«Сносить нельзя, помиловать»,
или Как сохранить самострой

За последние три года Департаментом городского имущества Москвы направлено в суд более 2 000 исков о сносе столичной недвижимости, включенной в перечень объектов самовольного строительства (ППМ от 11 декабря 2013 года № 819-ПП). Госинспекция по недвижимости регулярно отчитывается о выявлении все новых и новых объектов «самостроя» силами искусственного интеллекта при помощи новейших технологий, снимков со спутника, квадрокоптеров. Волну новых исков и пополнение указанного выше перечня не остановила даже пандемия COVID-19.

Одновременно Градостроительно-земельная комиссия города Москвы запустила сложный механизм легализации объектов самовольного строительства. Суть данного механизма заключается в возможности сохранения «самостроя» при условии оплаты штрафа.

В итоге собственники недвижимости, внесенной в постановление правительства Москвы 819-ПП, поставлены перед сложным выбором: рискнуть, отбиваясь от города в суде, или признать вину и заплатить немалые деньги в бюджет столицы.

Попробуем разобраться, кому стоит судиться, а кому проще или выгоднее согласиться на процедуру легализации.

Откуда растут самострои

Подавляющее большинство объектов недвижимости в Москве стоят на земельных участках, находящихся в государственной собственности. По общему правилу за строительство или реконструкцию капитального объекта на государственной земле требуется внести немалую плату от 5 до 80% от кадастровой стоимости участка. А кроме того, необходимо пройти целый ряд утомительных бюрократических процедур, в том числе получить разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию, выдаваемые Мосгосстройнадзором.

Вместе с тем, до недавнего времени существовала так называемая серая схема «узаконивания» построек, возведенных без платы за строительство, в обход указанных выше процедур. После завершения строительных работ проводилась новая техническая инвентаризация, получались обновленные технические паспорта. В отдельных случаях подготавливался проект перепланировки или переоборудования объекта, который согласовывали префектуры административных округов города Москвы или Мосжилинспекция, иногда выдавался акт ввода в эксплуатацию, иногда некапитальный объект из легковозводимых конструкций «превращался» в недвижимость.

До недавнего времени комплекта указанных документов было достаточно, чтобы зарегистрировать увеличение площади или новый объект в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРН), хотя очевидно, что это не соответствовало правовым нормам. На данный момент подобная практика жестко пресекается, а все объекты, зарегистрированные по указанной выше схеме, Москва считает самовольными. Никакие разрешения и акты, выданные какими-либо другим органами, кроме Мосгосстройндазора, больше не признаются легитимными.

При этом под «гребенку искусственного интеллекта» попадают все, у кого по какой-либо причине площадь объекта не соответствует площади в разрешении на строительство/реконструкцию, либо такое разрешение вообще отсутствует. Система не учитывает случаи, когда такое разрешение не требовалось по совершенно законным основаниям.

Если завтра в суд

Убежденные сторонники легализации объектов самовольного строительства и городские инспекторы уверяют, что внесение объекта в 819-ПП — приговор, суд у правительства Москвы выиграть невозможно, а объект непременно снесут, если только не признать факт самостроя и не заплатить огромный штраф. Однако это далеко не так.

На практике, как показал анализ 1 210 аналогичных судебных дел, проведенный специалистами юридической фирмы «Ляпунов, Терехин и партнеры», более 70% подобных судебных исков правительство Москвы проигрывает.

Суд отказывает в иске о сносе и сохраняет объект недвижимости в трех случаях:

Пропущен срок исковой давности

Даже если недвижимость была действительно возведена или реконструирована без необходимых разрешений, ее можно сохранить, если заявить в суде о пропуске срока исковой давности. Суд применит срок исковой давности и откажет в иске Департамента городского имущества Москвы при одновременном наличии следующих обстоятельств:

• уполномоченные органы Москвы более трех лет знают о существовании самостроя;
• спорный объект недвижимости не создает угрозу жизни и здоровью людей, а также является капитальным;
• земельный участок, на котором расположен объект «самостроя», выбыл из владения города Москвы, например, предоставлен или ранее был предоставлен на праве аренды, находится в собственности жильцов многоквартирного дома и другое.

