Даже если сделка с долей будет нотариально оформлена и зарегистрирована Росреестром, впоследствии ее могут признать недействительной. Инициировать ее расторжение могут и содольщики, и госструктуры, а порой и родственники продавца.
Например, если после отправки сособственникам предложения о покупке доли нотариус в течение 30 дней не получит ответа или уведомления о доставке, он все равно выдаст свидетельство, в котором будет сказано, что уведомление отправлено было, говорит юрист из компании «Миэль». На основании этого документа сделка и будет оформлена. «Но тут возникают риски, что сособственник потом решит оспорить сделку по причине выхода на нее без его отказа. Далее содольщики начинают выяснять отношения в суде», — поясняет Анастасия Ромашова.
Еще один повод затеять судебное разбирательство и признать сделку недействительной — если доля стороннему покупателю будет продана за меньшую сумму, чем предлагалось содольщикам. По закону это запрещено. Расторжение сделки также возможно, если Росреестр не заметит, что доля слишком мала. А не заметить он может, например, потому, что по закону переводить долю в квадратные метры в договоре купли-продажи не требуется, утверждает Роман Ляпунов.
Также сделка с долей может быть признана недействительной, если, несмотря на требование закона, ее заключали без участия нотариуса, продавец является недееспособным или не получил нотариально заверенное согласие на продажу свой доли от второго супруга (это требование ст. 35 Семейного кодекса), а также если на само отчуждаемое имущество наложен арест или иные обременения, поясняет партнер адвокатского бюро BGMP Евгения Пешкова.
Как минимизировать риски. Проверить, что сособственникам той же квартиры не просто предлагалось выкупить долю, а что сумма для выкупа им предлагалась не большая, чем фигурирует в договоре купли-продажи со сторонним покупателем. Не просто убедиться, что приобретаемая доля больше 6 кв. м, но и прописать ее размер в договоре купли-продажи. Проверить, что на отчуждаемое имущество не наложены обременения, а сам продавец является дееспособным и получил согласие на продажу от второго супруга (если тот имеется).