129090, г. Москва, ул. Гиляровского, д. 6, стр. 1
129090, г. Москва, ул. Гиляровского, д. 6, стр. 1
+7 499 112 42 22
info@slp-legal.ru
Оставьте свои данные и мы Вам перезвоним!
Оставьте свои данные и мы Вам перезвоним!
ВС признал незаконным снос здания без ведома его собственника
Старший партнер, генеральный директор Юридической фирмы «Ляпунов Терехин и партнеры»
Экспертное мнение
Экспертное мнение
Он указал, что власти Москвы снесли здание в отсутствие доказательств самовольной постройки или бесхозности, что нарушило право частной собственности и лишило собственника имущества в отсутствие вступившего в законную силу решения суда.
По мнению одного из экспертов «АГ», ключевой вывод ВС защищает право частной собственности, которое гарантируется Конституцией РФ, поэтому любое вмешательство в это право должно основываться на четком соблюдении законодательных процедур. Другая полагает, что Суд правомерно установил факт нарушения закона и ущемление прав и интересов правообладателя недвижимости. Третья сочла, что ВС обоснованно пресек нарушение закрепленного в Конституции права частной собственности, указав на право собственника снесенного здания получить возмещение. Четвертый указал, что в этой ситуации ВС восстановил законность и справедливость в очевидном споре, тем самым обозначив, что рамки защиты госинтересов не беспредельны.
14 октября Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС24-11543 по делу № А40-226525/2022, которым признан незаконным снос здания, произведенный столичными властями без уведомления его собственника.
В марте 2023 г. АО «Московское машиностроительное предприятие имени В.В. Чернышева» обнаружило, что принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости был снесен властями Москвы без его ведома. В связи с этим предприятие обратилось в Государственную инспекцию по контролю за использованием объектов недвижимости г. Москвы за разъяснением оснований сноса здания. В ответном письме Госинспекция, ссылаясь на постановление правительства Москвы от 11 декабря 2013 г. № 819-ПП «Об утверждении Положения о взаимодействии и пресечении незаконного (нецелевого) использования земельных участков» и составленный акт от 22 сентября 2020 г. о нецелевом использовании земельного участка, подтвердила демонтаж строения.
Тогда предприятие обратилось в суд с иском о взыскании ущерба в 4,9 млн руб., в обоснование было указано, что снос недвижимости был незаконным и собственнику был причинен реальный ущерб в размере кадастровой стоимости объекта. Однако суд отказал в удовлетворении требований, указав на отсутствие совокупности всех необходимых условий для привлечения ответчика к гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков. Апелляция и кассация согласились с этим.
Суды указали, что действия ответчика по сносу спорного здания, находившегося в ненадлежащем состоянии на конкретном земельном участке, совершены в рамках представленных ему полномочий и являются правомерными. Они пояснили, что в августе 2022 г. Департамент городского имущества г. Москвы присвоил адрес спорному объекту с привязкой к земельному участку, на котором он находился. Ранее земельному участку и нежилому зданию на нем не присваивались адреса в установленном порядке, адресный реестр не содержал информации о связи здания с земельным участком. Суды добавили, что истец ранее мог обратиться в ДГИ с заявлением о присвоении адреса объекту недвижимости, а затем внести соответствующие сведения в ЕГРН, что своевременно сделано не было.
Рассмотрев кассационную жалобу предприятия, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ отметила, что предметом этого спора является взыскание убытков, которые, по мнению истца, возникли ввиду незаконного сноса объекта недвижимости, принадлежащего ему на праве собственности. Право собственности кассатора на эту недвижимость подтверждается свидетельством о госрегистрации. На основании распоряжения префекта Северо-Западного административного округа Москвы от 3 февраля 2006 г. № 179-рп спорному объекту был присвоен конкретный адрес, сведения об объекте внесены в ЕГРН Управлением Росреестра по Москве 23 июня 2011 г., еще до принятия Закона о федеральной информационной адресной системе. Таким образом, вывод судов о том, что спорному объекту ранее не был присвоен адрес и он попал в адресный реестр объектов недвижимости только в 2022 г., противоречит материалам дела.