Объект построен до вступления в силу ГК РФ

Понятие самовольной постройки в отношении объектов нежилого назначения впервые появилось в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (вступил в силу 1 января 1995 года). При этом гражданское законодательство не имеет обратной силы.

Таким образом, если собственник сможет доказать, что его объект возведен или реконструирован до 1 января 1995 года, суд откажет в иске правительству Москвы независимо от наличия каких-либо разрешений.

Разрешение на строительство/реконструкцию не требовалось

Изменения в площади существующих объектов могут быть вызваны не только реконструкцией, но также и перепланировкой, переоборудованием в результате которых не создан новый объект. Данная ситуация нередко встречается при обустройстве ранее не использовавшихся чердачных и подвальных пространств. В этих случаях разрешение на строительство/реконструкцию не требуется.

Суд откажет в иске Департаменту городского имущества Москвы, если по делу будут установлены следующие обстоятельства:

• новый объект не возник;
• высотность и этажность здания не изменилась;
• несущие, конструктивные элементы объекта не затронуты.

Изредка встречаются ситуации, когда разрешение на строительство не требовалось также и по другим причинам, например, при возведении объектов вспомогательного назначения или размещении автомойки по специальной городской программе.

Если «самострой» подпадает под одну из указанных ситуаций — объект возможно сохранить и не прибегая к дорогостоящей процедуре легализации. Решение суда об отказе в удовлетворении требований о сносе объекта самовольного строительства позволяет исключить недвижимость из постановления правительства Москвы от 11 декабря 2013 года № 819-ПП. То есть недвижимость, с точки зрения государственных органов, больше не будет считаться объектом самовольного строительства.

Заплати штраф и живи спокойно

Если объект недвижимости отвечает признакам самовольного строительства, но не подпадает ни под один из перечисленных выше случаев, то стоит задуматься о легализации. Порядок указанной административной процедуры следующий:

1. Принятие Госинспекцией по недвижимости города Москвы решения о целесообразности сохранения объекта.

Необходимо написать заявление и подготовить ряд документов, обосновывающих возможность сохранения объекта самовольного строительства. К таким документам относятся, например, паспорт безопасности, архитектурно-градостроительное решение, заключение о соответствии объекта градостроительным нормам и СНиПам. Если госинспекция с учетом предоставленной документации сочтет сохранение самостроя целесообразным, она передает вопрос легализации на Градостроительно-земельную комиссию города Москвы.

2. Принятие решения о назначении штрафа и сохранении.

Если Градостроительно-земельная комиссия города Москвы соглашается с целесообразностью сохранения объекта, то определяет размер штрафа и дополнительные требования для сохранения объекта (корректировка границ участка, перенос коммуникаций и другое). Штраф рассчитывается по сложной формуле и может составить от 5 до 80% от кадастровой стоимости земельного участка в зависимости от плотности застройки. С учетом особенностей ситуации размер штрафа может быть скорректирован, наиболее распространены санкции в пределах от 15 до 25 процентов кадастровой стоимости земли.

3. Переоформление земельных отношений и уплата штрафа.

По общему правилу исполнения решения комиссии происходит через расторжение предыдущего договора аренды земельного участка (если он существовал) и заключение нового сроком до одного года. В течение этого года собственнику необходимо заплатить назначенный штраф и выполнить другие указания города.

По результатам перечисленных выше процедур объект будет исключен из 819-ого постановления правительства Москвы, а Департамент городского имущества откажется от иска в суде.

Таким образом, легализация позволяет собственнику недвижимости получить «окончательную бумажку» о законности постройки и приобрести в глазах органов государственной власти Москвы репутацию добросовестного предпринимателя.

Итак, сложившаяся практика позволяет сделать следующие выводы:

• Если пропущен срок исковой давности, объект возведен до 1995 года или разрешение на строительство не требуется, а при этом стоит задача — сохранить объект без уплаты штрафных санкций, то самый верный выбор — защищаться от иска о сносе в суде.
• Если же стоит задача развивать объект (планируется дальнейшая реконструкция, изменение назначения и другое), а кроме того нет оснований для судебного варианта сохранения объекта, мы рекомендуем легализацию.

Опубликовано в онлайн-журнале Деловой мир