129090, г. Москва, ул. Гиляровского, д. 6, стр. 1
+7 499 112 42 22
info@slp-legal.ru
Оставьте свои данные и мы Вам перезвоним!
Оставьте свои данные и мы Вам перезвоним!
Комплексное развитие территории. Что это такое?
Юлия Бахтина
Ведущий юрист Юридической фирмы «Ляпунов Терехин и партнеры»
11.03.2024
11.03.2024
Комплексное развитие территории (далее – КРТ) представляет собой совокупность мероприятий, реализуемых согласно утвержденной документации по планировке территории, направленных на обновление и устойчивое развитие неэффективно используемых территорий.
С появлением в 2020 году новой главы в Градостроительном Кодексе РФ, органы государственной власти Москвы усилили механизм реновации, направленный на развитие бывших промзон и неэффективно используемых территорий. Разработка плана модернизации соответствующей территории предполагает определение перечня объектов капитального строительства (далее – ОКС), подлежащих сносу или реконструкции, основных видов разрешенного использования (далее – ВРИ) земельных участков и ОКС, которые могут быть выбраны при реализации решения о КРТ, предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции ОКС.
КРТ определяет облик города на ближайшие столетия.
В настоящее время по данным Минстроя РФ под проекты КРТ в РФ предварительно выбрано 418 участков, общая площадь которых составляет 20 тыс. га, в пределах которых возможно осуществить строительство 700 млн. кв. м. недвижимости.
В Москве по данным Правительства г. Москвы в рамках реализации проекта КРТ определены 188 территорий, общей площадью почти 2450 га с градостроительным потенциалом 35 млн кв.м., из которых 6 млн. кв.м. составляют земельные участки производственного назначения, 14, 5 млн. кв.м. – общественного и социального назначения, 14, 5 млн. кв.м. – жилая застройка, в т. ч. 4 млн. кв.м. реновация.
В настоящее время по данным Минстроя РФ под проекты КРТ в РФ предварительно выбрано 418 участков, общая площадь которых составляет 20 тыс. га, в пределах которых возможно осуществить строительство 700 млн. кв. м. недвижимости.
В Москве по данным Правительства г. Москвы в рамках реализации проекта КРТ определены 188 территорий, общей площадью почти 2450 га с градостроительным потенциалом 35 млн кв.м., из которых 6 млн. кв.м. составляют земельные участки производственного назначения, 14, 5 млн. кв.м. – общественного и социального назначения, 14, 5 млн. кв.м. – жилая застройка, в т. ч. 4 млн. кв.м. реновация.
Виды комплексного развития территорий.
В зависимости от вида объектов, расположенных на территории, в пределах которой планируется реализация программы КРТ, выделяют:
В зависимости от вида объектов, расположенных на территории, в пределах которой планируется реализация программы КРТ, выделяют:
- КРТ жилой застройки;
- КРТ нежилой застройки;
- КРТ незастроенной территории.
На практике реализация проекта сводится к:
Негативные последствия:
- Изыманию участков и недвижимости с последующей передачей под застройку
- «Резервированию на перспективу» территорий, пригодных для дальнейшего освоения
Негативные последствия:
- Не допускается капитальное строительство;
- Невозможна реконструкция;
- Межевание участков возможно только на основании утвержденного проекта планировки по программе КРТ;
- Запрет на создание объектов индивидуального жилищного строительства и садовых домов по «дачной амнистии»;
- Изъятие недвижимости и земли в случае реализации проекта КРТ по инициативе городских властей.
КРТ жилой застройки
КРТ жилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены:
КРТ жилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены:
- многоквартирные дома (далее – МКД), признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;
- МКД, которые не признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и которые соответствуют критериям, установленным нормативным правовым актом субъекта РФ (критерии сводятся к неудовлетворительному техническому состоянию домов);
- Другие земельные участки (далее – ЗУ), иные объекты недвижимости, расположенные в границах того же элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона, но не района).
Закон о реновации в Москве безальтернативно обязывает предоставлять собственникам в сносимых домах равнозначные жилые помещения.
КРТ нежилой застройки
КРТ нежилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены:
ЗУ и ОКС, расположенные на них, включенные в зону КРТ нежилой застройки, подлежат изъятию у собственников с выплатой компенсации, включающей их рыночную стоимость, а также убытков, возникающих в связи с изъятием.