По распоряжению Департамента земельных ресурсов Москвы № 5314 от 28 ноября 2011 г. «О разделе земельного участка с кадастровым номером 77:08:0005005:48» земельный участок, на котором находилось спорное здание, был разделен на три участка. Принадлежащее истцу здание было ошибочно указано как находящееся на земельном участке с кадастровым номером 77:08:0005005:1588, при этом фактически здание располагалось на другом участке. После переписки с истцом, указывающим на несоответствие номеров земельных участков, распоряжением Департамента 18 августа 2022 г. № 47357 спорному зданию после его сноса был присвоен новый адрес с привязкой к соответствующему земельному участку под ним. Впоследствии этот участок был предоставлен ГБУ «МосСпортОбъект» на праве постоянного пользования.
ВС обратил внимание, что суды не учли доводы истца и представленные им доказательства о том, что он обращался в ДГИ после сноса объекта не по вопросу присвоения адреса, поскольку адрес был присвоен в 2006 г., а с требованием об исправлении ошибки, допущенной Департаментом после раздела земельного участка, на котором ранее находилось спорное здание, оказавшееся в результате раздела фактически на другом участке земли, и о возмещении убытков за снесенное строение. Решение об указании адреса объекта было принято ведомством самостоятельно в рамках исполнения возложенных на орган функций по актуализации адресных сведений в Государственном адресном реестре. При принятии решения о сносе указанного объекта ввиду нецелевого использования земельного участка с кадастровым номером ответчик исходил исключительно из данных, имеющихся в публичной кадастровой карте, не истребовал иных документов об учтенном объекте недвижимости, в отношении которого ранее проводилась инвентаризация, имеющем условный и кадастровый номер, адрес и постановленном на кадастровый учет 23 мая 2012 г., не установил собственника указанного объекта, несмотря на сведения в ЕГРН. При этом на публичной кадастровой карте имелось графическое изображение спорного объекта, территориально размещенного на конкретном земельном участке, что подтверждается также приложением к распоряжению Департамента земельных ресурсов Москвы № 5314 от 28 ноября 2011 г. о разделе соответствующего земельного участка.
Как счел ВС, снос принадлежащего на праве собственности истцу объекта произведен со ссылкой на Постановление № 819-ПП, которое позволяет производить демонтаж незаконно размещенных объектов на основании акта Госинспекции, а снос объектов капстроительства – после решения вопроса о включении такого объекта в перечень названного постановления и при условии установления наличия признаков самовольной постройки в судебном порядке. В нарушение установленного Постановлением № 819-ПП порядка спорный объект не включен в перечень объектов недвижимости, подлежащей сносу. Не имеется доказательств уведомления истца о предстоящем сносе здания, также отсутствует судебное решение о сносе объекта как самовольной постройки. Право собственности на указанный объект зарегистрировано за предприятием в установленном законом порядке, сведения о нем внесены в ЕГРН. Кассатор, как собственник здания, уплачивал налог на имущество, что подтверждается имеющимися платежными поручениями.
«Таким образом, ответчик осуществил снос здания в отсутствие доказательств того, что объект возведен самовольно или имеет признаки бесхозяйного имущества, что привело к нарушению закрепленного в Конституции РФ права частной собственности и лишению имущества без вступившего в законную силу решения суда. При указанных обстоятельствах выводы судов об отсутствии причинно-следственной связи между действиями ответчика по сносу объекта и понесенными истцом убытками не могут быть признаны обоснованными», – счел ВС, который отменил судебные акты нижестоящих судов и вернул дело в первую инстанцию на новое рассмотрение.
