129090, г. Москва, ул. Гиляровского, д. 6, стр. 1
129090, г. Москва, ул. Гиляровского, д. 6, стр. 1
+7 499 112 42 22
info@slp-legal.ru
Оставьте свои данные и мы Вам перезвоним!
Оставьте свои данные и мы Вам перезвоним!
Как проверить юридическую чистоту сделки с недвижимостью на вторичном рынке
Екатерина Пескова
Руководитель отдела строительства и подрядных споров Юридической фирмы «Ляпунов Терехин и партнеры»
24.01.2025
24.01.2025
Перед покупкой недвижимости на вторичном рынке крайне важно провести due diligence, т.е. проверку чистоты сделки, поскольку недвижимость может состоять в споре, под арестом, права на нее могут быть обременены или ограничены правами третьих лиц. Далее мы расскажем, как максимально эффективно защитить себя перед покупкой недвижимости на вторичном рынке и минимизировать свои риски.
Проверка недвижимости
В первую очередь необходимо проверить наличие права собственности продавца на объект недвижимости. Для этого необходимо проанализировать выписку из Единого государственного реестра недвижимости.
В случае, если собственником является юридическое лицо, то данную выписку можно получить самостоятельно на сайте Росреестра. Если же продавцом является физическое лицо, то выписку необходимо запросить у него, т.к. данные о правах собственности физических лиц скрыты в общедоступных реестрах. В выписке графе № 1.1 указывается правообладатель (правообладатели), и в случае, если в данной графе указан ваш продавец, то у него есть право на отчуждение недвижимости.
Дополнительно необходимо запросить у продавца первичный документ, на основании которого у него возникло право собственности на объект недвижимости, чтобы удостовериться в чистоте предшествующей сделки, т.к. при наличии недостатков и пороков она может быть оспорена в судебном порядке, как и права продавца на приобретаемый вами объект недвижимости.
В выписке из Единого государственного реестра недвижимости содержатся записи не только о праве собственности на объект, кроме этого, в ней содержатся сведения о наличии каких-либо обременений или ограничений в отношении объекта недвижимости: ипотека, арест, запрет на совершение регистрационных действий, записи о наличии споров, наличие права аренды на недвижимость у третьих лиц, сведения о возражениях в отношении зарегистрированного права, сведения о наличии решения об изъятии объекта недвижимости для государственных и муниципальных нужд, правопритязания и сведения о наличии поступивших, но не рассмотренных заявлений о проведении государственной регистрации права (перехода, прекращения права), ограничения права или обременения объекта недвижимости, сделки в отношении объекта недвижимости.
В случае, если при анализе выписки вы обнаружили какую-либо из вышеуказанных записей, необходимо проанализировать первичную документацию, на основании которой регистрирующий орган внес запись. Некоторые из записей могут быть погашены при предоставлении соответствующих документов, а другие, например, как ипотека, могут быть погашены только при выплате задолженности.
В графической части выписки изображается план объекта недвижимости, при анализе которого, вы можете установить, проводилась ли перепланировка, была ли она узаконена, и соответствует ли планировка объекта его реальной конфигурации и площади.
Если вы покупаете здание, то у продавца необходимо запросить документ, подтверждающий права на земельный участок под объектом, и проанализировать наличие прав на земельный участок, если продажа здания осуществляется без продажи земельного участка, и он находится не в собственности продавца, а принадлежит ему на ином праве.
Крайне важно до заключения сделки получить и проанализировать договоры с обслуживающими и энергоснабжающими организациями, получить справки об отсутствии задолженности за коммунальные услуги, услугам за содержание имущества, капитальный ремонт, а также по договорам с поставщиками ресурсов, или получить акты сверки об отсутствии задолженности. Зачастую, недвижимость на вторичном рынке реализуется с задолженностью по вышеуказанным услугам, и она переходит на нового собственника, поэтому нужно проверять всю документацию с поставщиками услуг и акты сверки.
Если вы покупаете коммерческую недвижимость, то у продавца необходимо запросить разрешение на строительство/реконструкцию, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, т.к. при отсутствии этих документов объект недвижимости может быть признан самовольной постройкой в судебном порядке и снесен.
В случае покупки жилой недвижимости, необходимо проверить выписку из домовой книги, т.к. в квартире могут быть зарегистрированные лица.
Перед покупкой необходимо проверить, не находится ли приобретаемый вами объект недвижимости в споре, т.к. если права продавца на него будут оспорены вы не сможете его купить, а после покупки по решению суда его необходимо будет вернуть. Проверить объект можно через сайты судов общей юрисдикции (например, в г. Москва Официальный портал судов общей юрисдикции города Москвы) и арбитражных судов «Электронное правосудие».
В случае, если собственником является юридическое лицо, то данную выписку можно получить самостоятельно на сайте Росреестра. Если же продавцом является физическое лицо, то выписку необходимо запросить у него, т.к. данные о правах собственности физических лиц скрыты в общедоступных реестрах. В выписке графе № 1.1 указывается правообладатель (правообладатели), и в случае, если в данной графе указан ваш продавец, то у него есть право на отчуждение недвижимости.
Дополнительно необходимо запросить у продавца первичный документ, на основании которого у него возникло право собственности на объект недвижимости, чтобы удостовериться в чистоте предшествующей сделки, т.к. при наличии недостатков и пороков она может быть оспорена в судебном порядке, как и права продавца на приобретаемый вами объект недвижимости.
