Эксперты рассказали, на каких условиях теперь работает семейная ипотека

Самое существенное изменение, введенное Минфином с октября, – сокращение числа категорий, которым доступен льготный кредит, обратила внимание замруководителя ипотечного департамента "Этажей" Татьяна Решетникова. Так, из программы, исключены семьи с двумя и более детьми до 18 лет, если в семье нет ребенка младше семи лет.

Взять семейную ипотеку, по данным пресс-службы "Дом.РФ", по-прежнему могут россияне, у которых есть дети – граждане России:

• в возрасте до шести лет включительно;
• с инвалидностью (до 18 лет).

Родители усыновленных (удочеренных) детей, попадающие под условия программы, также могут оформить ипотечный кредит на льготных условиях, обратили внимание в "Дом.РФ".

Отдельно действуют ограничения на повторное получение льготного кредита и правила для супругов. С 1 февраля 2026 года муж или жена заемщика, состоящего в браке, должны участвовать в договоре как созаемщики, напомнил эксперт по потребительскому кредитованию "Космовизаком" Дмитрий Михайлов. Исключение составляют семьи, в которых один из супругов не имеет российского гражданства – в этом случае такой человек не включается в число созаемщиков.

За счет средств семейной ипотеки, по данным "Дом.РФ", можно купить:

• квартиру или дом у застройщика по ДДУ или договору купли-продажи;
• квартиру или дом у закрытого паевого инвестиционного фонда или у Фонда развития территорий по договору купли-продажи;
• квартиру у Московского фонда реновации жилой застройки по договору купли-продажи;
• вторичное жилье в регионах, где нет, согласно ЕИСЖС, строящихся многоквартирных домов (только для семей с детьми-инвалидами);
• вторичное жилье в многоквартирных домах в городах, где, согласно ЕИСЖС, нет строящихся многоквартирных домов или их менее двух (только для семей с детьми в возрасте до шести лет включительно);
• объект недвижимости, который оформлен с условием оплаты его стоимости рассрочкой по ДДУ, договору купли-продажи или договору подряда, при условии отсутствия зарегистрированного права собственности заемщика на данный объект на дату заключения кредитного договора.

Важное условие: в течение пяти лет с даты выдачи ипотечного кредита заемщик должен быть зарегистрирован по месту жительства в приобретенном жилье или построенном доме. Такая регистрация должна быть осуществлена в срок не позднее 271-го дня с момента оформления права собственности на жилое помещение, обратили внимание в "Дом.РФ". Несоблюдение этого правила дает банку право повысить ставку.

Жилье, приобретаемое на вторичном рынке, должно соответствовать следующим условиям:

• расположено в границах населенных пунктов, имеющих статус города, где отсутствуют строящиеся многоквартирные дома или количество таких домов не превышает двух;
• дом, в котором расположено жилье, не старше 20 лет;
• дом не признан аварийным на момент заключения кредитного договора;
• жилье не принадлежит членам семьи, родственникам, партнерам по бизнесу и другим взаимозависимым лицам.

Важно! К взаимозависимым лицам относятся люди, связанные друг с другом, которые могут оказывать влияние на условия и результаты сделок.

С 1 октября 2026 года введена прогрессивная шкала ставок и лимитов по семейной ипотеке, зависящая от количества детей и региона приобретения недвижимости, обратила внимание управляющий партнер юридической компании "Правый берег" Радмила Радзивил.

На всей территории России (за исключением четырех столичных регионов) теперь, как отметила руководитель группы споров в сфере недвижимости "Ляпунов и партнеры" Екатерина Пескова, банки-участники программы предоставляют следующие условия:

• 2% годовых, 10 миллионов рублей, максимальная сумма кредита – для семей с пятью и более детьми;
• 4% годовых, 10 миллионов рублей, максимальная сумма кредита – для семей с четырьмя детьми;
• 6% годовых, 10 миллионов рублей, максимальная сумма кредита – для семей с тремя детьми;
• 8% годовых, 8 миллионов рублей, максимальная сумма кредита – для семей с двумя детьми;
• 10% годовых, 6 миллионов рублей, максимальная сумма кредита – для семей с одним ребенком.

Для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей - следующие условия:

• 4% годовых, 18 миллионов рублей максимальная сумма кредита – для семей с пятью и более детьми;
• 6% годовых, 18 миллионов рублей максимальная сумма кредита – для семей с четырьмя детьми;
• 8% годовых, 18 миллионов рублей максимальная сумма кредита – для семей с тремя детьми;
• 10% годовых, 15 миллионов рублей максимальная сумма кредита – для семей с двумя детьми;
• 12% годовых, 12 миллионов рублей максимальная сумма кредита – для семей с одним ребенком.

Таким образом, ипотека для семей с одним или двумя детьми стала более дорогой, констатировал Михайлов.

Важно! Ставка на строительство индивидуального жилого дома, его завершение или покупку земли под застройку остается на уровне 6% независимо от количества детей и региона.