Адвокат, управляющий партнер ZHAROV GROUP Евгений Жаров полагает, что в этом деле ВС РФ указал на то, что доводы ответчика о законности сноса недвижимости не соответствуют действительности. «Он выявил недостаточную проверку со стороны госинспекции фактических обстоятельств дела, в частности, отсутствие истребования необходимых документов и игнорирование данных из ЕГРН, которые подтверждали право собственности истца на снесенный объект. ВС также отметил, что снос недвижимости был произведен без наличия судебного решения о признании объекта самовольной постройкой, что является нарушением установленного порядка. Таким образом, действия ответчика были признаны неправомерными, поскольку они привели к лишению истца его имущества без законных оснований», – заметил он.
Ключевой вывод ВС, по словам эксперта, защищает право частной собственности, которое гарантируется Конституцией РФ, и любое вмешательство в это право должно основываться на четком соблюдении законодательных процедур. «Суд также указал на необходимость соблюдения принципов правовой определенности и защиты прав собственников, что подразумевает обязательное уведомление собственника о предстоящих действиях, касающихся его имущества. В рассматриваемом случае отсутствие уведомления и судебного решения, а также игнорирование фактических данных о праве собственности привели к нарушению прав истца. Это определение ВС подчеркивает важность соблюдения законных процедур при осуществлении государственного контроля за использованием объектов недвижимости и защиты прав собственников», – заключил Евгений Жаров.
Старший партнер юрфирмы «Ляпунов, Терехин и партнеры» Филипп Терехин заметил, что ВС подтвердил простую истину: если снес чужой объект, нужно возместить ущерб: «И столичная госинспекция, снесшая спорный объект, неправомерно ссылалась на то, что ее действия соответствуют ее регламенту, поскольку они противоречат базовым правовым принципам».
По его мнению, самое интересное в деле заключается в позиции нижестоящих судов. «В частности, АСГМ решил, что раз здание имело неправильный адрес и “привязку” к другому земельному участку, то ответчик мог его определить как «ничейное» и снести, даже не попытавшись установить собственника, запросить документы и произвести другие простые действия для выяснения ситуации перед фактической ликвидацией. Такая позиция дает простор для широкой трактовки полномочий госоргана. До сих пор не все права собственности на объекты недвижимости в Москве являются зарегистрированными, но в большинстве таких случаев право собственности законно, например, если право возникло до 1998 г. Исходя из позиции судов, госинспекция могла бы, не разбираясь, просто снести эти объекты, якобы подпадающие под условия Постановления № 819-ПП. С другой стороны, этот спор показывает явное нежелание судов санкционировать какие-либо судебные акты, связанные с “лишними” выплатами из бюджета. К сожалению, такой подход вполне соответствует общей тенденции на усиленную защиту государственных интересов даже в ущерб базовым правовым принципам. И в этой ситуации ВС восстановил законность и справедливость в очевидном для любого юриста споре, тем самым обозначив, что рамки защиты государственных интересов не беспредельны», – заключил Филипп Терехин.
Управляющий партнер московского офиса КА «Регионсервис, руководитель практики недвижимости и строительства Анна Жолобова напомнила, что «сакральность» права собственности закреплена в Конституции РФ. «Никто не может быть лишен собственности иначе как по решению суда. Постановление № 819-ПП предусматривает возможность сноса объекта исключительно при наличии определенной совокупности юридических фактов, а именно: включение постройки в специальный перечень, установление признаков самовольности объекта в судебном порядке. Указанные условия уполномоченным органом соблюдены не были. Следовательно, Суд правомерно установил факт нарушения закона и ущемление прав и интересов правообладателя недвижимости. Более того, ошибка в действиях уполномоченного органа не должна влечь негативные последствия для правообладателя. Неправомерная регистрация спорного объекта на ином земельном участке, а не на том, где он фактически расположен, должна порождать необходимость внесения изменений в сведения ЕГРН, но не лишение права собственности на объект и его снос», – подчеркнула она.
