Перед апартаментами закрывают двери
Экспертное мнение
Не дождавшись принятия федеральными властями закона о юридическом статусе апартаментов, мэрия Москвы отказалась впредь согласовывать строительство в городе такой недвижимости. Поводом стало недовольство чиновников отсутствием в апарт-комплексах социальной инфраструктуры. Ограничение затронет почти 11% первичного рынка Москвы. Юристы советуют девелоперам попытаться оспорить решение столичных чиновников в суде.
Мэрия Москвы отказывается согласовывать новые проекты по строительству в городе апартаментов, заявил 23 октября 2024 года на Международном жилищном конгрессе вице-мэр и глава столичного стройкомплекса Владимир Ефимов. Он пообещал, что все ранее начатые проекты в этом сегменте будут завершены. При наличии возможности город предлагает застройщикам изменить статус строящихся апартаментов на жилье, добавил чиновник. Он аргументировал решение тем, что постоянно проживающие в апартаментах лишены возможности прописаться на этих площадях, а значит не могут получить социальные услуги.
Регулирование этого рынка на федеральном уровне обсуждается с 2016 года. Тогда власти впервые предложили принять закон о правовом статусе апартаментов, но документ до сих пор не принят. Каждый раз, когда инициаторам идеи не удается добиться его рассмотрения, это объясняется отсутствием достижения компромисса всеми заинтересованными сторонами. В результате такая недвижимость оказалась в серой зоне, так как зачастую строится на площадках, предназначенных для объектов административного или промышленного назначения, поясняет старший партнер юридического бюро «Ляпунов, Терехин и партнеры» Филипп Терехин.
Формально власти Москвы начали борьбу с апартаментами в начале 2024 года. Тогда они через суд стали признавать уже реализованные проекты апарт-комплексов объектами незавершенного строительства с последующим их приведением в соответствие с видом разрешенного использования участка (ВРИ), о чем “Ъ” сообщал 26 января.
В январе—сентябре этого года продажи начались в девяти апарт-комплексах, годом ранее — в 20, уточняет управляющий директор «Метриум» Руслан Сырцов. При этом, по словам эксперта, число продаваемых традиционных квартир в городе увеличилось на 11,5% год к году, до 64,4 тыс. Руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет недвижимости» Елена Чегодаева говорит, что доля апартаментов на рынке новостроек Москвы снижается с 2021 года, когда она достигала 16,2%.
По подсчетам «Метриум», в среднем такая недвижимость обходится в 275,3 тыс. руб. за 1 кв. м в случае с объектами массмаркета и 390,5 тыс. руб. за 1 кв. м в бизнес-классе, что соответственно на 17,6% и 19,7% дешевле стоимости квартир в аналогичных сегментах. Недовольство владельцев апартаментов может вызвать высокая по сравнению с квартирами ставка налога и стоимость коммунальных услуг, отмечает директор по развитию Est-a-Tet Роман Родионцев. Директор по продажам девелоперской группы «Мангазея» Федор Ушаков замечает, что на апартаменты не распространяются нормы по инсоляции.
Отказ властей Москвы согласовывать строительство апартаментов последовал за запертом продавать в столице традиционные квартиры малогабаритного формата (до 28 кв. м). По мнению директора по консалтингу и развитию консалтинговой компании Key Capital Эвелины Ишметовой, это создаст сложности для покупателей с ограниченным бюджетом. Федор Ушаков настаивает, что апартаменты зачастую покупаются для сдачи в аренду.
Для девелоперов отказ мэрии от апартаментов приведет к необходимости менять ВРИ, что увеличит расходы, говорит Елена Чегодаева. Власти городов и регионов могут наложить эмбарго на апартаменты, используя инструменты градостроительного регулирования, включая правила землепользования и застройки, запрет на изменения вида разрешенного использования участков, поясняет партнер юрфирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Антон Помазан. Но в отсутствие федеральной законодательной базы девелоперы, по его словам, могут обращаться в суд, отстаивая свое право строить апартаменты.
Александра Мерцалова, Коммерсантъ