Комплексное развитие территории. Что это такое?

Изъятие земельных участков и объектов капитального строительства, включенных в состав зоны КРТ нежилой застройки

Земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные на них, попавшие в зону КРТ нежилой застройки, подлежат изъятию у собственников с выплатой компенсации, включающей их рыночную стоимость, а также убытков, возникающих в связи с изъятием.

Решение об изъятии принимается уполномоченным органом на основании заявления лиц, с которыми заключен договор о КРТ.

Четкие сроки направления правообладателю соглашения об изъятии законодательством не предусмотрены. Толкование общих положений земельного законодательства позволяет сделать вывод, что инициировать изъятие на основании решения об изъятии государственный орган может в течение 3 (трех) лет со дня принятия соответствующего решения.

Для надлежащей оценки компенсации правообладателю необходимо предоставить документы и материалы, обосновывающие возникновение убытков. Указанный механизм сбора информации преследует цель справедливой компенсации за изъятие.

При определении размера возмещения за изъятие участка, в него включаются:

• рыночная стоимость прав на земельные участки (собственность, аренда, постоянное (бессрочное) пользование);
• рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке;
• убытки, причиненные изъятием объектов недвижимости (например, упущенная выгода, если объекты недвижимости были сданы в аренду или в отношении участка были установлены платные сервитуты, на участке стояли рекламные щиты, стоимость риелторских услуг по поиску аналогов изъятого).

Следует обратить внимание, что при определении размера возмещения не подлежат учету объекты самовольного строительства, любые улучшения объекта, возникшие позднее даты принятия решения об изъятии.

В течение месяца после получения соглашения об изъятии правообладателю необходимо принять решение. При неполучении согласия по истечении месячного срока органом власти изъятие осуществляется в судебном порядке.
При рассмотрении в судебном порядке спора об изъятии рекомендуем подготовить внесудебный отчет об оценке недвижимого имущества. Его отсутствие может повлечь за собой отказ в назначении судом экспертизы.
Рассмотрение в судебном порядке спора о размере компенсации стоимости изъятого объекта недвижимого имущества может разрешаться совместно в судебном процессе по спору об изъятии или в отдельном судебном процессе. Практика выделения споров о компенсации в отдельное производство приводит к ускорению процедуры изъятия, в результате чего правообладатели утрачивают принадлежащие им объекты значительно раньше.
Следует отметить, что в делах об изъятии размер возмещения определяется исходя из суммы компенсации, заявленной в первоначальном требовании изымающего органа, а в рамках выделенного производства определяется на основании заключения судебной оценочной экспертизы.
Получение минимальной компенсации позволяет прекратить права третьих лиц на объекты недвижимости до рассмотрения спора об итоговом размере возмещения.
Действия правообладателя после получения решения об изъятии зависят от цели. При наличии заинтересованности в быстром получении денежных средств необходимо обеспечить сотрудничество с уполномоченными органами в процессе проведения оценки объекта. В случае интереса в длительном использовании объекта можно дождаться изъятия объекта.

Защита прав собственников в границах КРТ

Обжалование решения о включении в состав КРТ
Правообладатели имеют право оспорить решение уполномоченного органа в арбитражном суде или в суде общей юрисдикции.
Обстоятельства, законность которых проверяется судом:

• соответствие закону или иному НПА оспариваемого решения;
• нарушение прав и законных интересов заявителя оспариваемым решением.

Судом не осуществляется проверка целесообразности принятия решения о КРТ.

Распространенные нарушения прав заявителей при принятии решения о КРТ жилой застройки:

• принятие решения в отношении территории, на которой не допускается строительство МКД;
• принятие решения неуполномоченным органом;
• нарушение процедуры принятия решения;
• принятие решения без проведения общего собрания собственников МКД.

Исключение из зоны КРТ нежилой застройки
Включение объекта в зону КРТ влечет за собой ограничение прав правообладателей земельных участков, объектов капитального строительства.
Правовые нормы, предусматривающие свободу выбора вида разрешенного использования и осуществления строительства в зоне КРТ не действуют. Правообладатель вправе использовать объект только по их первоначальному назначению.
Ввиду того, что с момента включения объектов в зону КРТ до принятия соответствующего проекта решения о КРТ может пройти длительный период времени, а в некоторых случаях решение не будет принято вовсе, весьма актуальным представляется вопрос защиты прав правообладателей путем исключения объекта из зоны КРТ.
Нормативно-правовое регулирование порядка исключения из зоны КРТ действующим законодательством не предусмотрено.
Исключение из зоны КРТ возможно только на основании решения градостроительно-земельной комиссии путем внесения изменений в ПЗЗ.
Для определения возможности исключения земельного участка из КРТ необходимо определить градостроительный потенциал земельного участка для разработки проекта застройки, в том числе, желаемых технико-экономических показателей.

Порядок внесения изменений в ПЗЗ:

1.Подготовка документов, необходимых для подачи заявления:

• пояснительная записка о планируемом использовании территории;
• соответствующие листы карт градостроительного зонирования территориальной части правил землепользования и застройки города Москвы с обозначением предлагаемых изменений;
• ситуационный план, на котором обозначены границы территории, в отношении которой предлагается внесение изменений в правила землепользования и застройки города Москвы, с отображением существующих объектов капитального строительства, расположенных в границах данной территории;
• схема планируемой застройки земельного участка с указанием мест расположения и технико-экономических показателей намечаемых к строительству объектов;
• расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения

2.Предварительное рассмотрение заявления и передача его в Рабочую группу градостроительно-земельной комиссии

3.Рассмотрение заявления Рабочей группой градостроительно-земельной комиссии

4.Рассмотрение заявления градостроительно-земельной комиссией, утверждение протокола

5.Рассмотрение заявление городской комиссией Москомархитектуры

6.Рассмотрение заявления Москомархитектурой с учётом позиции вышеуказанных комиссий

7.В случае принятия решения о возможности внесения изменений в ПЗЗ составление Москомархитектурой проекта соответствующего нормативно-правового акта и направление его на утверждение

Ввиду того, что город заинтересован в развитии и освоении территории, заявление о внесении изменений в ПЗЗ, исключении из зоны КРТ зачастую не подлежит удовлетворению.