Адвокат КА Новосибирской области «Бойко и партнеры» Светлана Немчинова полагает, что в своем определении Верховный Суд фактически заметил, что судам при вынесении решений, в частности, касающихся сноса недвижимого имущества, нужно тщательно подходить и исследовать конкретные обстоятельства, указав, что право собственности – это право, гарантированное Конституцией РФ, и никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. «Несомненно, я положительно оцениваю ключевые выводы ВС, который восстановил справедливость и отменил оспариваемые судебные акты, указав, что при наличии НПА, позволяющего снести здание, госоргану необходимо руководствоваться установленным законом порядком, не допуская самовольного применения возложенных на него полномочий по сносу недвижимости, которая не имеет признаки бесхозяйного имущества и самовольной постройки. Тем самым Суд пресек нарушение закрепленного в Конституции права частной собственности, указав на право собственника снесенного здания получить возмещение», – полагает она.
14 октября Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС24-11543 по делу № А40-226525/2022, которым признан незаконным снос здания, произведенный столичными властями без уведомления его собственника.
В марте 2023 г. АО «Московское машиностроительное предприятие имени В.В. Чернышева» обнаружило, что принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости был снесен властями Москвы без его ведома. В связи с этим предприятие обратилось в Государственную инспекцию по контролю за использованием объектов недвижимости г. Москвы за разъяснением оснований сноса здания. В ответном письме Госинспекция, ссылаясь на постановление правительства Москвы от 11 декабря 2013 г. № 819-ПП «Об утверждении Положения о взаимодействии и пресечении незаконного (нецелевого) использования земельных участков» и составленный акт от 22 сентября 2020 г. о нецелевом использовании земельного участка, подтвердила демонтаж строения.
Тогда предприятие обратилось в суд с иском о взыскании ущерба в 4,9 млн руб., в обоснование было указано, что снос недвижимости был незаконным и собственнику был причинен реальный ущерб в размере кадастровой стоимости объекта. Однако суд отказал в удовлетворении требований, указав на отсутствие совокупности всех необходимых условий для привлечения ответчика к гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков. Апелляция и кассация согласились с этим.
Суды указали, что действия ответчика по сносу спорного здания, находившегося в ненадлежащем состоянии на конкретном земельном участке, совершены в рамках представленных ему полномочий и являются правомерными. Они пояснили, что в августе 2022 г. Департамент городского имущества г. Москвы присвоил адрес спорному объекту с привязкой к земельному участку, на котором он находился. Ранее земельному участку и нежилому зданию на нем не присваивались адреса в установленном порядке, адресный реестр не содержал информации о связи здания с земельным участком. Суды добавили, что истец ранее мог обратиться в ДГИ с заявлением о присвоении адреса объекту недвижимости, а затем внести соответствующие сведения в ЕГРН, что своевременно сделано не было.
Рассмотрев кассационную жалобу предприятия, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ отметила, что предметом этого спора является взыскание убытков, которые, по мнению истца, возникли ввиду незаконного сноса объекта недвижимости, принадлежащего ему на праве собственности. Право собственности кассатора на эту недвижимость подтверждается свидетельством о госрегистрации. На основании распоряжения префекта Северо-Западного административного округа Москвы от 3 февраля 2006 г. № 179-рп спорному объекту был присвоен конкретный адрес, сведения об объекте внесены в ЕГРН Управлением Росреестра по Москве 23 июня 2011 г., еще до принятия Закона о федеральной информационной адресной системе. Таким образом, вывод судов о том, что спорному объекту ранее не был присвоен адрес и он попал в адресный реестр объектов недвижимости только в 2022 г., противоречит материалам дела.
По распоряжению Департамента земельных ресурсов Москвы № 5314 от 28 ноября 2011 г. «О разделе земельного участка с кадастровым номером 77:08:0005005:48» земельный участок, на котором находилось спорное здание, был разделен на три участка. Принадлежащее истцу здание было ошибочно указано как находящееся на земельном участке с кадастровым номером 77:08:0005005:1588, при этом фактически здание располагалось на другом участке. После переписки с истцом, указывающим на несоответствие номеров земельных участков, распоряжением Департамента 18 августа 2022 г. № 47357 спорному зданию после его сноса был присвоен новый адрес с привязкой к соответствующему земельному участку под ним. Впоследствии этот участок был предоставлен ГБУ «МосСпортОбъект» на праве постоянного пользования.