КРТ нежилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены:
- аварийные объекты капитального строительства;
- ОКС, планируемые к сносу/реконструкции по адресным программам;
- ЗУ, ОКС, нарушающие градостроительные регламенты;
- самовольные постройки;
- другие ЗУ, иные объекты недвижимости, расположенные в границах того же элемента планировочной структуры (кроме МКД, домов блокированной застройки, объектов ИЖС, садовых домов)
ЗУ и ОКС, расположенные на них, включенные в зону КРТ нежилой застройки, подлежат изъятию у собственников с выплатой компенсации, включающей их рыночную стоимость, а также убытков, возникающих в связи с изъятием.
КРТ незастроенной территории
КРТ незастроенной территории осуществляется в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, их частей, в границах которых расположены:
- ЗУ, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, либо земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе с расположенными на них ОКС, при условии, что они не обременены правами третьих лиц.
В зависимости от субъекта, инициирующее КРТ, выделяют:
КРТ незастроенной территории осуществляется в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, их частей, в границах которых расположены:
- ЗУ, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, либо земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе с расположенными на них ОКС, при условии, что они не обременены правами третьих лиц.
В зависимости от субъекта, инициирующее КРТ, выделяют:
- КРТ по инициативе органов власти - реализуется в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, их частей, в которых расположены земельные участки (ЗУ), объекты капитального строительства (ОКС), включает в себя ранее рассмотренные КРТ жилой застройки, КРТ нежилой застройки, КРТ незастроенной территории
- КРТ по инициативе правообладателей ЗУ и/или расположенных на них объектов недвижимости
КРТ по инициативе правообладателей
КРТ по инициативе правообладателей осуществляется одним или несколькими правообладателями ЗУ и (или) объектов недвижимого имущества, расположенных в границах КРТ, в том числе лицами, которым ЗУ, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, в безвозмездное пользование в соответствии с земельным законодательством.
Срок действия прав на земельный участок, предоставленный в безвозмездное пользование, должен составлять не менее 5 лет на день заключения договора о КРТ.
КРТ по инициативе правообладателей осуществляется одним или несколькими правообладателями ЗУ и (или) объектов недвижимого имущества, расположенных в границах КРТ, в том числе лицами, которым ЗУ, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, в безвозмездное пользование в соответствии с земельным законодательством.
Срок действия прав на земельный участок, предоставленный в безвозмездное пользование, должен составлять не менее 5 лет на день заключения договора о КРТ.
Правообладатели земельных участков самостоятельно принимают решение о вступлении в договор КРТ, они вправе определять его условия, вносить изменения, возложить на публичного субъекта инфраструктурные обязательства, перераспределять объемы строительства, а также реализовывать проект и за пределами зоны КРТ.
Преимуществом указанного вида КРТ является отсутствие изъятия земельного участка, а также проведения торгов.
Преимуществом указанного вида КРТ является отсутствие изъятия земельного участка, а также проведения торгов.
Изъятие земельных участков и объектов капитального строительства, включенных в состав зоны КРТ нежилой застройки
Земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные на них, попавшие в зону КРТ нежилой застройки, подлежат изъятию у собственников с выплатой компенсации, включающей их рыночную стоимость, а также убытков, возникающих в связи с изъятием.
Решение об изъятии принимается уполномоченным органом на основании заявления лиц, с которыми заключен договор о КРТ.
Четкие сроки направления правообладателю соглашения об изъятии законодательством не предусмотрены. Толкование общих положений земельного законодательства позволяет сделать вывод, что инициировать изъятие на основании решения об изъятии государственный орган может в течение 3 (трех) лет со дня принятия соответствующего решения.
Земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные на них, попавшие в зону КРТ нежилой застройки, подлежат изъятию у собственников с выплатой компенсации, включающей их рыночную стоимость, а также убытков, возникающих в связи с изъятием.
Решение об изъятии принимается уполномоченным органом на основании заявления лиц, с которыми заключен договор о КРТ.
Четкие сроки направления правообладателю соглашения об изъятии законодательством не предусмотрены. Толкование общих положений земельного законодательства позволяет сделать вывод, что инициировать изъятие на основании решения об изъятии государственный орган может в течение 3 (трех) лет со дня принятия соответствующего решения.
