+7 499 112 42 22
info@slp-legal.ru
Оставьте свои данные и мы Вам перезвоним!
Мы используем cookie, чтобы сделать ваш опыт использования нашего сайта лучше.
Продолжая использовать сайт, вы соглашаетесь с нашей Политикой в отношении файлов cookie.
Продолжая использовать сайт, вы соглашаетесь с нашей Политикой в отношении файлов cookie.
Загородный рынок нашел бюджетную замену элитным домам с бункерами
Старший партнер Юридической фирмы «Ляпунов Терехин и партнеры»
Экспертное мнение
Экспертное мнение
В среднем ценовом сегменте растет интерес к домам с "комнатами паники"
В России бункеры в загородных домах появились в 1990-е годы и были редкой опцией исключительно элитного сегмента. В настоящее время спрос на подобное жилье начали формировать и покупатели более бюджетного жилья, рассказали РИА Недвижимость эксперты.
Из крепости – в комнату досуга
Строительство в России частных домов со специальными укрепленными помещениями, по воспоминаниям учредителя экспертного клуба "Загородный девелопмент" Валерия Лукинова, началось в середине 1990-х. Тогда практиковали возведение двухслойных цоколей: с внешним слоем, способным выдерживать выстрел гранатомета прямой наводкой, и внутренним для страховки. В некоторых случаях между ними предусматривалось расстояние, где мог свободно перемещаться человек.
"В цоколях, которые хотели превратить в укрепсооружения, размещали оружейные комнаты, источники бесперебойного электропитания и системы воздухообмена. Здесь же находился запас еды и воды с расчетом на месячную осаду", – перечислил эксперт.
Учредитель экспертного клуба Загородный девелопмент, академик МАИН Валерий Лукинов
Ведущий юрист международной коллегии адвокатов "Бородин и партнеры" Евгений Вялых связал появление спроса на частные бункеры с запросами новой бизнес-элиты, сформированной в условиях нестабильной криминогенной обстановки и опасавшейся за свою жизнь.
Новый этап, ознаменованный становлением современного облика загородного рынка элитной недвижимости, по наблюдениям владельца международного агентства Nika Estate Виктора Садыгова, пришелся на 2000-2010-е годы, и в домах этого периода уже не встретишь цоколей, устойчивых к любой угрозе извне. Лукинов уточнил, что тенденция изменилась к 2005 году, когда подвальные этажи начали использовать не только для оборонительных, но и хозяйственных целей, оборудуя на освободившихся площадях сауны, винные погреба и холодильники для шуб. Постепенно владельцы элитной недвижимости становились рациональнее, площади домов – меньше, а цоколи-бункеры оснащались все реже.
"Небольшие всплески спроса на дома с укрепсооружениями фиксировались в 2018-2019 и 2022-2024 годах. Они являлись в большей степени исключением, чем правилом. Сейчас изредка регистрируются заказы на строительство жилья бизнес-класса с цоколями-бункерами. В основном речь идет о домах площадью от 300 до 400 "квадратов", – рассказал Лукинов.
"В цоколях, которые хотели превратить в укрепсооружения, размещали оружейные комнаты, источники бесперебойного электропитания и системы воздухообмена. Здесь же находился запас еды и воды с расчетом на месячную осаду", – перечислил эксперт.
Учредитель экспертного клуба Загородный девелопмент, академик МАИН Валерий Лукинов
Ведущий юрист международной коллегии адвокатов "Бородин и партнеры" Евгений Вялых связал появление спроса на частные бункеры с запросами новой бизнес-элиты, сформированной в условиях нестабильной криминогенной обстановки и опасавшейся за свою жизнь.
Новый этап, ознаменованный становлением современного облика загородного рынка элитной недвижимости, по наблюдениям владельца международного агентства Nika Estate Виктора Садыгова, пришелся на 2000-2010-е годы, и в домах этого периода уже не встретишь цоколей, устойчивых к любой угрозе извне. Лукинов уточнил, что тенденция изменилась к 2005 году, когда подвальные этажи начали использовать не только для оборонительных, но и хозяйственных целей, оборудуя на освободившихся площадях сауны, винные погреба и холодильники для шуб. Постепенно владельцы элитной недвижимости становились рациональнее, площади домов – меньше, а цоколи-бункеры оснащались все реже.
