129090, г. Москва, ул. Гиляровского, д. 6, стр. 1
129090, г. Москва, ул. Гиляровского, д. 6, стр. 1
+7 499 112 42 22
info@slp-legal.ru
Оставьте свои данные и мы Вам перезвоним!
Оставьте свои данные и мы Вам перезвоним!
Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать дольщикам?
Ведущий юрист Юридической фирмы «Ляпунов Терехин и партнеры»
21.11.2024
21.11.2024
Что такое банкротство застройщика?
Что такое банкротство застройщика?
Банкротство застройщика такое неблагоприятное финансовое положение, при котором у компании отсутствуют деньги для оплаты долгов и продолжения строительства.
Причины, по которым застройщик может обанкротиться:
Причины, по которым застройщик может обанкротиться:
- рост цен на строительные материалы, технику, оборудование;
- снижение спроса на рынке недвижимости;
- оплата судебных издержек по сдаче других объектов;
- мошенничество со стороны привлеченных контрагентов (подрядчиков и поставщиков);
- непредвиденные обстоятельства.
Особенности банкротства застройщиков
Особенности банкротства застройщиков
Условия признания застройщика банкротом:
Признание застройщика банкротом осуществляется в арбитражном суде по заявлению кредитора(ов).
Обратиться с заявлением о признании застройщика банкротом могут:
Обычно заявление рассматривается в суде по месту нахождения застройщика-должника, но возможно передать дело по заявлению дольщиков в арбитражный суд по месту жительства (нахождения) их большинства или месту нахождения объекта строительства.
- просрочка более 3 месяцев оплаты долгов, зарплат, налогов, иных платежей;
- размер задолженности свыше 2 млн рублей;
- привлечение денежных средств и (или) имущества участников строительства;
- наличие требований о выплате денежных средств или требований о передаче жилых/нежилых помещений;
- объектом строительства выступает многоквартирный дом, не введенный в эксплуатацию на момент привлечения денежных средств и (или) имущества участников строительства.
Признание застройщика банкротом осуществляется в арбитражном суде по заявлению кредитора(ов).
Обратиться с заявлением о признании застройщика банкротом могут:
- участник строительства (дольщик), который имеет к застройщику требование о передаче жилого (нежилого) помещения, машино-места или денежное требование;
- Фонд развития территории;
- Россия, субъект или муниципальное образование, которые имеют к нему требование о передаче жилого/нежилого помещения или денежное требование.
Обычно заявление рассматривается в суде по месту нахождения застройщика-должника, но возможно передать дело по заявлению дольщиков в арбитражный суд по месту жительства (нахождения) их большинства или месту нахождения объекта строительства.
Процедура банкротства застройщика при ДДУ
Процедура банкротства застройщика при ДДУ
Чаще всего процедура банкротства включает несколько этапов: наблюдение, финансовое оздоровление, внешнее управление, конкурсное производство (КП).
I-й этап - введение судом процедуры наблюдения для оценки финансового состояния компании, затем дело либо прекращается, либо вводится конкурсное производство.
Введение конкурсного производства означает неизбежность признания застройщика банкротом.
В отношении застройщиков сразу вводится конкурсное производство, общий срок которого один год, но он может быть продлен судом на полгода.
Руководство заменяется назначенным судом конкурсным управляющим.
Конкурсный управляющий определяет список лиц, перед которыми у застройщика имеется задолженность, размер задолженности, и очередность его погашения. Этот перечень фактически является «предварительным» реестром требований кредиторов.
Кредиторами застройщика могут выступать
Долги перед кредиторами погашаются за счет продажи имущества застройщика.
Решением суда формируется реестр требований кредиторов.
Реестр требований кредиторов – документ, в котором указаны сведения о лицах, перед которыми застройщик имеет задолженность, и их требованиях.
Чтобы и Ваши требования были включены в такой реестр, надо обратиться с обоснованным заявлением к конкурсному управляющему. Он передаст заявление в суд. Срок обращения с заявлением – 2 месяца со дня получения уведомления об открытии конкурсного производства.
Если требования будут заявлены после закрытия реестра, получить деньги, скорее всего, не получится, так как требования кредиторов, обратившихся после закрытия реестра, подлежат удовлетворению в последнюю очередь, если у банкрота еще останется имущество после удовлетворения требований других.
