Изменение кадастровой стоимости объекта недвижимости в 2024 году

Кадастровая стоимость – официальная стоимость объекта недвижимости, установленная уполномоченными государственными органами на основании проведенной государственной кадастровой оценки (ГКО) на определённый период времени.

1. Почему меняется кадастровая стоимость?

Изменение кадастровой стоимости обусловлено как экономическими, так и физическими факторами. В частности, к экономическим могут быть отнесены спрос, предложение, а также рынок недвижимости, к физическим – местоположение объекта недвижимости («престижность» района, в котором находится объект), год постройки, его площадь, состояние, качество строительства, износ, имеющиеся коммуникации, окружающая инфраструктура.

С течением времени указанные факторы изменяются, что напрямую влияет на изменение кадастровой стоимости недвижимости.

2. Когда изменят кадастровую стоимость недвижимости?

Вплоть до 2020 года в регионах государственная кадастровая оценка проводилась не чаще 1-го раза в 3 года, но не реже 1-го раза в 5 лет, в Москве и других городах федерального значения – 1 раз в 2 года.

Федеральным законом от 31.07.2020 № 269-ФЗ дополнены некоторые положения ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в частности дополнения коснулись ст. 11 указанного закона, согласно которой сроки проведения ГКО для объектов капитального строительства (ОКС) и земельных участков, расположенных в регионах, составляют 1 раз в 4 года, в Москве и других городах федерального значения – 1 раз в 2 года.

При этом решение о проведении государственной кадастровой оценки принимает уполномоченный орган, например, в Москве – Департамент городского имущества (ДГИ). В решение указывают год проведения ГКО, виды объектов, в отношении которых она проводится, а также субъект, в котором находится оцениваемые объекты недвижимости.

Предыдущая ГКО в Москве по решению ДГИ была проведена в 2023 году, по результатам которой кадастровая стоимость (КС) объектов недвижимости установлена по состоянию на «01» января 2023 года. При этом применять новую КС будут с 2024 года.

Следующая ГКО в Москве запланирована на 2025 год, результаты которой будут применяться с 2026 года.

3. Может ли объект менять кадастровую стоимость?

Как указано ранее, кадастровая стоимость объектов недвижимости меняется в результате переоценки, периодически проводимой уполномоченными органами. По данным аналитиков кадастровая стоимость объектов недвижимости с 1 января 2024 года значительно увеличилась, в среднем разница составила 21 %, что значительно превышает результаты предыдущей государственной кадастровой оценки.

Зачастую размер КС, определенный в том или ином периоде, может не соответствовать действительной стоимости (рыночной стоимости) объекта недвижимого имущества. Кадастровая стоимость, установленная по результатам ГКО, может отличаться от рыночной как в меньшую, так и в большую стороны.

Как показывает практика, кадастровая стоимость объекта не всегда совпадает с рыночной стоимостью и часто превышает её. При возникновении такого дисбаланса, заинтересованное лицо имеет право оспорить размер кадастровой стоимости объектов недвижимости, установленный в результате проведенной ГКО.

4. Кто может обращаться с заявлением об изменении кадастровой стоимости?

Заинтересованными лицами при оспаривании результатов кадастровой стоимости выступают физические и юридические лица, чьи права затрагиваются утвержденными результатами. В частности, к ним относятся как собственники недвижимости, так и её арендаторы, в случае если арендная ставка рассчитывается исходя из размера кадастровой стоимости объекта.

Установление высокой кадастровой стоимости объектов недвижимости повлечет за собой увеличение размера начисляемых налогов на имущество и земельных налогов. При этом налоги начисляются с периода, на который установлена кадастровая стоимость, то есть при установлении кадастровой стоимости по состоянию на 01.01.2023, собственник недвижимости заплатит имущественный и/или земельный налог за налоговые периоды 2024 и 2025 годов.

Например, предыдущая кадастровая стоимость коммерческого объекта недвижимости составляла 56 000 0000 рублей, а налог на имущество организаций за налоговый период 2023 года составил 1 120 000 рублей (из расчета 56 000 000 * 2%, где 56 000 000 – налоговая база, 2% - налоговая ставка, установленная в отношении объектов, определяемых в соответствии со ст. 378.2 НК РФ). При увеличении кадастровой стоимости объекта недвижимости в 2024 году на 21%, стоимость здания составит 67 760 000 рублей, а налог – 1 355 200 рублей. Разница между данными показателями значительная и составляет 235 200 рублей, учитывая, что указанный налог также будет начислен и в 2025 году, доплата по налогу за 2024-2025 годы составит 470 400 рублей.

5. С какой даты пересчитывать налог на имущество при изменении кадастровой стоимости?

Во избежание излишних расходов, заинтересованное лицо может оспорить результаты государственной кадастровой оценки путем установления кадастровой стоимости в размере рыночной, при этом новая кадастровая стоимость будет подлежать применению с начала налогового периода, в котором были установлены результаты государственной кадастровой оценки. То есть при оспаривании КС, установленной по состоянию на 01.01.2023, новая кадастровая стоимость будет установлена на эту же дату.

Кроме того, в случае изменения кадастровой стоимости будет произведен перерасчет налога на имущество и/или земельного налога на дату установления оспариваемой кадастровой стоимости.

Рассмотрим указанное на примере:

6. Как поменять кадастровую стоимость объекта недвижимости?

В случае если кадастровая стоимость объекта недвижимости превышает её рыночную стоимость, заинтересованное лицо может оспорить результаты ГКО несколькими способами:

I. в досудебном порядке:

• оспорить предварительные результаты государственной кадастровой оценки ввиду наличия существенных ошибок в отчетах о кадастровой стоимости, подав замечания в профильное государственное бюджетное учреждение в течение срока, установленного региональным управлением Росреестра (как правило, 30 календарных дней со дня опубликования предварительного отчета).
• оспорить утвержденные результаты государственной кадастровой оценки ввиду наличия существенных ошибок в отчетах о кадастровой стоимости, подав в профильное учреждение обращение об исправлении таких ошибок. Однако стоит учитывать, что в данном случае вероятность добровольного исправления обнаруженных ошибок гораздо ниже по сравнению с предварительным этапом.
• оспорить утвержденные результаты государственной кадастровой оценки ввиду несоответствия кадастровой стоимости рыночной в региональной комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. На практике данный способ не является эффективным, поскольку комиссия удовлетворяет требования заинтересованных лиц лишь в случае, если рыночная стоимость, определенная оценщиком, соответствует определенным внутренним и непубличным интервалам кадастровой стоимости в отдельно взятом кадастровом квартале.

II. В судебном порядке:

• в случае если комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости откажется пересмотреть оценочную стоимость, заинтересованное лицо вправе оспорить это решение в судебном порядке.
• в случае если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества превышает рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке, выполненном независимой экспертной организацией, заинтересованно лицо имеет право обратиться в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

Как правило, при рассмотрении данной категории дел в суде у сторон возникают разногласия касаемо рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке, в результате чего судом назначается судебная экспертиза. На основании заключения эксперта и иных доказательств судом принимается решение об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

Изменить результаты государственной кадастровой оценки возможно, собрав необходимую доказательную базу, подтверждающую дисбаланс между кадастровой стоимостью и рыночной. Однако стоит понимать, что не во всех случаях целесообразно обращаться в суд. Прежде стоит посчитать возможную выгоду, включив все возможные судебные издержки (оплаты госпошлины, оплата расходов на судебную экспертизу и т.д.), после чего принимать решение о необходимости обращения в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости.