Аренда государственного и муниципального имущества: правовые основы и практические аспекты

Дан Додон

Юрист Юридической фирмы «Ляпунов Терехин и партнеры»

28.03.2025

Аренда государственного и муниципального имущества представляет собой важный механизм взаимодействия между публичными органами власти и частным бизнесом. Это позволяет эффективно использовать недвижимость, находящуюся в собственности государства или муниципалитетов, привлекая инвестиции и стимулируя экономическое развитие. Однако процесс аренды такого имущества имеет свои особенности, которые регулируются множеством нормативных актов, включая Федеральный закон № 135-ФЗ «О защите конкуренции», Федеральный закон № 131-ФЗ «Об общих принципах организации самоуправления в Российской Федерации», Земельный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ и другие правовые источники.

Правовые основы предоставления государственного и муниципального имущества

Порядок заключения сделок в отношении государственного или муниципального имущества регулируется ФЗ 135 «О защите конкуренции». Согласно статье 17.1 этого закона, заключение договоров аренды может быть осуществлено только по результатам проведения специальных процедур в виде конкурсов или аукционов. Правила их проведения установлены Приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. №67. В большинстве случаев право на заключение договора аренды предоставляется на основании проведения аукциона.

Государственное имущество

В соответствии с пунктом 1 статьи 214 ГК РФ, государственной собственностью в Российской Федерации является:
- имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность);
- имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам РФ – республикам, краям, областям, городам федерального значения т.д.
Управление государственным имуществом осуществляет Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (далее - Росимущество). Именно это агентство занимается организацией аренды государственных земельных участков, объектов капитального строительства, а также определяет перечень федерального движимого и недвижимого имущества. Сведения о проведении торгов по реализации государственного и муниципального имущества размещаются на официальном информационном портале www.torgi.gov.ru.

Муниципальное имущество

Статья 215 ГК РФ гласит, что имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью. Администрирование муниципального имущества осуществляют органы местного самоуправления. Например, в Москве этим занимается Департамент городского имущества (далее – ДГИ), который предоставляет государственные услуги в части реализации прав физических и юридических лиц. Департамент г. Москвы по конкурентной политике отвечает за развитие и стимулирование конкуренции, создавая прозрачные правила проведения торгов. Информация о проведении конкурсов на объекты, принадлежащие Москве, размещается на сайте www.investmoscow.ru, а также дублируется на основном портале www.torgi.gov.ru.
Для участия в торгах требуется зарегистрироваться на указанных площадках, подать заявку на участие в конкретном лоте, внести задаток и предоставить необходимые документы. Конкурсная или аукционная комиссия может отклонить заявку, если она не соответствует установленным требованиям.

Порядок заключения договора аренды

Процедура предоставления государственного и муниципального имущества в аренду строго регламентирована. Договор аренды заключается только по результатам проведения торгов. Основные этапы такого процесса включают:

1. Принятие решения о передаче имущества в аренду. Это решение принимается уполномоченным органом власти (например ДГИ в Москве или Росимущество в случае федерального имущества).

2. Проведение торгов. В большинстве случаев имущество передается в аренду через аукцион или конкурс. Это требование закреплено в пункте 1 статьи 17.1 Федерального закона № 135 «О защите конкуренции», которое направлено на обеспечение равного доступа к публичному имуществу. На специализированных площадках указываются лоты, содержащие сведения и документы о типе и характеристиках объекта (например, отчет об оценке недвижимости, выписка из ЕГРН, экспликация БТИ), дате начала приема заявок, начальной цене, проекте договора и т.д.

3. Результаты торгов. По окончании торгов составляется протокол о результатах рассмотрения заявок претендентов и протокол о результатах торга, где указывается номер заявки победителя. Согласно пункту 17 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ, по результатам проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, определяется ежегодный размер арендной платы.

4. Заключение договора аренды. После определения победителя торгов стороны заключают договор, который подлежит государственной регистрации, если срок аренды превышает один год (статья 609 Гражданского кодекса РФ). Согласно Разъяснениям от 01.11.2011 ФАС России срок подписания договора сторонами не должен превышать 20 дней после оформления протокола. Договор может вступать в силу не с даты подписания, а с даты, установленной договором.

