Как взыскать неустойку по ДДУ с застройщика

Неустойка – определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (ст. 333 ГК РФ). Простыми словами неустойка – это определенная, компенсация, которую должен выплатить нарушитель своих обязательств другой стороне.

Применительно к договору участия в долевом строительстве (сокращенно – ДДУ) участник долевого строительства (дольщик, покупатель будущей квартиры в многоквартирном доме) может взыскать неустойку с застройщика за несвоевременную сдачу объекта. В договоре, в соответствии с п. 2 ч. 4 ст. 4 закона о долевом участии, обязательно должен быть указан срок передачи дольщику квартиры. Он не может быть изменен застройщиком в одностороннем порядке без согласия дольщика.

Согласно п. 1 ст. 6 закона о ДДУ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. Просрочка – нарушение, которое дает право дольщику взыскать неустойку по ДДУ.

Право взыскать неустойку возникает с первого дня просрочки, то есть это можно сделать, не дожидаясь сдачи квартиры. При этом важна именно передача дольщику квартиры, а не сдача многоквартирного дома, ввод его в эксплуатацию и т.д. Общая рекомендация – взыскивать компенсацию по ДДУ уже после сдачи объекта. В таком случае время просрочки остановится и размер неустойки будет окончательно определен.

Отдельно обращаем внимание на так называемый «мораторий», введенный Постановлением Правительства РФ от 18 марта 2024 г. № 326. Причина введения – неблагоприятная экономическая ситуация в стране, которая «бьет» по застройщикам. Мораторий заключается в определенных ограничениях наложения на застройщиков штрафных санкций, в частности:

1. Неначисление неустойки в период с 22 марта по 31 декабря 2024 года;
2. Использование при расчете неустойки пониженной ставки (7,5%);
3. Предоставление застройщику отсрочки выплаты штрафных санкций до 31 декабря 2024 г.

При расчете неустойки за просрочку передачи объекта можно пользоваться специальными калькуляторами, которые есть в интернете. Однако наша рекомендация – в любом случае перепроверять выданный результат самостоятельно, поскольку зачастую калькуляторы выдают ошибки и не учитывают дополнительные вводные, например, мораторий.

Как правило, участник долевого строительства – это гражданин. Из п. 2 ст. 6 закона о долевом участии выводится формула:

Размер неустойки = Цена договора × ключевая ставка Банка России на день исполнения обязательства × 1/300 × 2 × Количество дней просрочки

Например:
Цена договора: 30 000 000 рублей;
Срок передачи объекта: 10 января 2024 года;
Фактическая передача объекта: 13 августа 2024 года.
Не забываем о «моратории», который влияет на размер ставки ЦБ и количество учитываемых при просрочке дней и получаем следующий расчет.
30 000 000 руб. × 7,5% × 1/300 × 2 × 71 день = 1 065 000 руб.

Отдельно обращаем внимание, что если квартира находится в доме-уникальном объекте, то формула расчета несколько меняется. Сумма неустойки в этом случае не может быть более 5% от цены договора долевого участия (ч. 2.1 ст. 6 закона о ДДУ), а также не применяется правило о двойном размере для дольщика-гражданина. Критерии «уникальности» установлены ч. 2 ст. 48.1 Градостроительного кодекса.

Помимо неустойки за просрочку сдачи квартиры гражданин в зависимости от обстоятельств может взыскать:

• компенсацию расходов на устранение недостатков переданного объекта;
• штраф за неудовлетворение требований потребителя в добровольном (претензионном) порядке в размере 5% от присужденной суммы*;
• компенсацию морального вреда;
• иные убытки, например, расходы на наем жилья в период просрочки;
• судебные расходы.

*Примечание: до 1 сентября 2024 года штраф составлял 50%. 5%-й «барьер» введен Федеральным законом от 08.08.2024 № 266-ФЗ.

Шаг 1. Направление застройщику досудебной претензии.