"Небольшие всплески спроса на дома с укрепсооружениями фиксировались в 2018-2019 и 2022-2024 годах. Они являлись в большей степени исключением, чем правилом. Сейчас изредка регистрируются заказы на строительство жилья бизнес-класса с цоколями-бункерами. В основном речь идет о домах площадью от 300 до 400 "квадратов", – рассказал Лукинов.
Бункер по цене коттеджа
Коммерческий директор девелопера "ФСК Family" Анна Комарова подтвердила редкость домов с бункерами на рынке элитной загородной недвижимости Подмосковья, которые, как правило, строятся под себя и редко выходят в открытую продажу. Основной спрос на такую недвижимость формируют состоятельные клиенты, для кого обеспечение безопасности имеет первостепенное значение: бизнесмены, публичные и медийные личности. Бренд-директор риелторской компании "Миэль" Ева Снеговская дополнила перечень потенциальных заказчиков желающими подчеркнуть уникальность дома. Сосредоточены эксклюзивные лоты на престижных направлениях – Рублёвке, Новой Риге и в их окрестностях.
"В загородных резиденциях высокого класса укреппомещения проектируют заранее и интегрируют в архитектуру. Они предусмотрены, как правило, для семьи из четырех-восьми человек, иногда с персоналом. Основная задача – обеспечить укрытие на несколько суток при отключении внешних коммуникаций. Обязательные элементы – вентиляция с фильтрацией, автономное питание, герметичные двери, запасы воды и еды, средства связи. Иногда добавляют санузел и небольшую зону отдыха", – сообщила Снеговская.
Директор управления элитной недвижимости компании "Метриум премиум" Анна Раджабова убеждена, что построенные в наши дни даже хорошо укрепленные цоколи в частных домах могут обезопасить, например, от БПЛА, но коэффициент их устойчивости не рассчитан на глобальные потрясения.
Вместе с тем, создание таких объектов слишком дорогостояще. Раджабова сопоставила затраты с себестоимостью коттеджа. Комарова измеряет стоимость полноценного проекта с инженерными системами, вентиляцией и гидроизоляцией сотнями тысяч долларов. А член правления Ассоциации агентств элитной недвижимости Ирина Жарова-Райт назвала стоимость подобного подземного строительства с учетом необходимой инфраструктуры жизнеобеспечения в десятки раз превышающей разумное и достаточное финансирование. Частному инвестору, не готовому тратить миллиарды, такие проекты недоступны, подчеркнула она.
Несмотря на дороговизну и нишевость затей по обустройству частных бункеров, Снеговская констатировала, что подобные лоты стали появляться и в более доступном сегменте. Сейчас на "Циане" и "Авито" можно найти объявления о продаже домов с подвалами, позиционируемыми как бомбоубежища. Например, в Ступине на юге Московской области реализуют дом с таким помещением за 6,8 миллиона рублей. Консультант признает, в подобных случаях речь идет не о специализированном сооружении, а об обычном подвале с усиленными стенами или металлической дверью.
Опрошенные риелторы сходятся во мнении, что продавцы, прибегая к такой маркетинговой уловке, стремятся привлечь внимание к лоту, подкупая потенциального покупателя исключительностью объекта.
В компании "Миэль" добавили, что встречаются на рынке и другие надежные, но менее затратные, чем бункеры, решения. Так, среди владельцев дорогих домов востребованы panic rooms – компактные защищенные комнаты внутри дома с усиленными стенами, скрытыми дверями и отдельной связью – и модульные убежища, которые устанавливаются отдельно на участке и не требуют сложного строительства.
Среди преимуществ "комнат паники" перед другими вариантами девелопер "ФСК Family" выделяет экономию пространства и относительную простоту в реализации, тогда как плюсом модульных убежищ является возможность их простой интеграции. Застройщик констатирует рост интереса покупателей недвижимости средней ценовой категории к элементам защиты, отличающимся незатейливостью в установке и доступностью. По оценкам Комаровой, стоимость модульного бункера в Подмосковье начинается от 2-3 миллионов рублей за базовую модель и может достигать 10 миллионов рублей и выше в зависимости от комплектации.