В выписке из Единого государственного реестра недвижимости содержатся записи не только о праве собственности на объект, кроме этого, в ней содержатся сведения о наличии каких-либо обременений или ограничений в отношении объекта недвижимости: ипотека, арест, запрет на совершение регистрационных действий, записи о наличии споров, наличие права аренды на недвижимость у третьих лиц, сведения о возражениях в отношении зарегистрированного права, сведения о наличии решения об изъятии объекта недвижимости для государственных и муниципальных нужд, правопритязания и сведения о наличии поступивших, но не рассмотренных заявлений о проведении государственной регистрации права (перехода, прекращения права), ограничения права или обременения объекта недвижимости, сделки в отношении объекта недвижимости.
В случае, если при анализе выписки вы обнаружили какую-либо из вышеуказанных записей, необходимо проанализировать первичную документацию, на основании которой регистрирующий орган внес запись. Некоторые из записей могут быть погашены при предоставлении соответствующих документов, а другие, например, как ипотека, могут быть погашены только при выплате задолженности.
В графической части выписки изображается план объекта недвижимости, при анализе которого, вы можете установить, проводилась ли перепланировка, была ли она узаконена, и соответствует ли планировка объекта его реальной конфигурации и площади.
Если вы покупаете здание, то у продавца необходимо запросить документ, подтверждающий права на земельный участок под объектом, и проанализировать наличие прав на земельный участок, если продажа здания осуществляется без продажи земельного участка, и он находится не в собственности продавца, а принадлежит ему на ином праве.
Крайне важно до заключения сделки получить и проанализировать договоры с обслуживающими и энергоснабжающими организациями, получить справки об отсутствии задолженности за коммунальные услуги, услугам за содержание имущества, капитальный ремонт, а также по договорам с поставщиками ресурсов, или получить акты сверки об отсутствии задолженности. Зачастую, недвижимость на вторичном рынке реализуется с задолженностью по вышеуказанным услугам, и она переходит на нового собственника, поэтому нужно проверять всю документацию с поставщиками услуг и акты сверки.
Если вы покупаете коммерческую недвижимость, то у продавца необходимо запросить разрешение на строительство/реконструкцию, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, т.к. при отсутствии этих документов объект недвижимости может быть признан самовольной постройкой в судебном порядке и снесен.
В случае покупки жилой недвижимости, необходимо проверить выписку из домовой книги, т.к. в квартире могут быть зарегистрированные лица.
Перед покупкой необходимо проверить, не находится ли приобретаемый вами объект недвижимости в споре, т.к. если права продавца на него будут оспорены вы не сможете его купить, а после покупки по решению суда его необходимо будет вернуть. Проверить объект можно через сайты судов общей юрисдикции (например, в г. Москва Официальный портал судов общей юрисдикции города Москвы) и арбитражных судов «Электронное правосудие».
Проверка контрагента
В случае, если все проанализированные сведения об объекте недвижимости вас удовлетворили, то нужно приступать к проверке продавца и его полномочий на отчуждение объекта недвижимости, т.к. сделку с превышением полномочий также можно оспорить в судебном порядке.
Если продавцом является юридическое лицо, то уставом организации должно быть предусмотрено право гениального директора на продажу объекта. Генеральный директор должен быть действующим, поэтому необходимо проанализировать приказ о его назначении и проверить сведения на портале «Прозрачный бизнес». Если для организации продажа имущества является крупной сделкой, то ее должны одобрить учредители организации.
Обязательно необходимо уделить внимание проверке продавца как субъекта, не находится ли он в процедуре несостоятельности (банкротства), не рассматриваются ли в судах иски к продавцу, которые могут повлечь его неплатежеспособность.
Данные обстоятельства также можно проверить на вышеуказанных сайтах судов, а также с помощью Единого федерального реестра юридически значимых сведений о фактах деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и иных субъектах экономической деятельности, на сайте Федеральной налоговой службы. На сайте Федеральной службы судебных приставов содержится информация об открытых в отношении продавца исполнительных производствах.
Если продавец-физическое лицо состоит в зарегистрированном браке, то до заключения сделки необходимо получить согласие на продажу супруга (-и).
При соблюдении вышеуказанных рекомендаций вы сможете безопасно приобрести объект недвижимости, а также избежать возможных проблем в дальнейшем его использовании.
Если продавцом является юридическое лицо, то уставом организации должно быть предусмотрено право гениального директора на продажу объекта. Генеральный директор должен быть действующим, поэтому необходимо проанализировать приказ о его назначении и проверить сведения на портале «Прозрачный бизнес». Если для организации продажа имущества является крупной сделкой, то ее должны одобрить учредители организации.
Обязательно необходимо уделить внимание проверке продавца как субъекта, не находится ли он в процедуре несостоятельности (банкротства), не рассматриваются ли в судах иски к продавцу, которые могут повлечь его неплатежеспособность.
Данные обстоятельства также можно проверить на вышеуказанных сайтах судов, а также с помощью Единого федерального реестра юридически значимых сведений о фактах деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и иных субъектах экономической деятельности, на сайте Федеральной налоговой службы. На сайте Федеральной службы судебных приставов содержится информация об открытых в отношении продавца исполнительных производствах.
Если продавец-физическое лицо состоит в зарегистрированном браке, то до заключения сделки необходимо получить согласие на продажу супруга (-и).
При соблюдении вышеуказанных рекомендаций вы сможете безопасно приобрести объект недвижимости, а также избежать возможных проблем в дальнейшем его использовании.
Оставьте свои данные и мы Вам перезвоним!
*Нажимая кнопку Вы принимаете условия политики конфиденциальности и даёте согласие
на обработку персональных данных
на обработку персональных данных