Три риска при покупке доли в квартире. Рассказываем, как их снизить

Роман Ляпунов

Старший партнер Юридической фирмы «Ляпунов Терехин и партнеры»

Экспертное мнение

Долю, как правило, покупают те, кто целую квартиру позволить себе не могут, но собственное жилье по разным причинам им все же нужно. Сделки с долями более опасны, чем с целыми квартирами, и таят в себе повышенные риски. Однако их можно снизить.

Принимая решение о покупке доли в квартире, оказываешься в поле повышенной вероятности конфликта и зоне высокого риска, утверждают эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости». Законодатели сделали многое, чтобы эти риски снизить. Сделки с долями в обязательном порядке оформляются лишь через нотариуса, а некоторые нюансы перехода права должны проверить в Росрееестре.

Однако риски все равно остаются. Рассказываем, какие именно и как покупателю долей в недвижимости эти угрозы минимизировать.

Что такое доля в квартире

Доля — это не комната в квартире и даже не определенные квадратные метры. «Это абстрактная доля в праве, выраженная в виде дроби (например, 1/3, 1/4 и т. д.)», — поясняет старший партнер юридической компании «Ляпунов, Терехин и партнеры» Роман Ляпунов. Такое имущество регламентирует ст. 244 Гражданского кодекса. Владелец доли несет обязанности за нее (пропорционально размеру доли он оплачивает коммунальные услуги и налоги на квартиру), но также вправе распоряжаться долей по своему усмотрению — может дарить, продавать и пр.

Почему сделки с долями относятся к высокорискованным

«Сам факт продажи доли обычно свидетельствует о конфликтной ситуации. Скорее всего, это конфликт между наследниками (бывшие жены, новые жены, дети от предыдущих браков и т. п.), которые между собой что-то не поделили и один из участников конфликта выставил свою долю на продажу», — рассказывает старший юрисконсульт отделения «Измайловский» агентства недвижимости «Миэль» Анастасия Ромашова.

В уже существующий конфликт будет вовлечен и потенциальный сторонний покупатель доли, для которого этот конфликт несет повышенные риски. Чтобы их минимизировать, надо заранее ознакомиться с нюансами сделок с долями.

Риск напрасно потратить время, но так и не совершить сделку с долей

1. Доля не оформлена как доля
Чтобы купить долю в квартире, недостаточно убедиться, что ведешь переговоры с одним из совладельцев жилья. Такая квартира может фигурировать в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) как единый объект права, принадлежащий нескольким владельцам как совместная собственность. Продать (а также купить) лишь часть такой квартиры нельзя, поясняет руководитель офисов «Митино» и «Крылатское» агентства «Инком-Недвижимость» Наталия Борзенкова. Чтобы такая возможность появилась, доли в квартире должны быть заранее выделены. То есть в выписке из ЕГРН должна сразу фигурировать именно доля, причем принадлежащая конкретному лицу. Если это не так, нотариус уже с порога развернет продавца и покупателя, которые пришли оформлять сделку, поясняют эксперты.

Как минимизировать риск. Запросить у продавца выписку из ЕГРН и убедиться, что в ней значится именно доля (обычно она указывается как дробь — 1/2, 1/3 и т. д).

2. Не получен отказ от содольщиков
«Когда объектом выступает доля в праве собственности, всегда срабатывает ст. 250 Гражданского кодекса «Преимущественное право покупки». В соответствии с ней покупатель попадает в зависимость от остальных содольщиков, так как в случае отчуждения третьему лицу в первую очередь необходимо предложить купить свою долю сособственникам», — говорит юрисконсульт из «Миэля».

В идеальном случае отказ сособствеников от предложения купить долю оформляется в письменном виде. Но доказательством отказа может быть и другой вариант. Им может считаться уведомление о получении сособственниками заказного письма с предложением выкупить долю. Если в течение 30 дней с момента, указанного в этом уведомлении, совладелец квартиры не заявит о своем желании выкупить долю, считается, что от покупки он отказался, поясняет эксперт.

Если продавец о получении отказа от владельцев других долей не позаботится заранее, это сделает сам нотариус, когда стороны обратятся к нему за оформлением сделки. В такой ситуации в лучшем случае совершение сделки будет отложено на те же 30 дней, а в худшем (если сособственники решат выкупить долю сами) продажа стороннему покупателю окажется невозможна в принципе.

Как минимизировать риск. Убедиться, что отказ на покупку от владельцев других долей получен в письменном виде либо есть уведомление о доставке им предложения о покупке не менее месяца назад.

3. Слишком маленькая доля
В 2022 году в ст. 30 Жилищного кодекса были внесены изменения, в соответствии с которыми введены ограничения на сделки с долями площадью меньше 6 кв. м. «Если в договоре купли-продажи доля будет меньше установленного порога, Росреестр откажет в регистрации такой сделки», — говорит Роман Ляпунов.

Как минимизировать риск. Заранее убедиться, что приобретаемая доля больше 6 кв. м. Зная саму долю (которая указывается в виде дроби) и площадь всей квартиры, это несложно. Если доля меньше, процедуру покупки не стоит даже начинать.

Риск признания сделки недействительной

Даже если сделка с долей будет нотариально оформлена и зарегистрирована Росреестром, впоследствии ее могут признать недействительной. Инициировать ее расторжение могут и содольщики, и госструктуры, а порой и родственники продавца.

