129090, г. Москва, ул. Гиляровского, д. 6, стр. 1
+7 499 112 42 22
info@slp-legal.ru
Оставьте свои данные и мы Вам перезвоним!
Оставьте свои данные и мы Вам перезвоним!
Особенности приватизации имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, субъектами малого и среднего предпринимательства
Екатерина Пескова
Руководитель отдела строительства и подрядных споров Юридической фирмы «Ляпунов Терехин и партнеры»
15.04.2024
15.04.2024
Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрена процедура, позволяющая средним, мелким и микропредприятиям (далее – СМП) выкупать арендуемые ими объекты движимого и недвижимого имущества у государственных или муниципальных органов.
СМП имеют преимущественное право перед другими участниками гражданского оборота на выкуп арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.
06.04.2024 вступил в законную силу Федеральный закон от 06.04.2024 № 76-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который упростил процедуру СМП преимущественного права на выкуп арендуемого государственного и муниципального недвижимого имущества. Так, срок владения и пользования недвижимым имуществом на основании договора аренды, по истечении которого у СМП возникает преимущественное право на его приобретение, сокращен с двух лет одного года.
В целях реализации указанного преимущественного права СМП должны обратиться с заявлением о приватизации имущества в соответствующий уполномоченный орган, и отвечать следующим условиям:
1) имущество находится в временном владении и пользовании СМП или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более на дату подачи заявления в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);
3) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
После получения заявления уполномоченный орган предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества. При получении заявления уполномоченные органы обеспечивают заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления, принимают решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке.
В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации уполномоченный орган обязан направить СМП копии решения о приватизации, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи такого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.
СМП утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества если они отказались от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества, не подписали его по истечении тридцати дней со дня получения предложения или проекта договора (за исключением случаев оспаривания его условий), либо договор купли-продажи арендуемого имущества был расторгнут в связи с существенным нарушением его условий СМП.
При согласии СМП на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества на условиях, предложенных уполномоченным органом, договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении или проект договора.
Оплата арендуемого имущества осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. При этом, если арендатор с согласия арендодателя осуществил неотделимые улучшения арендуемого имущества, они засчитываются в счет оплаты приобретаемого имущества. В случае приобретения имущества в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты.
В случае, если СМП не согласны с условиями проекта договора купли-продажи, они могут в течение тридцати дней с даты получения решения о приватизации и проекта договора купли-продажи направить в уполномоченный орган проект разногласий к проекту договора купли-продажи, и оспорить в судебном порядке отдельные положения проекта договора купли-продажи, в том числе, условие о цене выкупаемого имущества.
При передаче спора об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества на разрешение суда, договор заключается на условиях, утвержденных судом в решении.
Отдельной проблемой выкупа арендуемого имущества является тот факт, что, обращаясь за судебной защитой, СМП обязан вносить арендную плату за выкупаемое помещение в течение всего периода рассмотрения спора несмотря на то, что право на выкуп имущества у него возникает с даты вынесения распоряжения о приватизации. При отсутствии разногласий и заключении договора купли-продажи в установленные законом сроки, обязанность по оплате арендных платежей была бы прекращена совпадением арендодателя и арендатора в одном лице.
По общему правилу, само по себе возникновение между СМП и уполномоченным органом разногласий относительно договорного условия, касающегося цены выкупа имущества, не образует оснований для возмещения убытков, поскольку вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2015 № 310-ЭС15-11302).
Однако в случае существенного расхождения между ценой, указанной в проекте договора-купли продажи, направленном уполномоченным органом СМП, и окончательной ценой, установленной решением суда по результатам урегулирования разногласий, возникших при заключении договора с учетом оценочной экспертизы, СМП может взыскать с уполномоченного органа убытки в размере оплаченной арендной платы за период согласования условий договора купли-продажи и рассмотрения дела в суде.
06.04.2024 вступил в законную силу Федеральный закон от 06.04.2024 № 76-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который упростил процедуру СМП преимущественного права на выкуп арендуемого государственного и муниципального недвижимого имущества. Так, срок владения и пользования недвижимым имуществом на основании договора аренды, по истечении которого у СМП возникает преимущественное право на его приобретение, сокращен с двух лет одного года.
В целях реализации указанного преимущественного права СМП должны обратиться с заявлением о приватизации имущества в соответствующий уполномоченный орган, и отвечать следующим условиям:
1) имущество находится в временном владении и пользовании СМП или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более на дату подачи заявления в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);
3) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
После получения заявления уполномоченный орган предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества. При получении заявления уполномоченные органы обеспечивают заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления, принимают решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке.
В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации уполномоченный орган обязан направить СМП копии решения о приватизации, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи такого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.
СМП утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества если они отказались от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества, не подписали его по истечении тридцати дней со дня получения предложения или проекта договора (за исключением случаев оспаривания его условий), либо договор купли-продажи арендуемого имущества был расторгнут в связи с существенным нарушением его условий СМП.
При согласии СМП на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества на условиях, предложенных уполномоченным органом, договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении или проект договора.
Оплата арендуемого имущества осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. При этом, если арендатор с согласия арендодателя осуществил неотделимые улучшения арендуемого имущества, они засчитываются в счет оплаты приобретаемого имущества. В случае приобретения имущества в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты.
В случае, если СМП не согласны с условиями проекта договора купли-продажи, они могут в течение тридцати дней с даты получения решения о приватизации и проекта договора купли-продажи направить в уполномоченный орган проект разногласий к проекту договора купли-продажи, и оспорить в судебном порядке отдельные положения проекта договора купли-продажи, в том числе, условие о цене выкупаемого имущества.
При передаче спора об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества на разрешение суда, договор заключается на условиях, утвержденных судом в решении.
Отдельной проблемой выкупа арендуемого имущества является тот факт, что, обращаясь за судебной защитой, СМП обязан вносить арендную плату за выкупаемое помещение в течение всего периода рассмотрения спора несмотря на то, что право на выкуп имущества у него возникает с даты вынесения распоряжения о приватизации. При отсутствии разногласий и заключении договора купли-продажи в установленные законом сроки, обязанность по оплате арендных платежей была бы прекращена совпадением арендодателя и арендатора в одном лице.
По общему правилу, само по себе возникновение между СМП и уполномоченным органом разногласий относительно договорного условия, касающегося цены выкупа имущества, не образует оснований для возмещения убытков, поскольку вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2015 № 310-ЭС15-11302).
Однако в случае существенного расхождения между ценой, указанной в проекте договора-купли продажи, направленном уполномоченным органом СМП, и окончательной ценой, установленной решением суда по результатам урегулирования разногласий, возникших при заключении договора с учетом оценочной экспертизы, СМП может взыскать с уполномоченного органа убытки в размере оплаченной арендной платы за период согласования условий договора купли-продажи и рассмотрения дела в суде.
Следующая статья