Очередность удовлетворения требований кредиторов устанавливается в следующем порядке:
Получение лицами, которые не успели включить свои требования в реестр кредиторов, денежных средств возможно только, если у банкрота еще останется имущество после удовлетворения требований других.
Фактически у банкрота нет денег для удовлетворения требований кредиторов, поэтому понесенные дольщиками убытки, как правило, редко подлежат компенсации, потому что размера конкурсной массы оказывается недостаточно.
Для защиты прав дольщиков в 2007 году создан Фонд развития территории (Фонд).
Застройщики обязаны перечислять в данный фонд процент от суммы каждого заключенного ДДУ, иначе Росреестр не зарегистрирует договор. Указанные средства используются при банкротстве застройщика.
Факт перечисления денег застройщиком в компенсационный фонд можно проверить по номеру регистрации ДДУ.
Действующим законодательством предусмотрено, что Фонд вправе принять решение достроить объект или произвести выплату возмещения.
<Сумма компенсации> = <общая площадь объекта> * <на среднюю стоимость кв. м.>
Максимальная возможная величина площади - 120 кв. м.
Если восстановить платежеспособность застройщика возможно, конкурсный управляющий проводит собрание кредиторов, на котором решается вопрос о подаче в суд ходатайства о прекращении конкурсного производства и переходу к внешнему управлению.
При достижении договоренности между застройщиком и кредиторами о возврате долгов завершить производство по делу можно путем заключения и утверждения судом мирового соглашения.
I-й этап - введение судом процедуры наблюдения для оценки финансового состояния компании, затем дело либо прекращается, либо вводится конкурсное производство.
Введение конкурсного производства означает неизбежность признания застройщика банкротом.
В отношении застройщиков сразу вводится конкурсное производство, общий срок которого один год, но он может быть продлен судом на полгода.
Руководство заменяется назначенным судом конкурсным управляющим.
Конкурсный управляющий определяет список лиц, перед которыми у застройщика имеется задолженность, размер задолженности, и очередность его погашения. Этот перечень фактически является «предварительным» реестром требований кредиторов.
Кредиторами застройщика могут выступать
- дольщики;
- поставщики;
- подрядчики;
- государственные органы;
- банки.
Долги перед кредиторами погашаются за счет продажи имущества застройщика.
Решением суда формируется реестр требований кредиторов.
Реестр требований кредиторов – документ, в котором указаны сведения о лицах, перед которыми застройщик имеет задолженность, и их требованиях.
Чтобы и Ваши требования были включены в такой реестр, надо обратиться с обоснованным заявлением к конкурсному управляющему. Он передаст заявление в суд. Срок обращения с заявлением – 2 месяца со дня получения уведомления об открытии конкурсного производства.
Если требования будут заявлены после закрытия реестра, получить деньги, скорее всего, не получится, так как требования кредиторов, обратившихся после закрытия реестра, подлежат удовлетворению в последнюю очередь, если у банкрота еще останется имущество после удовлетворения требований других.
Очередность удовлетворения требований кредиторов устанавливается в следующем порядке:
- работники застройщика, здоровью который был нанесен ущерб в период их работы;
- работники застройщика, имеющие задолженность по зарплате;
- долевые инвесторы (это и есть Вы) – дольщики и Фонд развития терртории, лица, имеющие задолженность по выплате неустоек, компенсаций морального вреда;
- другие кредиторы: банки, подрядчики, поставщики строительных материалов.
Получение лицами, которые не успели включить свои требования в реестр кредиторов, денежных средств возможно только, если у банкрота еще останется имущество после удовлетворения требований других.
Фактически у банкрота нет денег для удовлетворения требований кредиторов, поэтому понесенные дольщиками убытки, как правило, редко подлежат компенсации, потому что размера конкурсной массы оказывается недостаточно.
Для защиты прав дольщиков в 2007 году создан Фонд развития территории (Фонд).
Застройщики обязаны перечислять в данный фонд процент от суммы каждого заключенного ДДУ, иначе Росреестр не зарегистрирует договор. Указанные средства используются при банкротстве застройщика.
Факт перечисления денег застройщиком в компенсационный фонд можно проверить по номеру регистрации ДДУ.
