессы перепланировки и переустройства в квартирах регулируются несколькими законами. Например, статьи 25–29 Жилищного кодекса РФ определяют понятия перепланировки и переустройства, порядок их согласования и последствия самовольных работ. Статья 7.21 Кодекса об административных правонарушениях РФ устанавливает штрафы за незаконную перепланировку, ФЗ №608-ФЗ от 19 декабря 2023 года внес ключевые изменения в ЖК РФ и закон «О государственной регистрации недвижимости», вступившие в силу 1 апреля 2024 года.
С апреля 2024 года перепланировка в правовом смысле — это изменение границ, площади, образование новых помещений или изменение внутренней планировки, даже если внешние границы квартиры не поменялись, поясняет старший партнер «Ляпунов, Терехин и партнеры» Роман Ляпунов.
Дополнительно с 2025 года ужесточены требования к согласованию. Теперь под запретом оказались работы, которые еще недавно считались достаточно безобидными. «Нельзя демонтировать стены даже в домах, где ранее это разрешалось. Запрещено объединять санузел с жилой зоной и устанавливать теплые полы с подогревом в многоквартирных домах старше 20 лет. Процедура согласования также усложнилась: теперь требуется трехмерный эскиз перепланировки с расчетом нагрузки на перекрытия и разрешение всех соседей по стояку при затрагивании общих коммуникаций»,— перечисляет юрист из компании «Алимирзоев и Трофимов» Дарья Житомирская. Это связано с ростом аварий из-за вмешательства в конструктивные элементы здания.
При изменении интерьера жилища граждане применяют два вида работ: переустройство и перепланировку. Если в квартире переставляют плиту или кухонную раковину, меняют ванну на душевую кабину в санузле — это переустройство. Перепланировка — это работы по объединению или расширению комнат, строительству или демонтажу перегородок.
Процессы перепланировки и переустройства в квартирах регулируются несколькими законами. Например, статьи 25–29 Жилищного кодекса РФ определяют понятия перепланировки и переустройства, порядок их согласования и последствия самовольных работ. Статья 7.21 Кодекса об административных правонарушениях РФ устанавливает штрафы за незаконную перепланировку, ФЗ №608-ФЗ от 19 декабря 2023 года внес ключевые изменения в ЖК РФ и закон «О государственной регистрации недвижимости», вступившие в силу 1 апреля 2024 года.
С апреля 2024 года перепланировка в правовом смысле — это изменение границ, площади, образование новых помещений или изменение внутренней планировки, даже если внешние границы квартиры не поменялись, поясняет старший партнер «Ляпунов, Терехин и партнеры» Роман Ляпунов.
Дополнительно с 2025 года ужесточены требования к согласованию. Теперь под запретом оказались работы, которые еще недавно считались достаточно безобидными. «Нельзя демонтировать стены даже в домах, где ранее это разрешалось. Запрещено объединять санузел с жилой зоной и устанавливать теплые полы с подогревом в многоквартирных домах старше 20 лет. Процедура согласования также усложнилась: теперь требуется трехмерный эскиз перепланировки с расчетом нагрузки на перекрытия и разрешение всех соседей по стояку при затрагивании общих коммуникаций»,— перечисляет юрист из компании «Алимирзоев и Трофимов» Дарья Житомирская. Это связано с ростом аварий из-за вмешательства в конструктивные элементы здания.
Бассейн, камин и баня
Говоря о переустройстве или перепланировке помещений, чиновники, юристы и эксперты рынка недвижимости сходятся в одном: законы, регулирующие эти процессы, на практике нередко нарушаются. Собственники жилья сначала делают перепланировку, потом оценивают последствия и исправляют их, теряя на этом деньги и время.
Практика показывает, что самые распространенные нарушения связаны не с глобальной перестройкой, а с желанием сделать квартиру светлее и просторнее. Однако Верховный суд РФ четко определил границы дозволенного. К числу наиболее рискованных изменений относятся: снос или затрагивание несущих стен, объединение «мокрых зон» с жилыми помещениями, изменение фасадов, включая расширение окон, объединение лоджии или балкона с комнатой, установка оборудования на фасаде (например, кондиционеров). Во многих случаях требуется не только согласование, но и решение общего собрания собственников: более 50% голосов — при использовании общего имущества, 100% — при его уменьшении, например при вмешательстве в фасад, отмечает Дарья Житомирская.