Несмотря на то, что обязательный досудебный порядок по таким спорам не установлен, все же рекомендуем направить претензию застройщику. Во-первых, есть небольшая вероятность удовлетворения требований в добровольном порядке. Это значит, что участник долевого строительства получит деньги раньше, а также избежит судебного разбирательства. Во-вторых, неудовлетворение претензии в добровольном порядке дает потребителю право на взыскание 5%-го штрафа. Если досудебного порядка не было – суд не вправе взыскать штраф.

Претензию необходимо направить застройщику по адресу места нахождения, указанному в ЕГРЮЛ, заказным письмом с описью вложения.

Законом не установлен срок, в который застройщик обязан ответить на претензию. Рекомендуем установить его в пределах от нескольких недель до месяца.

Пример претензии*:

*Примечание: здесь и далее представлены примерные формы документов. Объем и содержание может отличаться в зависимости от ситуации, требующей анализа всех обстоятельств.

Шаг 2. Обращение в суд с иском.

В случае неудовлетворения требований в добровольном досудебном порядке следует обратиться в районный суд за защитой своих прав. Обратиться в суд можно по своему месту жительства, либо по месту нахождения застройщика.

В договоре может быть установлен конкретный суд, который должен разрешать спор. Несмотря на то, что подобное условие нарушает права дольщика как потребителя, на практике встречаются случаи, когда суды возвращают исковое заявление, поданного с его нарушением. Подавая иск в другой суд в соответствии с общими правилами подсудности, к этому нужно быть готовым.

Исковое заявление должно соответствовать требованиям ст. 131 и 132 ГПК РФ. За его основу можно взять направленную претензию, дополнить ее правовыми нормами и требованиями.

К иску прилагаются: расчет взыскиваемой суммы, квитанция об уплате государственной пошлины, копия договора, претензии с доказательством ее направления, доказательство направления иска ответчику.

Иск с приложениями можно подать лично в экспедицию суда, почтовым отправлением или в электронном виде через ГАС «Правосудие» или портал судов общей юрисдикции г. Москвы.

Пример искового заявления.

Шаг 3. Участие в судебном процессе.

В течение нескольких дней – недель (в зависимости от конкретного суда) суд принимает исковое заявление к производству и назначает судебное заседание. Дела о взыскании неустойки по ДДУ обычно рассматриваются в 1-3 заседания, которые проходят примерно в месячный интервал.

То есть с момента подачи иска до вынесения решения пройдет 3-4 месяца. После оглашения резолютивной части решения следует дождаться его изготовления в полном объеме. Это время тоже сильно зависит от конкретного суда, судьи, их загруженности и может длиться достаточно долго.

Решение суда вступает в законную силу в течение месяца с момента изготовления их в полном объеме, если не было обжаловано в апелляционном порядке. Если дольщик или застройщик не согласен с решением, его можно обжаловать. В таком случае решение вступит в силу после рассмотрения дела в апелляции.

Шаг 4. Получение исполнительного листа и предъявление его к исполнению.

После вступления в силу решения нужно обратиться в суд первой инстанции и получить исполнительный лист. На основании этого документа взысканные денежные средства будут перечислены дольщику.

Предъявить его можно в отдел судебных приставов по адресу застройщика или в банк, где открыт его счет. Вместе с листом подается заявление о взыскании денежных средств с указанием банковских реквизитов взыскателя, на которые подлежит их перечислить. После этого требования дольщика будут удовлетворены.

На уровне судов распространена практика снижения неустойки по ДДУ на основании ст. 333 ГК РФ. То есть даже если неустойка в соответствии с расчетом составила 1 000 000 рублей, то суд почти наверняка снизит ее размер, при этом весьма существенно.

Как было указано выше, сроки в судах могут затягиваться, к этому также нужно быть готовым. В целом, даже в подобных спорах зачастую встречаются необычные случаи: застройщики пытаются найти в законодательстве «лазейки», чтобы обернуть их в свою пользу.

Взыскание неустойки с застройщика достаточно понятная, но трудоемкая процедура. Юридическая фирма «Ляпунов Терехин и партнеры» имеет большой опыт споров, связанных с недвижимым имуществом, и готова сопровождать подобные споры «под ключ».

Наши юристы также обладают опытом взаимодействия с судами общей юрисдикции, в том числе в вопросах ускорения рассмотрения дела в суде.