Действующим законодательством предусмотрено, что Фонд вправе принять решение достроить объект или произвести выплату возмещения.
<Сумма компенсации> = <общая площадь объекта> * <на среднюю стоимость кв. м.>
Максимальная возможная величина площади - 120 кв. м.
Если восстановить платежеспособность застройщика возможно, конкурсный управляющий проводит собрание кредиторов, на котором решается вопрос о подаче в суд ходатайства о прекращении конкурсного производства и переходу к внешнему управлению.
При достижении договоренности между застройщиком и кредиторами о возврате долгов завершить производство по делу можно путем заключения и утверждения судом мирового соглашения.
Как узнать о банкротстве застройщика при ДДУ
Как узнать о банкротстве застройщика при ДДУ
Косвенные признаки наличия финансовых проблем у застройщика:
При покупке квартиры на этапе строительства понаблюдайте за процессом стройки по веб-камерам, фотоотчетам, проверьте наличие опубликования финансовой отчетности проекта застройщиком, изучите сведения об аккредитации объекта банком.
Информацию о застройщике можно получить на сайтах:
- постоянное нарушение сроков сдачи объектов более, чем на 3 месяца;
- отсутствие в общем доступе проектной декларации, разрешения на строительство, проекта договора долевого участия;
- замена ДДУ на иные типы соглашений: договор соинвестирования, предварительный договор купли-продажи;
- отсутствие обновления информации о строительных работах на сайте застройщика, новых фотографий стройплощадки, неизменный ракурс дома длительный период;
- низкие цены на жилье и большие скидки.
При покупке квартиры на этапе строительства понаблюдайте за процессом стройки по веб-камерам, фотоотчетам, проверьте наличие опубликования финансовой отчетности проекта застройщиком, изучите сведения об аккредитации объекта банком.
Информацию о застройщике можно получить на сайтах:
- https://наш.дом.рф/ (в разделе Частным лицам содержатся сервисы: Проверка новостроек; Единый реестр проблемных объектов);
- https://kad.arbitr.ru/ - действующие судебные дела в его отношении (рекомендуем ввести в раздел участник дела данные ИНН потенциального застройщика);
- https://egrul.nalog.ru/ (изучить выписку из ЕГРЮЛ в отношении застройщика);
- https://bankrot.fedresurs.ru/ (проверить информацию о включении застройщика в реестр)
- https://erzrf.ru/ (проверить информацию о текущих и завершенных проектах застройщика);
- https://stroi.mos.ru/ (в разделе Жителям – Строительство жилья - содержатся адреса проблемных объектов строительства г. Москвы).
Что делать при банкротстве застройщика?
Что делать при банкротстве застройщика?
Через конкурсного управляющего при банкротстве застройщика дольщик имеет право заявить одно из двух требований:
К примеру, строительство дома завершено, но право собственности застройщиком не оформлено, дольщик может обратиться с иском о признании права собственности.
Требования о взыскании неустойки, компенсации морального вреда подаются в рамках уже существующего и рассматриваемого дела о банкротстве и могут быть включены в соответствующую очередь реестра кредиторов.
- о передаче жилого/нежилого помещения машино-места;
- о возврате денежных средств: уплаченных по договору долевого участия и возмещении причиненного ущерба.
К примеру, строительство дома завершено, но право собственности застройщиком не оформлено, дольщик может обратиться с иском о признании права собственности.
Требования о взыскании неустойки, компенсации морального вреда подаются в рамках уже существующего и рассматриваемого дела о банкротстве и могут быть включены в соответствующую очередь реестра кредиторов.
Развитие событий при предъявлении дольщиком требований о передаче жилого/нежилого помещения
Развитие событий при предъявлении дольщиком требований о передаче жилого/нежилого помещения
Для предъявления указанного требования дольщику необходимо доказать полную или частичную оплату стоимости помещения. Если такое требование признается обоснованным, оно включается в реестр требований о передаче жилых помещений.
После признания застройщика банкротом завершить строительство могут:
После признания застройщика банкротом завершить строительство могут:
- компенсационный фонд;
- фонд субъекта РФ;
- другой застройщик, который купил обязательства застройщика-банкрота;
- жилищно-строительный кооператив, созданный дольщиками.