Для надлежащей оценки компенсации правообладателю необходимо предоставить документы и материалы, обосновывающие возникновение убытков. Указанный механизм сбора информации преследует цель справедливой компенсации за изъятие.
При определении размера возмещения за изъятие участка, в него включаются:
В течение месяца после получения соглашения об изъятии правообладателю необходимо принять решение. При неполучении согласия по истечении месячного срока органом власти изъятие осуществляется в судебном порядке.
При рассмотрении в судебном порядке спора об изъятии рекомендуем подготовить внесудебный отчет об оценке недвижимого имущества. Его отсутствие может повлечь за собой отказ в назначении судом экспертизы.
Рассмотрение в судебном порядке спора о размере компенсации стоимости изъятого объекта недвижимого имущества может разрешаться совместно в судебном процессе по спору об изъятии или в отдельном судебном процессе. Практика выделения споров о компенсации в отдельное производство приводит к ускорению процедуры изъятия, в результате чего правообладатели утрачивают принадлежащие им объекты значительно раньше.
Следует отметить, что в делах об изъятии размер возмещения определяется исходя из суммы компенсации, заявленной в первоначальном требовании изымающего органа, а в рамках выделенного производства определяется на основании заключения судебной оценочной экспертизы.
Получение минимальной компенсации позволяет прекратить права третьих лиц на объекты недвижимости до рассмотрения спора об итоговом размере возмещения.
Действия правообладателя после получения решения об изъятии зависят от цели. При наличии заинтересованности в быстром получении денежных средств необходимо обеспечить сотрудничество с уполномоченными органами в процессе проведения оценки объекта. В случае интереса в длительном использовании объекта можно дождаться изъятия объекта.
При определении размера возмещения за изъятие участка, в него включаются:
- рыночная стоимость прав на земельные участки (собственность, аренда, постоянное (бессрочное) пользование);
- рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке;
- убытки, причиненные изъятием объектов недвижимости (например, упущенная выгода, если объекты недвижимости были сданы в аренду или в отношении участка были установлены платные сервитуты, на участке стояли рекламные щиты, стоимость риелторских услуг по поиску аналогов изъятого).
В течение месяца после получения соглашения об изъятии правообладателю необходимо принять решение. При неполучении согласия по истечении месячного срока органом власти изъятие осуществляется в судебном порядке.
При рассмотрении в судебном порядке спора об изъятии рекомендуем подготовить внесудебный отчет об оценке недвижимого имущества. Его отсутствие может повлечь за собой отказ в назначении судом экспертизы.
Рассмотрение в судебном порядке спора о размере компенсации стоимости изъятого объекта недвижимого имущества может разрешаться совместно в судебном процессе по спору об изъятии или в отдельном судебном процессе. Практика выделения споров о компенсации в отдельное производство приводит к ускорению процедуры изъятия, в результате чего правообладатели утрачивают принадлежащие им объекты значительно раньше.
Следует отметить, что в делах об изъятии размер возмещения определяется исходя из суммы компенсации, заявленной в первоначальном требовании изымающего органа, а в рамках выделенного производства определяется на основании заключения судебной оценочной экспертизы.
Получение минимальной компенсации позволяет прекратить права третьих лиц на объекты недвижимости до рассмотрения спора об итоговом размере возмещения.
Действия правообладателя после получения решения об изъятии зависят от цели. При наличии заинтересованности в быстром получении денежных средств необходимо обеспечить сотрудничество с уполномоченными органами в процессе проведения оценки объекта. В случае интереса в длительном использовании объекта можно дождаться изъятия объекта.
Защита прав собственников в границах КРТ
Обжалование решения о включении в состав КРТ
Правообладатели имеют право оспорить решение уполномоченного органа в арбитражном суде или в суде общей юрисдикции.
Обстоятельства, законность которых проверяется судом:
Распространенные нарушения прав заявителей при принятии решения о КРТ жилой застройки:
Исключение из зоны КРТ нежилой застройки
Включение объекта в зону КРТ влечет за собой ограничение прав правообладателей земельных участков, объектов капитального строительства.
Правовые нормы, предусматривающие свободу выбора вида разрешенного использования и осуществления строительства в зоне КРТ не действуют. Правообладатель вправе использовать объект только по их первоначальному назначению.