ВС обратил внимание, что суды не учли доводы истца и представленные им доказательства о том, что он обращался в ДГИ после сноса объекта не по вопросу присвоения адреса, поскольку адрес был присвоен в 2006 г., а с требованием об исправлении ошибки, допущенной Департаментом после раздела земельного участка, на котором ранее находилось спорное здание, оказавшееся в результате раздела фактически на другом участке земли, и о возмещении убытков за снесенное строение. Решение об указании адреса объекта было принято ведомством самостоятельно в рамках исполнения возложенных на орган функций по актуализации адресных сведений в Государственном адресном реестре. При принятии решения о сносе указанного объекта ввиду нецелевого использования земельного участка с кадастровым номером ответчик исходил исключительно из данных, имеющихся в публичной кадастровой карте, не истребовал иных документов об учтенном объекте недвижимости, в отношении которого ранее проводилась инвентаризация, имеющем условный и кадастровый номер, адрес и постановленном на кадастровый учет 23 мая 2012 г., не установил собственника указанного объекта, несмотря на сведения в ЕГРН. При этом на публичной кадастровой карте имелось графическое изображение спорного объекта, территориально размещенного на конкретном земельном участке, что подтверждается также приложением к распоряжению Департамента земельных ресурсов Москвы № 5314 от 28 ноября 2011 г. о разделе соответствующего земельного участка.
Как счел ВС, снос принадлежащего на праве собственности истцу объекта произведен со ссылкой на Постановление № 819-ПП, которое позволяет производить демонтаж незаконно размещенных объектов на основании акта Госинспекции, а снос объектов капстроительства – после решения вопроса о включении такого объекта в перечень названного постановления и при условии установления наличия признаков самовольной постройки в судебном порядке. В нарушение установленного Постановлением № 819-ПП порядка спорный объект не включен в перечень объектов недвижимости, подлежащей сносу. Не имеется доказательств уведомления истца о предстоящем сносе здания, также отсутствует судебное решение о сносе объекта как самовольной постройки. Право собственности на указанный объект зарегистрировано за предприятием в установленном законом порядке, сведения о нем внесены в ЕГРН. Кассатор, как собственник здания, уплачивал налог на имущество, что подтверждается имеющимися платежными поручениями.
«Таким образом, ответчик осуществил снос здания в отсутствие доказательств того, что объект возведен самовольно или имеет признаки бесхозяйного имущества, что привело к нарушению закрепленного в Конституции РФ права частной собственности и лишению имущества без вступившего в законную силу решения суда. При указанных обстоятельствах выводы судов об отсутствии причинно-следственной связи между действиями ответчика по сносу объекта и понесенными истцом убытками не могут быть признаны обоснованными», – счел ВС, который отменил судебные акты нижестоящих судов и вернул дело в первую инстанцию на новое рассмотрение.
Адвокат, управляющий партнер ZHAROV GROUP Евгений Жаров полагает, что в этом деле ВС РФ указал на то, что доводы ответчика о законности сноса недвижимости не соответствуют действительности. «Он выявил недостаточную проверку со стороны госинспекции фактических обстоятельств дела, в частности, отсутствие истребования необходимых документов и игнорирование данных из ЕГРН, которые подтверждали право собственности истца на снесенный объект. ВС также отметил, что снос недвижимости был произведен без наличия судебного решения о признании объекта самовольной постройкой, что является нарушением установленного порядка. Таким образом, действия ответчика были признаны неправомерными, поскольку они привели к лишению истца его имущества без законных оснований», – заметил он.