Развитие событий при предъявлении дольщиком требований о выплате вложенных денежных средств
Развитие событий при предъявлении дольщиком требований о выплате вложенных денежных средств
Сумма выплаты дольщику состоит из суммы по ДДУ и размера причиненного реального ущерба.
<Реальный ущерб> = <выплаченная дольщиком сумма по ДДУ> – <рыночная стоимость объекта на дату введения КП>
Размер возмещения не может быть ниже суммы, оплаченной по ДДУ, даже при снижении рыночной стоимости.
В случае, если заключен ДДУ в ипотеку и стоимость объекта не оплачена им полностью, он получит возмещение равное внесенному им платежу.
Рекомендуем подготовить независимую оценку стоимости объекта, потому что часто рыночная стоимость, определенная конкурсным управляющим, ниже действительной.
При наличии независимой оценки Вы сможете обжаловать размер компенсации в суде и она может быть увеличена.
NB! Если Вы купили квартиру с использованием эскроу-счета (использование для новостроек с 01.07.2019 обязательно): все просто!
При банкротстве застройщика деньги вернутся Вам с эскроу-счета, а в реестр требований можно включить требования по неустойке и убыткам.
<Реальный ущерб> = <выплаченная дольщиком сумма по ДДУ> – <рыночная стоимость объекта на дату введения КП>
Размер возмещения не может быть ниже суммы, оплаченной по ДДУ, даже при снижении рыночной стоимости.
В случае, если заключен ДДУ в ипотеку и стоимость объекта не оплачена им полностью, он получит возмещение равное внесенному им платежу.
Рекомендуем подготовить независимую оценку стоимости объекта, потому что часто рыночная стоимость, определенная конкурсным управляющим, ниже действительной.
При наличии независимой оценки Вы сможете обжаловать размер компенсации в суде и она может быть увеличена.
NB! Если Вы купили квартиру с использованием эскроу-счета (использование для новостроек с 01.07.2019 обязательно): все просто!
При банкротстве застройщика деньги вернутся Вам с эскроу-счета, а в реестр требований можно включить требования по неустойке и убыткам.
Можно ли изменить форму заявленных требований?
Можно ли изменить форму заявленных требований?
Дольщиков часто волнует вопрос, если они уже предъявили в рамках дела о банкротстве требование о передаче жилого помещения, могут ли они его в ходе рассмотрения дела изменить его на требование о выплате денежных средств.
Четкого и однозначного ответа о переходе из одного реестра требований в другой нет, как и одинаковой судебной практики.
Суды, которые отказывают в исключении требований из одного реестра, включении в другой, обосновывают свои выводы тем, что изменение таких требований, их замена законом не предусмотрена. Дольщик, выбрав требование, включив его в соответствующий реестр, фактически выбрал способ защиты и реализовал его.
Альтернативная судебная практика исходит из удовлетворения таких заявлений.
Рекомендуем Вам тщательно подходить к выбору застройщика и заранее проверить не относится ли объект к проблемным.
Если же Вы уже столкнулись с ситуацией признания застройщика банкротом, советуем обратиться в нашу компанию за консультацией.
Мы предоставим подробную правовую оценку сложившейся ситуации, окажем качественную помощь в подготовке заявления о включении требований в реестр кредиторов и последующем судебном сопровождении.
Четкого и однозначного ответа о переходе из одного реестра требований в другой нет, как и одинаковой судебной практики.
Суды, которые отказывают в исключении требований из одного реестра, включении в другой, обосновывают свои выводы тем, что изменение таких требований, их замена законом не предусмотрена. Дольщик, выбрав требование, включив его в соответствующий реестр, фактически выбрал способ защиты и реализовал его.
Альтернативная судебная практика исходит из удовлетворения таких заявлений.
Рекомендуем Вам тщательно подходить к выбору застройщика и заранее проверить не относится ли объект к проблемным.
Если же Вы уже столкнулись с ситуацией признания застройщика банкротом, советуем обратиться в нашу компанию за консультацией.
Мы предоставим подробную правовую оценку сложившейся ситуации, окажем качественную помощь в подготовке заявления о включении требований в реестр кредиторов и последующем судебном сопровождении.
Оставьте свои данные и мы Вам перезвоним!
*Нажимая кнопку Вы принимаете условия политики конфиденциальности и даёте согласие
на обработку персональных данных
на обработку персональных данных