Ввиду того, что с момента включения объектов в зону КРТ до принятия соответствующего проекта решения о КРТ может пройти длительный период времени, а в некоторых случаях решение не будет принято вовсе, весьма актуальным представляется вопрос защиты прав правообладателей путем исключения объекта из зоны КРТ.
Нормативно-правовое регулирование порядка исключения из зоны КРТ действующим законодательством не предусмотрено.
Исключение из зоны КРТ возможно только на основании решения градостроительно-земельной комиссии путем внесения изменений в ПЗЗ.
Для определения возможности исключения земельного участка из КРТ необходимо определить градостроительный потенциал земельного участка для разработки проекта застройки, в том числе, желаемых технико-экономических показателей.
Обжалование решения о включении в состав КРТ
Правообладатели имеют право оспорить решение уполномоченного органа в арбитражном суде или в суде общей юрисдикции.
Обстоятельства, законность которых проверяется судом:
- соответствие закону или иному НПА оспариваемого решения;
- нарушение прав и законных интересов заявителя оспариваемым решением.
Распространенные нарушения прав заявителей при принятии решения о КРТ жилой застройки:
- принятие решения в отношении территории, на которой не допускается строительство МКД;
- принятие решения неуполномоченным органом;
- нарушение процедуры принятия решения;
- принятие решения без проведения общего собрания собственников МКД.
Исключение из зоны КРТ нежилой застройки
Включение объекта в зону КРТ влечет за собой ограничение прав правообладателей земельных участков, объектов капитального строительства.
Правовые нормы, предусматривающие свободу выбора вида разрешенного использования и осуществления строительства в зоне КРТ не действуют. Правообладатель вправе использовать объект только по их первоначальному назначению.
Ввиду того, что с момента включения объектов в зону КРТ до принятия соответствующего проекта решения о КРТ может пройти длительный период времени, а в некоторых случаях решение не будет принято вовсе, весьма актуальным представляется вопрос защиты прав правообладателей путем исключения объекта из зоны КРТ.
Нормативно-правовое регулирование порядка исключения из зоны КРТ действующим законодательством не предусмотрено.
Исключение из зоны КРТ возможно только на основании решения градостроительно-земельной комиссии путем внесения изменений в ПЗЗ.
Для определения возможности исключения земельного участка из КРТ необходимо определить градостроительный потенциал земельного участка для разработки проекта застройки, в том числе, желаемых технико-экономических показателей.
Порядок внесения изменений в ПЗЗ:
1.Подготовка документов, необходимых для подачи заявления:
3.Рассмотрение заявления Рабочей группой градостроительно-земельной комиссии
4.Рассмотрение заявления градостроительно-земельной комиссией, утверждение протокола
5.Рассмотрение заявление городской комиссией Москомархитектуры
6.Рассмотрение заявления Москомархитектурой с учётом позиции вышеуказанных комиссий
7.В случае принятия решения о возможности внесения изменений в ПЗЗ составление Москомархитектурой проекта соответствующего нормативно-правового акта и направление его на утверждение
Ввиду того, что город заинтересован в развитии и освоении территории, заявление о внесении изменений в ПЗЗ, исключении из зоны КРТ зачастую не подлежит удовлетворению.
1.Подготовка документов, необходимых для подачи заявления:
- пояснительная записка о планируемом использовании территории;
- соответствующие листы карт градостроительного зонирования территориальной части правил землепользования и застройки города Москвы с обозначением предлагаемых изменений;
- ситуационный план, на котором обозначены границы территории, в отношении которой предлагается внесение изменений в правила землепользования и застройки города Москвы, с отображением существующих объектов капитального строительства, расположенных в границах данной территории;
- схема планируемой застройки земельного участка с указанием мест расположения и технико-экономических показателей намечаемых к строительству объектов;
- расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения
3.Рассмотрение заявления Рабочей группой градостроительно-земельной комиссии
4.Рассмотрение заявления градостроительно-земельной комиссией, утверждение протокола
5.Рассмотрение заявление городской комиссией Москомархитектуры
6.Рассмотрение заявления Москомархитектурой с учётом позиции вышеуказанных комиссий
7.В случае принятия решения о возможности внесения изменений в ПЗЗ составление Москомархитектурой проекта соответствующего нормативно-правового акта и направление его на утверждение
Ввиду того, что город заинтересован в развитии и освоении территории, заявление о внесении изменений в ПЗЗ, исключении из зоны КРТ зачастую не подлежит удовлетворению.