Ключевой вывод ВС, по словам эксперта, защищает право частной собственности, которое гарантируется Конституцией РФ, и любое вмешательство в это право должно основываться на четком соблюдении законодательных процедур. «Суд также указал на необходимость соблюдения принципов правовой определенности и защиты прав собственников, что подразумевает обязательное уведомление собственника о предстоящих действиях, касающихся его имущества. В рассматриваемом случае отсутствие уведомления и судебного решения, а также игнорирование фактических данных о праве собственности привели к нарушению прав истца. Это определение ВС подчеркивает важность соблюдения законных процедур при осуществлении государственного контроля за использованием объектов недвижимости и защиты прав собственников», – заключил Евгений Жаров.
Старший партнер юрфирмы «Ляпунов, Терехин и партнеры» Филипп Терехин заметил, что ВС подтвердил простую истину: если снес чужой объект, нужно возместить ущерб: «И столичная госинспекция, снесшая спорный объект, неправомерно ссылалась на то, что ее действия соответствуют ее регламенту, поскольку они противоречат базовым правовым принципам».
По его мнению, самое интересное в деле заключается в позиции нижестоящих судов. «В частности, АСГМ решил, что раз здание имело неправильный адрес и “привязку” к другому земельному участку, то ответчик мог его определить как «ничейное» и снести, даже не попытавшись установить собственника, запросить документы и произвести другие простые действия для выяснения ситуации перед фактической ликвидацией. Такая позиция дает простор для широкой трактовки полномочий госоргана. До сих пор не все права собственности на объекты недвижимости в Москве являются зарегистрированными, но в большинстве таких случаев право собственности законно, например, если право возникло до 1998 г. Исходя из позиции судов, госинспекция могла бы, не разбираясь, просто снести эти объекты, якобы подпадающие под условия Постановления № 819-ПП. С другой стороны, этот спор показывает явное нежелание судов санкционировать какие-либо судебные акты, связанные с “лишними” выплатами из бюджета. К сожалению, такой подход вполне соответствует общей тенденции на усиленную защиту государственных интересов даже в ущерб базовым правовым принципам. И в этой ситуации ВС восстановил законность и справедливость в очевидном для любого юриста споре, тем самым обозначив, что рамки защиты государственных интересов не беспредельны», – заключил Филипп Терехин.
Управляющий партнер московского офиса КА «Регионсервис, руководитель практики недвижимости и строительства Анна Жолобова напомнила, что «сакральность» права собственности закреплена в Конституции РФ. «Никто не может быть лишен собственности иначе как по решению суда. Постановление № 819-ПП предусматривает возможность сноса объекта исключительно при наличии определенной совокупности юридических фактов, а именно: включение постройки в специальный перечень, установление признаков самовольности объекта в судебном порядке. Указанные условия уполномоченным органом соблюдены не были. Следовательно, Суд правомерно установил факт нарушения закона и ущемление прав и интересов правообладателя недвижимости. Более того, ошибка в действиях уполномоченного органа не должна влечь негативные последствия для правообладателя. Неправомерная регистрация спорного объекта на ином земельном участке, а не на том, где он фактически расположен, должна порождать необходимость внесения изменений в сведения ЕГРН, но не лишение права собственности на объект и его снос», – подчеркнула она.
Адвокат КА Новосибирской области «Бойко и партнеры» Светлана Немчинова полагает, что в своем определении Верховный Суд фактически заметил, что судам при вынесении решений, в частности, касающихся сноса недвижимого имущества, нужно тщательно подходить и исследовать конкретные обстоятельства, указав, что право собственности – это право, гарантированное Конституцией РФ, и никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. «Несомненно, я положительно оцениваю ключевые выводы ВС, который восстановил справедливость и отменил оспариваемые судебные акты, указав, что при наличии НПА, позволяющего снести здание, госоргану необходимо руководствоваться установленным законом порядком, не допуская самовольного применения возложенных на него полномочий по сносу недвижимости, которая не имеет признаки бесхозяйного имущества и самовольной постройки. Тем самым Суд пресек нарушение закрепленного в Конституции права частной собственности, указав на право собственника снесенного здания получить возмещение», – полагает она.
Зинаида Павлова. Адвокатская газета.