"Выбор зависит от приоритетов: кому-то важно иметь скрытую комнату на случай вторжения, кому-то – автономное укрытие при чрезвычайных ситуациях", – пояснила Снеговская.
"В загородных резиденциях высокого класса укреппомещения проектируют заранее и интегрируют в архитектуру. Они предусмотрены, как правило, для семьи из четырех-восьми человек, иногда с персоналом. Основная задача – обеспечить укрытие на несколько суток при отключении внешних коммуникаций. Обязательные элементы – вентиляция с фильтрацией, автономное питание, герметичные двери, запасы воды и еды, средства связи. Иногда добавляют санузел и небольшую зону отдыха", – сообщила Снеговская.
Директор управления элитной недвижимости компании "Метриум премиум" Анна Раджабова убеждена, что построенные в наши дни даже хорошо укрепленные цоколи в частных домах могут обезопасить, например, от БПЛА, но коэффициент их устойчивости не рассчитан на глобальные потрясения.
Вместе с тем, создание таких объектов слишком дорогостояще. Раджабова сопоставила затраты с себестоимостью коттеджа. Комарова измеряет стоимость полноценного проекта с инженерными системами, вентиляцией и гидроизоляцией сотнями тысяч долларов. А член правления Ассоциации агентств элитной недвижимости Ирина Жарова-Райт назвала стоимость подобного подземного строительства с учетом необходимой инфраструктуры жизнеобеспечения в десятки раз превышающей разумное и достаточное финансирование. Частному инвестору, не готовому тратить миллиарды, такие проекты недоступны, подчеркнула она.
Несмотря на дороговизну и нишевость затей по обустройству частных бункеров, Снеговская констатировала, что подобные лоты стали появляться и в более доступном сегменте. Сейчас на "Циане" и "Авито" можно найти объявления о продаже домов с подвалами, позиционируемыми как бомбоубежища. Например, в Ступине на юге Московской области реализуют дом с таким помещением за 6,8 миллиона рублей. Консультант признает, в подобных случаях речь идет не о специализированном сооружении, а об обычном подвале с усиленными стенами или металлической дверью.
Опрошенные риелторы сходятся во мнении, что продавцы, прибегая к такой маркетинговой уловке, стремятся привлечь внимание к лоту, подкупая потенциального покупателя исключительностью объекта.
В компании "Миэль" добавили, что встречаются на рынке и другие надежные, но менее затратные, чем бункеры, решения. Так, среди владельцев дорогих домов востребованы panic rooms – компактные защищенные комнаты внутри дома с усиленными стенами, скрытыми дверями и отдельной связью – и модульные убежища, которые устанавливаются отдельно на участке и не требуют сложного строительства.
Среди преимуществ "комнат паники" перед другими вариантами девелопер "ФСК Family" выделяет экономию пространства и относительную простоту в реализации, тогда как плюсом модульных убежищ является возможность их простой интеграции. Застройщик констатирует рост интереса покупателей недвижимости средней ценовой категории к элементам защиты, отличающимся незатейливостью в установке и доступностью. По оценкам Комаровой, стоимость модульного бункера в Подмосковье начинается от 2-3 миллионов рублей за базовую модель и может достигать 10 миллионов рублей и выше в зависимости от комплектации.
"Выбор зависит от приоритетов: кому-то важно иметь скрытую комнату на случай вторжения, кому-то – автономное укрытие при чрезвычайных ситуациях", – пояснила Снеговская.
Правовая подоплека
Тем владельцам загородной недвижимости, кто все же решил разместить на своем участке или в доме защитное сооружение, стоит позаботиться о его юридическом статусе. И первое, в чем целесообразно разобраться, необходимо ли сообщать в какие-либо организации или учреждения о начале строительства. Управляющий партнер юридической компании "Энсо" Алексей Головченко рассказал, что ответ на этот вопрос зависит от глубины нахождения сооружения. Бункер глубиной до 3 метров и площадью менее 50 "квадратов" без признаков убежища можно оформить как технический подвал и внести в техплан дома, бункеры глубиной 3-5 метров необходимо согласовать с местной администрацией, а для сооружений глубиной более 5 метров потребуется получить разрешение МЧС. Юрист "Легес бюро" Ольга Турунина порекомендовала обустройство бункера на глубине более 5 метров согласовать также с Роснедрами.
