+7 499 112 42 22
info@slp-legal.ru
Оставьте свои данные и мы Вам перезвоним!
Мы используем cookie, чтобы сделать ваш опыт использования нашего сайта лучше.
Продолжая использовать сайт, вы соглашаетесь с нашей Политикой в отношении файлов cookie.
Продолжая использовать сайт, вы соглашаетесь с нашей Политикой в отношении файлов cookie.
Снижение стоимости выкупа недвижимости по 159-ФЗ
Только за 2023 год нами были спасены от сноса более 50 объектов недвижимости в Москве. Наш успех в этой сфере основан на многолетней практике и глубоком понимании всех нюансов, процессов и процедур. Уже на первой консультации мы способны реалистично оценить перспективы дела и предложить оптимальную стратегию.
Помогаем арендаторам малого и среднего бизнеса оспорить завышенную выкупную цену помещения, здания или иного арендуемого имущества у города и заключить договор купли-продажи на экономически обоснованных условиях
Федеральный закон № 159-ФЗ дает субъектам малого и среднего предпринимательства право преимущественного выкупа арендуемого государственного или муниципального имущества. Для бизнеса это возможность сохранить помещение, офис, склад, производственную площадку, магазин, медицинский центр, кафе, сервисный объект или иной актив без участия в торгах.
Но на практике основная проблема возникает не с самим правом выкупа, а с ценой. Часто эта сумма оказывается выше рыночной цены или не учитывает особенности помещения: состояние, обременения, фактическое использование, инженерные ограничения, износ, этажность, входную группу, доступность, характеристики здания и коммерческую привлекательность объекта.
Юридическая фирма «Ляпунов Терехин и партнеры» сопровождает арендаторов на всех этапах выкупа по 159-ФЗ: анализирует право на выкуп, проверяет отчет об оценке, организует независимую оценку, готовит протокол разногласий, ведет переговоры с ДГИ и другими органами, представляет интересы предпринимателей в суде и добивается заключения договора купли-продажи на справедливых условиях.
- Когда может понадобиться снижение выкупной ценыСнижение стоимости выкупа актуально, если предприниматель получил проект договора купли-продажи по 159-ФЗ и видит, что указанная цена не соответствует реальному состоянию объекта или рыночной ситуации.
Чаще всего с такой проблемой сталкиваются арендаторы помещений у Департамента городского имущества Москвы, муниципалитетов, региональных органов власти и государственных учреждений. Бизнес годами арендует помещение, вкладывает в ремонт, коммуникации, перепланировку, оборудование, формирует клиентский поток и рассчитывает выкупить объект на понятных условиях. Но после получения проекта договора выясняется, что цена рассчитана как для идеального объекта, хотя помещение имеет существенные недостатки или требует вложений.
Снижение цены может быть необходимо, если в отчете использованы неподходящие аналоги, не учтено реальное состояние помещения, завышены корректировки, проигнорированы ограничения использования, не отражены недостатки здания, проблемы с доступом, инженерией, планировкой, этажностью, расположением или коммерческой ликвидностью.
Отдельная категория споров — неотделимые улучшения. Если арендатор за свой счет ремонтировал помещение, усиливал инженерные системы, менял коммуникации, выполнял отделку или адаптировал объект под бизнес, нужно проверять, как эти вложения отражены в расчете цены и не оплачивает ли предприниматель фактически дважды то, что уже создал за свой счет. - Когда снижение цены возможно, а когда перспективы ограниченыВыкупную цену можно оспаривать, если есть основания считать, что рыночная стоимость объекта определена неверно. Основания могут быть оценочными, техническими, правовыми или фактическими.
Например, перспективы снижения есть, если оценщик использовал слишком дорогие аналоги, сравнил объект с помещениями в лучшем состоянии или другой локации, не учел отсутствие отдельного входа, подвальное расположение, ограничения по назначению, износ, необходимость ремонта, инженерные проблемы, обременения, неудачную планировку, отсутствие витринности, сложный доступ, долевое расположение в здании или фактическую невозможность использовать объект как полноценную коммерческую недвижимость.
Перспективы также могут быть связаны с процедурными ошибками: нарушением порядка оценки, недостаточным описанием объекта, отсутствием осмотра, некорректной датой оценки, противоречиями в отчете или несоответствием отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Но снижение цены возможно не всегда. Если отчет качественный, аналоги подобраны корректно, объект ликвидный, а независимая оценка подтверждает близкую стоимость, спор может быть экономически невыгодным. Поэтому до начала процесса важно получить профессиональное заключение: есть ли реальный потенциал снижения и стоит ли идти в суд.
Что мы делаем в рамках услуги
- Проверяем право на выкуп по 159-ФЗАнализируем статус арендатора, включение в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства, срок аренды, отсутствие задолженности, объект выкупа, условия договора аренды, наличие ограничений и риски отказа.
- Анализируем проект договора купли-продажиПроверяем выкупную цену, порядок оплаты, рассрочку, сроки, условия перехода права собственности, обязанности сторон, риски расторжения, последствия просрочки и формулировки, которые могут ухудшить положение покупателя.