Статья 17.1 Федерального закона № 135 «О защите конкуренции» также предусматривает ограниченный перечень лиц, которые могут заключать договор аренды без проведения торгов. Помимо уже существующего арендатора, это могут быть: некоммерческие организации, адвокатские, нотариальные и торгово-промышленные палаты, медицинские организации; организации, осуществляющие образовательную деятельности и др. В соответствии с пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлен перечень случаев предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, а именно: в соответствии с указом Президента Российской Федерации, распоряжением Правительства или высшего должностного лица субъекта Российской Федерации, а также по иным основаниям, предусмотренным настоящей статьей.

Особенности договора аренды

Договор аренды государственного и муниципального имущества имеет ряд особенностей, которые важно учитывать как арендатору, так и арендодателю. Эти особенности связаны с правовым статусом имущества, порядком его предоставления и спецификой использования.

Срок аренды. Срок аренды государственного и муниципального имущества обычно составляет от 1 года до 49 лет. В соответствии с пунктом 8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ, для земельных участков максимальный срок аренды может достигать 49 лет, если участок предоставляется для размещения линейных объектов или для сельскохозяйственного производства.

Арендная плата. Размер арендной платы определяется на основе рыночной оценки имущества. На основании пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ, арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается на основе кадастровой стоимости или результатов торгов. Однако для социально значимых объектов (например, детских садов, школ) могут применяться льготные ставки. Например, в Москве для аренды помещений под социальные проекты арендная плата может быть снижена до 1 рубля за квадратный метр в год.

Обременения и ограничения. Арендуемое имущество может быть обременено сервитутами или иными ограничениями. Например, если участок находится в особо охраняемой природной территории, арендатор обязан соблюдать требования, предусмотренные Лесным кодексом и иными нормативными актами. Эти условия должны быть четко прописаны в договоре аренды, чтобы избежать споров в будущем.

Права и обязанности сторон

·Права арендатора: Арендатор имеет право использовать имущество в соответствии с его назначением и условиями договора. Он также может с согласия арендодателя передавать имущество в субаренду или вносить его в качестве вклада в уставный капитал, согласно статье 615 Гражданского кодекса РФ. Например, если арендатор арендует помещение под офис, он может сдать часть площади в субаренду другой компании, но только с разрешения муниципалитета.

·Обязанности арендатора: Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, поддерживать имущество в надлежащем состоянии и использовать его только по назначению. В случае нарушения этих условий арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке, как указано в статье 619 Гражданского кодекса РФ.

·Права арендодателя: Арендодатель имеет право контролировать использование имущества и требовать устранения нарушений. Например, если арендатор использует земельный участок не по назначению (скажем, под склад вместо сельскохозяйственных нужд), арендодатель может потребовать расторжения договора.

·Обязанности арендодателя: Арендодатель обязан обеспечить арендатору беспрепятственное пользование имуществом. Это включает передачу имущества в надлежащем состоянии и устранение препятствий для его использования. Например, если арендуемое здание требует ремонта, арендодатель должен провести необходимые работы до передачи объекта.

Практические аспекты и риски

На практике аренда государственного и муниципального имущества сопряжена с рядом рисков:

Длительность процедуры. Процесс оформления аренды может затянуться из-за бюрократических процедур, особенно если требуется проведение торгов.
Изменение условий аренды. В некоторых случаях арендодатель может изменить условия договора, например, увеличить арендную плату с учетом увеличения уровня инфляции. Такие изменения могут негативно сказаться на бизнесе арендатора.
Споры по поводу использования имущества. Нередко возникают споры, связанные с использованием имущества не по назначению или с нарушением договора аренды или градостроительных норм.

Заключение

Аренда государственного и муниципального имущества представляет собой сложный, но важный инструмент взаимодействия между публичными органами власти и частным сектором. Для успешного участия в таких правоотношениях необходимо тщательно изучить нормативную базу, в случае проведения торгов - углубленно ознакомиться с условиями и документами лота.
Грамотное оформление договора аренды и соблюдение всех требований законодательства позволят обеспечить стабильное использование имущества и избежать конфликтов с арендодателем. Однако для успешного участия в таких правоотношениях необходимо обладать глубокими знаниями в области законодательства и учитывать все возможные подводные камни.
Юристы «Ляпунов Терехин и партнеры» рады помочь вам в сопровождении сделок по аренде государственного и муниципального имущества.

Остались вопросы?

Мы ответим!

Отправить заявку

Предыдущая статья

Право собственности на недвижимость: формы и виды, основания приобретения права собственности в РФ

Следующая статья