Ваша недвижимость попала в зону КРТ? Как защитить свои права и получить справедливую компенсацию?

Дарья Засеева

Юрист Юридической фирмы «Ляпунов Терехин и партнеры»

12.03.2025

Включение недвижимости в зону Комплексного Развития Территории (КРТ) может стать неприятным сюрпризом для собственников – как для частных лиц, так и для предпринимателей и юридических лиц. Зачастую это означает изъятие имущества, а предложенная компенсация далеко не всегда соответствует реальной рыночной стоимости. Оценка рисков и своевременное обращение за квалифицированной юридической помощью помогут вам защитить свои права и добиться справедливой компенсации.

Что такое КРТ и чем оно грозит?

Программа КРТ направлена на обновление и улучшение городской среды, часто подразумевает снос старых зданий и строительство новых объектов – жилых комплексов, коммерческих помещений, социальных объектов. Если ваша недвижимость попала в зону КРТ, это может означать, что она подлежит изъятию для государственных нужд. За это полагается компенсация, но, как показывает практика, ее размер может быть значительно ниже рыночной стоимости имущества.

Возможно ли выйти из зоны КРТ?

В некоторых случаях это возможно, но для этого требуются серьезные основания и последовательная стратегия. Одним из вариантов является обоснование самостоятельного развития территории, более выгодного для города, чем реализация проекта КРТ. Для этого необходимо подготовить градостроительную концепцию, обосновать ее пользу для города и согласовать с уполномоченными органами. Это сложный и трудоемкий процесс, требующий экспертной оценки и юридического сопровождения.

Как минимизировать риски?

Первым и важнейшим шагом в защите своих прав при попадании в зону КРТ является получение правового заключения от юристов. Это необходимый инструмент для:

Комплексной оценки рисков: Юристы проведут анализ возможных рисков, связанных с включением вашей недвижимости в КРТ, в том числе оценку правомерности действий уполномоченных органов, перспектив оспаривания решения о включении в КРТ и возможности исключения объекта из указанной программы.
Определения перспектив: Правовое заключение позволит определить наиболее эффективную стратегию действий, направленную на защиту ваших прав и получение максимально выгодной компенсации за изымаемое имущество.
Подготовки к судебным разбирательствам: Четкое понимание своих прав и возможных действий позволит вам уверенно вести переговоры с уполномоченными органами и подготовиться к возможному судебному разбирательству.
Предотвращения ошибок и неверных шагов: Самостоятельные действия без консультации с юристом могут привести к упущению важных деталей, усложнению ситуации и потере времени и денег.

Как добиться справедливой компенсации за изымаемую недвижимость?

Если исключение из зоны КРТ невозможно, важно добиться максимально справедливой компенсации за изымаемую недвижимость. Первое предложение, как показывает практика, весьма невыгодно, и собственнику необходимо предпринять активные действия для увеличения стоимости имущества.

Какие действия предпринять?

Независимая оценка: Обратитесь к независимым оценщикам для определения реальной рыночной стоимости недвижимости.
Составление правового заключения: Получите правовое заключение от юристов, специализирующихся в области земельного права. Как уже было сказано выше, они проведут анализ ситуации, оценят перспективы и разработают ход дальнейших действий.
Судебное разбирательство: Юристы подготовят и подадут исковое заявление в суд.

Что говорит практика?

В Москве, после включения объекта недвижимости (нежилого здания) по адресу ул. Обручева, вл. 23-25А в зону КРТ, Департамент городского имущества (ДГИ) предложил юридическому лицу компенсацию в размере 411 869 123 руб. за изъятие принадлежащих ему нежилых зданий. Не согласившись с предложенным размером возмещения, компания обратилась к юристам, которые, проведя комплексную оценку ситуации, на основании правового заключения подготовили и предложили план действий по увеличению выкупной цены недвижимого имущества.

В результате, суд определил размер возмещения на 575 235 945 рублей больше, чем предлагалось изначально!

Для другой организации, недвижимость которой также попала в программу КРТ, размер возмещения был определен в 38 291 656 руб. Решив, что титул собственности неприкосновенен, компания не стала предпринимать активных действий по разрешению неоднозначной ситуации. В результате объекты недвижимости были изъяты для государственных нужд, а организации пришлось довольствоваться компенсацией, в разы меньше реальной рыночной стоимости изымаемого имущества.

Таким образом, процесс исключения из зоны КРТ и получения справедливой компенсации сложен и требует профессиональных знаний и опыта. Квалифицированная команда юристов сможет провести комплексный анализ спорной ситуации, разработать план действий, направленный на защиту прав собственников, а также грамотно представлять интересы в суде.

Остались вопросы?

Мы ответим!

Отправить заявку

Предыдущая статья

Как согласовать размещение некапитального объекта на собственном земельном участке?

Следующая статья

Как можно изменить условия договора при выкупе муниципального имущества арендатором