Формальные базовые требования к первоначальному взносу не изменились и составляют 20%. В качестве такого взноса можно использовать средства материнского капитала, разъяснили в "Дом.РФ". Также банки предоставляют возможность использовать средства материнского капитала для досрочного погашения ипотеки. Но для внесения ежемесячных платежей по кредиту материнский капитал использовать нельзя.

Важно! При использовании маткапитала необходимо будет выделить доли в приобретенном жилье детям.

Максимальный срок кредитного договора в рамках семейной ипотеки не ограничен: его можно заключить и на 25, и на 30 лет, добавили в "Дом.РФ". Однако срок субсидирования процентной ставки государством по кредитам, оформленным с 1 октября 2026 года, составляет не более 15 лет с даты заключения кредитного договора.

В "Дом.РФ" приводят следующий пример:

Семья, в которой два ребенка, оформила семейную ипотеку в Санкт-Петербурге на 15 миллионов рублей сроком на 25 лет (300 месяцев) по ставке 10% годовых. Льготный период при этом составляет 15 лет (180 месяцев). Начиная со 181-го месяца поддержка государства закончится, а банк пересчитает процентную ставку на оставшиеся десять лет (120 месяцев).

По истечении 15 лет размер ставки кредита, согласно разъяснению Банка России, не может превышать одно из минимальных значений: процентная ставка по кредитному договору на дату его заключения, увеличенная на 4%, или ключевая ставка Банка России, увеличенная на 3% или 3,5% в зависимости от объекта кредитования.

В ситуации, когда максимальной суммы льготного кредита недостаточно для покупки жилья, можно оформить так называемую комбинированную ипотеку, когда часть кредита предоставляется на рыночных условиях или в рамках региональной ипотечной программы, разъяснили в "Дом.РФ".

При этом будут действовать следующие ограничения по размеру кредита:

• до 30 миллионов рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области;
• до 15 миллионов рублей для всех остальных регионов.

В качестве примера в "Дом.РФ" привели следующий расчет:

Семья с тремя детьми хочет получить кредит в Саратовской области в размере 14 миллионов рублей на 15 лет. В этом случае она может получить 10 миллионов рублей по ставке 6% и еще 4 миллиона рублей – по рыночной ставке.

Семейная ипотека позволяет рефинансировать действующий ипотечный кредит по льготной ставке. Для этого необходимо иметь ребенка в возрасте до шести лет (включительно) или ребенка с инвалидностью.

Рефинансировать можно ипотеку на приобретение жилья от застройщика по договору купли-продажи или ДДУ. Важное изменение, которое начало действовать с 1 октября, – возможность рефинансирования ипотеки на ИЖС, что ранее было недоступно, уточнила Решетникова.

Также в рамках программы можно рефинансировать кредиты, выданные на условиях комбинированной ипотеки. В этом случае по рыночной ставке рефинансируется только комбинированная часть кредита, а льготная часть не меняется.

Наряду с семейной в России продолжают действовать дальневосточная и арктическая ипотеки, позволяющие взять кредит по ставке до 2% годовых. На таких условиях можно купить жилье, расположенное на территории Дальневосточного федерального округа или на сухопутных территориях Арктической зоны РФ, напомнил юрист консалтинга Legal principles Амирхан Меретуков. Программа работает до конца 2030 года, требует первого взноса от 20% и позволяет оформить кредит на срок до 242 месяцев. Базовый лимит составляет 6 миллионов рублей и увеличивается до 9 миллионов рублей при покупке жилья на первичном рынке, строительстве дома или покупке вторичного жилья в моногородах площадью от 60 квадратных метров.

Также для граждан России, работающих в аккредитованных Минцифры компаниях, работает ипотека для ИТ-специалистов со ставкой до 6% годовых, первым взносом от 20% и лимитом до 9 миллионов рублей (до 18 миллионов рублей при комбинированном кредите). Однако по правилам этой программы нельзя приобрести жилье в Москве и Санкт-Петербурге, а основное место работы заемщика также должно располагаться за пределами этих двух городов, напомнил Меретуков. Заемщик должен подтвердить доход до вычета НДФЛ за последние три месяца от 150 тысяч рублей в городах-миллионниках, Московской и Ленинградской областях либо от 90 тысяч рублей в остальных населенных пунктах.

Кроме того, предусмотрены льготные программы ипотечного кредитования для жителей новых регионов (ЛНР, ДНР, Херсонской и Запорожской областей), жителей Белгородской и Курской областей, чьи дома (квартиры) признаны непригодными для проживания, утрачены или повреждены в результате обстрелов со стороны Украины, добавила юрист Intellect Арюна Ломбоева.

Важно! С 23 декабря 2023 года действует правило одного льготного ипотечного кредита в одни руки, напомнили в "Дом.РФ". Правда существует исключение для семейной ипотеки - ею можно воспользоваться в случае полного погашения ипотечного кредита, оформленного после 23 декабря 2023 года по другой федеральной программе, и рождения ребенка после даты заключения кредитного договора.

Анна Смирнова, РИА Недвижимость