Например, если после отправки сособственникам предложения о покупке доли нотариус в течение 30 дней не получит ответа или уведомления о доставке, он все равно выдаст свидетельство, в котором будет сказано, что уведомление отправлено было, говорит юрист из компании «Миэль». На основании этого документа сделка и будет оформлена. «Но тут возникают риски, что сособственник потом решит оспорить сделку по причине выхода на нее без его отказа. Далее содольщики начинают выяснять отношения в суде», — поясняет Анастасия Ромашова.

Еще один повод затеять судебное разбирательство и признать сделку недействительной — если доля стороннему покупателю будет продана за меньшую сумму, чем предлагалось содольщикам. По закону это запрещено. Расторжение сделки также возможно, если Росреестр не заметит, что доля слишком мала. А не заметить он может, например, потому, что по закону переводить долю в квадратные метры в договоре купли-продажи не требуется, утверждает Роман Ляпунов.

Также сделка с долей может быть признана недействительной, если, несмотря на требование закона, ее заключали без участия нотариуса, продавец является недееспособным или не получил нотариально заверенное согласие на продажу свой доли от второго супруга (это требование ст. 35 Семейного кодекса), а также если на само отчуждаемое имущество наложен арест или иные обременения, поясняет партнер адвокатского бюро BGMP Евгения Пешкова.

Как минимизировать риски. Проверить, что сособственникам той же квартиры не просто предлагалось выкупить долю, а что сумма для выкупа им предлагалась не большая, чем фигурирует в договоре купли-продажи со сторонним покупателем. Не просто убедиться, что приобретаемая доля больше 6 кв. м, но и прописать ее размер в договоре купли-продажи. Проверить, что на отчуждаемое имущество не наложены обременения, а сам продавец является дееспособным и получил согласие на продажу от второго супруга (если тот имеется).

Риск невозможности достичь ту цель, для которой покупается доля

1. Проживание
Если доля в жилом помещении покупается, чтобы использовать ее для проживания, стоит заранее выяснить, возможно ли это в принципе.

В двух случаях проблем не будет. Первый — если доля выделена в натуре и является не просто абстрактной долей, а конкретной комнатой квартире. Второй — если доля представляет собой псевдостудию, в которую она превратилась в результате хитрой перепланировки. «Сейчас это модная тема, когда большие квартиры переделывают под студии с собственным санузлом, кухней и продают как отдельные квартиры. Такие студии продают уже намного дороже, чем стоила бы соответствующая доля, но юридически она так долей и остается со всеми вытекающими последствиями», — объясняет юрист «Миэля». Однако физически проживать в ней можно.

Во всех остальных ситуациях возможность проживания зависит от размера доли и договоренности с соседями. «Если доля в квартире незначительная или ее выдел в натуре невозможен, вы не сможете пользоваться ею. Например, у вас доля в однокомнатной квартире, где уже проживает собственник (или, тем более, он и его семья), то есть нет возможности изолированного проживания. Вселиться в такую квартиру не получится», — уточняет Наталия Борзенкова из «Инкома». Кроме того, препятствия в пользовании долей могут создавать соседи вплоть до отказа в доступе в квартиру. Это незаконно, однако такова практика, рассказывает адвокат из бюро BGMP.

Как минимизировать риск. Если доля не выделена в натуре, стоит внимательно изучить особенности квартиры и понять, пропорциональна ли она хотя бы одной из комнат в квартире. А если нет, нужно изучить особенности жилья (технический паспорт квартиры, поэтажный план, экспликацию), чтобы понять, есть ли возможность перепланировать жилье под соответствующие размеры. Однако даже если это технически возможно, такие действия делаются лишь с согласия собственников других долей. Поэтому стоит заранее пообщаться не только с продавцом, но и с соседями и выяснить, что они думают о возможности проживания нового владельца.

2. Регистрация в доле
Целью покупки большинства долей является постоянная регистрация по месту жительства. По закону такая возможность у приобретателя доли имеется. Также он сможет зарегистрировать детей, если те не старше 14 лет. С остальными сложнее. «Для прописки родственника, супруга или ребенка старше 14 лет потребуется согласие собственников квартиры», — утверждает Наталия Борзенкова. Но дадут ли они такое согласие — еще вопрос.

Как минимизировать риск. Заранее оговорить все нюансы с соседями.

3. Экономия на покупке и извлечение прибыли
«Стоимость доли всегда ниже той же части в стоимости всей квартиры. Например, если квартира стоит 9 млн руб. и продается одна треть, это не значит, что ее цена 3 млн руб. Как правило, стоимость доли на 20% ниже, то есть примерно 2,4 млн руб.», — объясняет Анастасия Ромашова.

Отсюда возникает ощущение, что, купив сначала одну долю, а потом выкупив доли остальных владельцев, можно получить в собственность всю квартиру намного дешевле рынка. А потом либо пользоваться всей квартирой без всяких соседей, либо продать по полной рыночной стоимости и заработать.

Но на практике так получается крайне редко. Скорее, произойдет обратное. Владельцы других долей, видя желание соседа выкупить их части жилья, запросят больше. В результате вся квартира, выкупленная по долям, окажется дороже, а не дешевле исходно единой квартиры.

Как минимизировать риск. Если у покупателя нет опыта подобных сделок и он не является гениальным переговорщиком, то никак.

Наталия Павлова-Каткова, РБК