При планировании строительства, по словам Головченко, следует держать в уме и действующий запрет на возведение бункеров вблизи исторических памятников, берегов рек, линий электропередачи, нелегальными будут также признаны защитные сооружения на сельхозземлях.
Юристы подчеркнули, полноценный бункер с фундаментом классифицируется как объект капитального строительства, а значит в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ требует получения официального разрешения на возведение, для чего придется собрать обширный пакет документов. Капстроения с фундаментом положено, кроме того, ставить на государственный кадастровый учет и регистрировать право собственности в Росреестре. Ничего из этого не придется предпринимать, по замечанию специалистов, для размещения более простых модульных убежищ, не имеющих фундамента и не подключенных к инженерным сетям.
При определенном стечении обстоятельств вес приобретает мнение соседей. Старший партнер юридической фирмы "Ляпунов, Терехин и партнеры" Роман Ляпунов отметил, что по закону согласовывать постройку бункера с соседями не требуется. Но только в тех случаях, как конкретизировал юрист Вялых, когда не нарушаются чужие права, а именно нет угрозы обрушения грунта, соблюдены минимальные отступы от границ смежного участка, приведены в соответствие санитарные и противопожарные требования.
По опыту Туруниной, если в российской судебной практике и встречались дела, так или иначе касающиеся бункеров и бомбоубежищ, они чаще были связаны с незаконной приватизацией. Прецеденты о самовольных постройках рассматривались реже. В таких ситуациях, как предупредила юрист Елена Ермохина, собственнику по статье 222 Гражданского кодекса РФ грозит предписание о сносе, административный штраф, назначаемый по статье 9.5 КоАП РФ в размере от 2 до 5 тысяч рублей для физлиц и в диапазоне от 500 тысяч рублей до 1 миллиона для юрлиц, и принудительный демонтаж за свой счет.
При планировании строительства, по словам Головченко, следует держать в уме и действующий запрет на возведение бункеров вблизи исторических памятников, берегов рек, линий электропередачи, нелегальными будут также признаны защитные сооружения на сельхозземлях.
Юристы подчеркнули, полноценный бункер с фундаментом классифицируется как объект капитального строительства, а значит в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ требует получения официального разрешения на возведение, для чего придется собрать обширный пакет документов. Капстроения с фундаментом положено, кроме того, ставить на государственный кадастровый учет и регистрировать право собственности в Росреестре. Ничего из этого не придется предпринимать, по замечанию специалистов, для размещения более простых модульных убежищ, не имеющих фундамента и не подключенных к инженерным сетям.
При определенном стечении обстоятельств вес приобретает мнение соседей. Старший партнер юридической фирмы "Ляпунов, Терехин и партнеры" Роман Ляпунов отметил, что по закону согласовывать постройку бункера с соседями не требуется. Но только в тех случаях, как конкретизировал юрист Вялых, когда не нарушаются чужие права, а именно нет угрозы обрушения грунта, соблюдены минимальные отступы от границ смежного участка, приведены в соответствие санитарные и противопожарные требования.
По опыту Туруниной, если в российской судебной практике и встречались дела, так или иначе касающиеся бункеров и бомбоубежищ, они чаще были связаны с незаконной приватизацией. Прецеденты о самовольных постройках рассматривались реже. В таких ситуациях, как предупредила юрист Елена Ермохина, собственнику по статье 222 Гражданского кодекса РФ грозит предписание о сносе, административный штраф, назначаемый по статье 9.5 КоАП РФ в размере от 2 до 5 тысяч рублей для физлиц и в диапазоне от 500 тысяч рублей до 1 миллиона для юрлиц, и принудительный демонтаж за свой счет.
Вера Василевская. РИА Недвижимость