Собственники квартир, как правило, не ставят в известность органы власти о грядущей перестройке, однако они все равно получают информацию по результатам рейдов или из жалоб соседей по дому.
Например, говорят в МЖИ, чаще всего собственники демонтируют вентиляционный короб. Кроме того, владельцы квартир без разрешения расширяют дверные проемы, обустраивают совмещенный санузел или меняют газовую плиту на электрическую.
Как указывают в МЖИ, чем смелее демонтаж, тем сложнее могут быть последствия. Например, в высотном панельном доме на Рублевском шоссе отсек из квартир в крайнем ряду уже много лет нежилой: людей выселили из-за строительства бассейна в одной из квартир, вследствие чего несущая конструкция дала трещину. Жительницу одной из квартир в доме в Отрадном районе МЖИ обязала через суд демонтировать камин в квартире, а житель дома на Фрунзенской набережной устроил балкон на козырьке подъезда.
Кроме заявлений от соседей и рейдов жилищной инспекции, известными факты о незаконной перепланировке и переустройстве могут стать в процессе продажи квартиры. Нередки ситуации, когда потенциальный покупатель квартиры запрашивает выписку из ЕГРН и при сравнении с реальной планировкой обнаруживает различия. Еще один вариант — плановые или внеплановые проверки. Например, из-за аварии в одной из квартир жители дома вызвали аварийную службу, которая обнаружила перепланировку и сообщила о ней в жилинспекцию, приводит пример руководитель департамента продаж компании «Расцветай Столица» Святослав Иванов.
Нередко факт неузаконенной перепланировки вскрывается, когда собственник квартиры подает в Росреестр новый технический план квартиры, например по требованию банка для принятия ее в залог в обеспечение кредита. Сравнение характеристик квартиры по сведениям ЕГРН с техническим планом дает Росреестру сведения об изменениях в квартире. Реже о перепланировке становится известно от управляющей многоквартирным домом компании, говорит управляющий партнер бюро «Юг» Юрий Пустовит.
Господин Пустовит напоминает, что для граждан штраф за самовольную перепланировку составляет 2–2,5 тыс. руб. «Жилищная инспекция как контролирующий орган выдает предписание о том, что нужно вернуть все в исходное положение. Если в течение определенного времени собственник ничего не делает, то крайняя мера — это продажа его имущества с публичных торгов»,— предупреждает директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Практика показывает, что самые распространенные нарушения связаны не с глобальной перестройкой, а с желанием сделать квартиру светлее и просторнее. Однако Верховный суд РФ четко определил границы дозволенного. К числу наиболее рискованных изменений относятся: снос или затрагивание несущих стен, объединение «мокрых зон» с жилыми помещениями, изменение фасадов, включая расширение окон, объединение лоджии или балкона с комнатой, установка оборудования на фасаде (например, кондиционеров). Во многих случаях требуется не только согласование, но и решение общего собрания собственников: более 50% голосов — при использовании общего имущества, 100% — при его уменьшении, например при вмешательстве в фасад, отмечает Дарья Житомирская.
Собственники квартир, как правило, не ставят в известность органы власти о грядущей перестройке, однако они все равно получают информацию по результатам рейдов или из жалоб соседей по дому.
Например, говорят в МЖИ, чаще всего собственники демонтируют вентиляционный короб. Кроме того, владельцы квартир без разрешения расширяют дверные проемы, обустраивают совмещенный санузел или меняют газовую плиту на электрическую.
Как указывают в МЖИ, чем смелее демонтаж, тем сложнее могут быть последствия. Например, в высотном панельном доме на Рублевском шоссе отсек из квартир в крайнем ряду уже много лет нежилой: людей выселили из-за строительства бассейна в одной из квартир, вследствие чего несущая конструкция дала трещину. Жительницу одной из квартир в доме в Отрадном районе МЖИ обязала через суд демонтировать камин в квартире, а житель дома на Фрунзенской набережной устроил балкон на козырьке подъезда.
Кроме заявлений от соседей и рейдов жилищной инспекции, известными факты о незаконной перепланировке и переустройстве могут стать в процессе продажи квартиры. Нередки ситуации, когда потенциальный покупатель квартиры запрашивает выписку из ЕГРН и при сравнении с реальной планировкой обнаруживает различия. Еще один вариант — плановые или внеплановые проверки. Например, из-за аварии в одной из квартир жители дома вызвали аварийную службу, которая обнаружила перепланировку и сообщила о ней в жилинспекцию, приводит пример руководитель департамента продаж компании «Расцветай Столица» Святослав Иванов.