- Проверяем отчет об оценкеИзучаем исходные данные, аналоги, корректировки, состояние объекта, дату оценки, описание помещения, обременения, технические характеристики, рыночную выборку и соответствие отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.
- Организуем независимую оценку или рецензиюРаботаем с профильными оценщиками и экспертами, которые понимают специфику выкупа по 159-ФЗ, споров с ДГИ и судебной экспертизы. Независимая оценка помогает определить реальный диапазон стоимости и понять экономический эффект спора.
- Готовим протокол разногласийФормулируем правовую и оценочную позицию, указываем на несогласие с выкупной ценой, предлагаем корректную редакцию условий договора и прикладываем документы, подтверждающие иную стоимость объекта.
- Представляем интересы в переговорах и перепискеВедем коммуникацию с ДГИ, муниципалитетом или иным собственником имущества, готовим обращения, ответы, пояснения, жалобы и документы, необходимые для защиты позиции арендатора.
- Ведем судебный спорГотовим иск об урегулировании разногласий, представляем интересы в арбитражном суде, участвуем в назначении судебной экспертизы, формулируем вопросы эксперту, заявляем возражения, анализируем заключение эксперта и добиваемся установления справедливой выкупной цены.
- Сопровождаем заключение договораПосле снижения цены доводим процедуру до результата: согласовать финальный текст договора, проконтролировать исполнение судебного акта, оформить переход права собственности и минимизировать риски на стадии регистрации.
Этапы оказания услуги
- 1. Первичная оценка ситуации
Вы направляете проект договора, отчет об оценке, договор аренды и документы по объекту. Мы проверяем, есть ли право на выкуп, не пропущены ли сроки и есть ли основания для снижения цены.
- 2. Правовой и оценочный аудитПроводим детальный анализ отчета, объекта и условий выкупа. Определяем, какие ошибки можно использовать, какие документы нужно собрать и насколько реалистично снижение цены.
- 3. Подготовка независимой позицииПри необходимости организуем независимую оценку, рецензию или экспертное заключение. Формируем доказательственную базу для переговоров или суда.
- 4. Протокол разногласий и досудебная стадияГотовим протокол разногласий к договору купли-продажи, сопровождаем направление документов в уполномоченный орган и фиксируем позицию арендатора.
- 5. Судебное оспаривание ценыЕсли спор не урегулирован, обращаемся в арбитражный суд. Основная цель — добиться определения рыночной цены через судебную экспертизу и закрепить более выгодные условия договора.
- 6. Заключение договора и регистрация праваПосле установления цены сопровождаем заключение договора, исполнение судебного решения, оплату, рассрочку и регистрацию права собственности.
Почему стоит обратиться в «Ляпунов Терехин и партнеры»
- Мы работаем на стыке недвижимости, земли, оценки и судебных споровСнижение выкупной цены по 159-ФЗ — это не только оценочный спор. Нужно учитывать право на выкуп, арендные отношения, правовой режим объекта, позицию органа власти, качество отчета об оценке, судебную экспертизу и последствия заключения договора.
- Мы умеем спорить с публичной сторонойВ таких делах предприниматель спорит не с обычным контрагентом, а с государственным или муниципальным собственником имущества. Важно понимать логику органов власти, порядок документооборота, требования к доказательствам и судебную практику по спорам с ДГИ и иными публичными органами.
- Мы защищаем экономический результат клиентаНаша задача — не просто подготовить иск или протокол разногласий, а добиться практического результата: снизить выкупную цену, сохранить право на приобретение объекта, минимизировать риски договора и довести сделку до регистрации права собственности.
- У нас профильная экспертиза в недвижимости и земельно-имущественных спорахЮридическая фирма «Ляпунов Терехин и партнеры» сопровождает проекты, связанные с недвижимостью, землей, строительством, КРТ, изъятием имущества, оценочными спорами и взаимодействием с органами власти. Этот опыт важен для предпринимателей, которые хотят не просто купить объект, а защитить инвестиции в бизнес и недвижимость.
- Профессионализм фирмы подтвержден рейтингамиФирма отмечена ключевыми российскими юридическими рейтингами по направлениям, связанным с недвижимостью, землей, строительством и судебными спорами.
Команда
-
Старший партнер
-
Старший партнер, генеральный директор
-
Младший партнер, руководитель группы подрядных и налоговых споров практики недвижимости и строительства
Команда
Заместитель ген. директора по юр. вопросам
Окончила юридический факультет Российского государственного университета правосудия при Верховном суде РФ (бывш. Российская академия правосудия) с отличием
Московский государственный областной университет, кафедра уголовного права, 2015 год выпуска. Более 8 лет практики
Оставьте свои данные и мы Вам перезвоним!
Опишите объект — мы проверим, можно ли снизить выкупную цену
Запись на консультацию
Заполните форму, и мы свяжемся с Вами
Нажимая на кнопку, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности
Запись на консультацию
Заполните форму, и мы свяжемся с Вами
Нажимая на кнопку, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности