Оспаривание цены при изъятии земельного участка или иной недвижимости

Процедура изъятия и возмещения убытков регламентируется главой VII.1 Земельного кодекса РФ. В дополнение к ней для отдельных случаев субъекты РФ могут принимать свои нормативные акты. В Москве, например, действует Закон от 17.05.2017 г. № 14 «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве».

В соответствии с данными нормами решение об изъятии принимается на основании проекта планировки территории или Правил землепользования и застройки, а в случае реновации – на основании решения собственников помещений в многоквартирном жилом доме.

На практике оспорить решение об изъятии можно только в случае процедурных нарушений при его принятии, причина «не хочу, чтобы мое имущество изымали», к сожалению, основанием для отмены изъятия не является.

Также нецелесообразно обжаловать сам факт изъятия имущества, однако за размер возмещения можно и нужно бороться.

Сумма компенсации складывается из двух составляющих: рыночной стоимости изымаемого объекта (или права аренды, если изымается арендованный земельный участок) и убытков, причиняемых изъятием. На каждую составляющую влияет множество факторов, часть из которых собственник (арендатор) может скорректировать.

На рыночную стоимость, например, повлияет:

• Качество внешней и внутренней отделки (делать полноценный ремонт перед изъятием, конечно, не стоит, но отсутствие мелких недочетов (отслоившейся краски, выбитой плитки) и общий опрятный вид позволят оценить объект выше);
• Благоустройство территории (как и с отделкой, масштабные работы не нужны, но поддержание чистоты, ремонт покрытия, уход за зелёными насаждениями увеличат стоимость);
• Использование объектов (торговые и офисные объекты стоят дороже, чем складские или производственные);
• Общая площадь и планировка (если у земельного участка не уточнены границы, а в здании или помещении проводились работы по реконструкции, перепланировке, соответствующие изменения следует внести в ЕГРН);
• Арендная плата или иной доход от использования объекта (при наличии сведений о доходах, получаемых собственником, эксперт будет руководствоваться реальными цифрами, а не данными рынка).

Также можно повлиять на факторы, из которых складывается сумма убытков:

• Ежемесячный доход от использования объекта (учитывается неполученный доход за время поиска нового объекта взамен изымаемого (обычно принимается срок в 4-6 месяцев). Чем больший доход будет подтвержден документами, тем выше будет компенсация);
• Компенсации и неустойки, уплачиваемые в связи с выкупом имущества арендаторам и сотрудникам (если договор аренды предусматривает выплаты арендатору в связи с досрочным расторжением, а трудовые договоры – компенсацию сотрудникам на время простоя, связанного с поиском нового объекта, такие выплаты включается в сумму убытков);
• Неустойки, уплачиваемые в случае изъятия по иным договорам (если в связи с изъятием не получится закончить работы по договору подряда, или будет расторгнут договор на техническое обслуживание, клининг и т.д., исполнители по таким договорам также понесут убытки. Если собственник изымаемого объекта компенсирует данные убытки, их можно включить в сумму возмещения);
• Расходы на коммунальные платежи (при определении дохода от использования имущества операционные расходы вычитаются, но если в договорах аренды есть условие о том, что все коммунальные платежи не включены в арендную плату и вносятся арендатором отдельно, уменьшить доход на размер платы за коммунальные услуги не получится);
• Улучшение имущества (если недавно объект был отремонтирован, затраты на ремонт будут включены в сумму убытков).

Шаг 1. Отслеживать изменения, предусматривающие в дальнейшем изъятие для государственных или муниципальных нужд.

В Москве работают сервисы, позволяющие узнать о планируемом изъятии до получения решения об этом:

• Сервис проверки нахождения земельного участка в КРТ (правообладателям зданий и помещений нужно искать по кадастровому номеру земельного участка, на котором они расположены). Потребуется авторизация на портале mos.ru
• Карта многоквартирных домов, включенных в программу реновации (нужно найти дом, в котором находится интересующее нежилое помещение. Если дом выделен голубым, значит, он включен в программу реновации. Кликнув на дом можно узнать этап реновации.)

Шаг 2. Проверять почту по адресу регистрации /юридическому адресу и адресу имущества.

Решение об изъятии направляется почтой на данные адреса. Именно дата решения является «точкой отсечения» для определения размера убытков: убытки, возникшие на основании договоров, заключенных после этой даты, компенсированы не будут. Поэтому важно самим проверять, не планируется ли изъятие имущества.

Шаг 3. Собрать документы, подтверждающие размер компенсации.

На этом этапе нужно проверить, что все договоры, условия которых влияют на размер убытков, подписаны обеими сторонами, в ЕГРН содержатся актуальные сведения об изымаемом имуществе, на руках есть документы технического учёта, небольшие внешние недостатки устранены.

Шаг 4. Получить соглашение об изъятии и прилагаемый к нему отчет об оценке, направить протокол разногласий.

Соглашение направят по тем же адресам, что и решение об изъятии. Получив его, необходимо заказать у оценочной организации рецензию на полученный отчет об оценке или собственный отчет и направить протокол разногласий с указанием определенной с учетом всех факторов суммы компенсации.

Шаг 5. Оспорить размер возмещения в суде.

Протоколы разногласий обычно игнорируются органом, ответственным за изъятие. Если в течение 90 дней с даты получения соглашения собственником, орган не получит подписанный экземпляр, он вправе обратиться в суд с исковым заявлением об изъятии имущества и установлении размера компенсации.

В суд нужно представить рецензию или отчет, приложенные к протоколу разногласий и все документы, подтверждающие размер убытков. Также нужно заявить ходатайство о проведении судебной экспертизы, представив кандидатуры своих экспертов и оплатив предполагаемую стоимость экспертизы на депозит суда.

Судебный эксперт изучит документы, осмотрит объект экспертизы и установит рыночную стоимость изымаемого имущества и размер убытков, причиняемых изъятием. Определенную экспертом сумму суд установит в качестве размера возмещения. Зачастую сумма компенсации может быть увеличена в разы, став действительно равноценной, как того требует закон.

Таким образом, процедура изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд – длительный и сложносоставной процесс, требующий тщательной подготовки и внимательного анализа документов. Для получения справедливой суммы возмещения рекомендуем:

1. Не соглашаться на предложенный размер компенсации – в большинстве случаев он сильно занижен;
2. Не игнорировать судебный процесс об изъятии – без вашего активного участия сумма возмещения останется минимальной;
3. Обратиться за квалифицированной юридической помощью – увеличение размера компенсации зависит от грамотных и своевременных действий собственника.

Юристы «Ляпунов Терехин и партнеры», обладая большим опытом в данной категории дел, помогут собрать полный комплект необходимых документов, получить обоснованный отчет об оценке и заключение судебной экспертизы, результат которой отразит реальный размер ущерба, защитить установленную сумму в вышестоящих судах, а также фактически исполнить решение о присуждении компенсации и урегулировать процесс освобождения изъятого имущества.