Нередко факт неузаконенной перепланировки вскрывается, когда собственник квартиры подает в Росреестр новый технический план квартиры, например по требованию банка для принятия ее в залог в обеспечение кредита. Сравнение характеристик квартиры по сведениям ЕГРН с техническим планом дает Росреестру сведения об изменениях в квартире. Реже о перепланировке становится известно от управляющей многоквартирным домом компании, говорит управляющий партнер бюро «Юг» Юрий Пустовит.
Господин Пустовит напоминает, что для граждан штраф за самовольную перепланировку составляет 2–2,5 тыс. руб. «Жилищная инспекция как контролирующий орган выдает предписание о том, что нужно вернуть все в исходное положение. Если в течение определенного времени собственник ничего не делает, то крайняя мера — это продажа его имущества с публичных торгов»,— предупреждает директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Узаконивание изменений
Чем раньше собственник начинает разбираться с документами о перепланировке, тем больше шансов решить вопрос менее болезненно. «В первую очередь нужно понять, можно ли сохранить квартиру в нынешнем виде. Если работы не затронули критически важные конструкции, не нарушают права соседей и не создают угрозу безопасности, шанс на узаконивание обычно есть. Нужно собрать документы по уже выполненным работам, подготовить техническое заключение о безопасности, оформить технический план и обратиться в орган, который согласовывает перепланировки»,— перечисляет технический директор City & Malls PFM Андрей Демидов.
Проверить наличие перепланировки при покупке квартиры со вторичного рынка — важный этап для каждого потенциального покупателя.
Для этого необходимо запросить у продавца технический паспорт БТИ, а также выписку из ЕГРН. Далее рекомендуется проверить фактическую конфигурацию квартиры на предмет ее полного соответствия техническому паспорту и графической части в выписке из ЕГРН.
Наличие отклонений будет свидетельствовать о выполненной незаконной перепланировке. Перечень недопустимых работ в многоквартирных домах Москвы можно посмотреть в постановлении правительства города от 25 октября 2011 года №508-ПП. К ним относятся, например, устройство кухни или санузла над жилой комнатой нижерасположенной квартиры, объединение балкона или лоджии с внутренним помещением, перенос радиатора отопления на балкон или лоджию, демонтаж вентиляционных или инженерных коробов, перечисляют в МЖИ.
В ведомстве напоминают, что незаконной является любая перепланировка, которая сделана без согласования с органами власти. Однако практика последних лет дает основания считать положительной тенденцию к законопослушности собственников квартир. «Последние несколько лет растет количество законопослушных собственников, которые получают разрешение Мосжилинспекции, а после приступают к выполнению работ. Тогда как количество тех, кто сначала выполняет самовольные работы, а потом пытается все узаконить, сокращается»,— утверждают в надзорном органе.
Проверить наличие перепланировки при покупке квартиры со вторичного рынка — важный этап для каждого потенциального покупателя.
Для этого необходимо запросить у продавца технический паспорт БТИ, а также выписку из ЕГРН. Далее рекомендуется проверить фактическую конфигурацию квартиры на предмет ее полного соответствия техническому паспорту и графической части в выписке из ЕГРН.
Наличие отклонений будет свидетельствовать о выполненной незаконной перепланировке. Перечень недопустимых работ в многоквартирных домах Москвы можно посмотреть в постановлении правительства города от 25 октября 2011 года №508-ПП. К ним относятся, например, устройство кухни или санузла над жилой комнатой нижерасположенной квартиры, объединение балкона или лоджии с внутренним помещением, перенос радиатора отопления на балкон или лоджию, демонтаж вентиляционных или инженерных коробов, перечисляют в МЖИ.
В ведомстве напоминают, что незаконной является любая перепланировка, которая сделана без согласования с органами власти. Однако практика последних лет дает основания считать положительной тенденцию к законопослушности собственников квартир. «Последние несколько лет растет количество законопослушных собственников, которые получают разрешение Мосжилинспекции, а после приступают к выполнению работ. Тогда как количество тех, кто сначала выполняет самовольные работы, а потом пытается все узаконить, сокращается»,— утверждают в надзорном органе.
Анна Героева. Коммерсантъ