129090, г. Москва, ул. Гиляровского, д. 6, стр. 1
129090, г. Москва, ул. Гиляровского, д. 6, стр. 1
+7 499 112 42 22
info@slp-legal.ru
Оставьте свои данные и мы Вам перезвоним!
Оставьте свои данные и мы Вам перезвоним!
Споры о границах земельного участка
Руководитель отдела земельно-имущественных отношений Юридической фирмы «Ляпунов Терехин и партнеры»
03.03.2025
03.03.2025
Значительная часть земельных участков, как в городах, так и в садовых товариществах, формировалась и предоставлялась много лет назад, когда требования к точности определения их границ не были установлены, границы зачастую определялись на местности без использования специальных приборов. Многие правообладатели до сих пор не внесли сведения о границах своих участков в ЕГРН.
С развитием технологий точность определения координат объектов повышается с каждым годом. При внесении в государственный реестр ранее не внесённых или уточнённых координат выявляются многочисленные ошибки и наложения. Отсутствие данных о границах в ЕГРН или неточное их описание существенно уменьшает стоимость участка и рано или поздно приведёт к конфликту с соседями.
В этой статье разберём, как узнать, установлены ли границы вашего участка, правильно ли они определены, и что делать, если обнаружена ошибка.
В этой статье разберём, как узнать, установлены ли границы вашего участка, правильно ли они определены, и что делать, если обнаружена ошибка.
Как проверить границы вашего участка?
Необходимо:
Если сведения о границах не внесены в ЕГРН или внесённые сведения не соответствуют фактическим границам участка, стоит исправить эту ошибку, ведь она может и отпугнуть потенциальных покупателей, и помешать выкупить участок, и привести к спорам с собственниками соседних участков.
- Открыть Публичную кадастровую карту
- В меню слева открыть пункт «Земельные участки»
- Поставить галочку слева от пункта «Земельные участки из ЕГРН»
- На вертикальной панели справа нажать верхнюю кнопку, выбрать «Единая электронная картографическая основа»
- Найти свой участок либо поиском по кадастровому номеру, либо вручную на карте
- Посмотреть, отображаются ли границы вашего участка (жёлтое выделение) на карте, насколько эти границы соответствуют границам участка в реальности.
Если сведения о границах не внесены в ЕГРН или внесённые сведения не соответствуют фактическим границам участка, стоит исправить эту ошибку, ведь она может и отпугнуть потенциальных покупателей, и помешать выкупить участок, и привести к спорам с собственниками соседних участков.
Как внести в ЕГРН правильные границы участка?
Начать работу по устранению ошибки нужно со сбора документов. По возможности надо найти документы, на основании которых участок когда-то был сформирован и (или) предоставлен.
Для случая, когда такие документы утрачены, законодателем предусмотрена специальная норма: правильными считаются те границы, которые существуют на местности в течение 15 и более лет. Существование границ подтверждается наличием забора или иного ограждения (деревьев или кустарника, стен соседних зданий, канав и т.д.). Длительность существования можно подтвердить спутниковыми снимками.
Далее необходимо обратиться к кадастровому инженеру, который изучит документы, проведёт измерения на месте и составит межевой план, в котором отобразит правильные координаты границ.
Установление или изменение границ нужно согласовывать с собственниками всех участков, с которыми у вашего участка есть общая граница, а также с собственником участка (если вы арендатор), с председателем СНТ (если участок расположен в дачном или садоводческом объединении).
Точный перечень тех, с кем нужно согласовать границы будет приведён в межевом плане на странице «Акт согласования границ».
У государственных, муниципальных органов, крупных компаний (например, РЖД) обычно есть специальная административная процедура согласования границ: межевой план сдаётся в канцелярию, через 2-3 недели выдаётся подписанным.
Сложнее процесс согласования с юридическими и физическими лицами. Если контакты соседей известны или они регулярно бывают на своих участках, можно встретиться с ними и договориться о подписании. Важно проверить, точно ли акт подписывает лицо, указанное в этом акте (попросить показать паспорт или доверенность). Иначе тот, за кого поставили подпись, сможет оспорить результаты уточнение границ.
Когда контакты соседей неизвестны, об этом нужно заранее предупредить кадастрового инженера. В таком случае соседям направляется извещение по адресам, указанным в ЕГРН, а если адреса не указаны, извещение публикуется на сайте органа местного самоуправления. После извещения собственники соседних участков либо выйдут на связь, либо, при отсутствии ответа в течение 30 дней, границы будут считаться согласованными.
Если никто из соседей не заявил возражений, межевой план подаётся в Росреестр, который в течение 7 рабочих дней вносит данные о границах в ЕГРН.
Для случая, когда такие документы утрачены, законодателем предусмотрена специальная норма: правильными считаются те границы, которые существуют на местности в течение 15 и более лет. Существование границ подтверждается наличием забора или иного ограждения (деревьев или кустарника, стен соседних зданий, канав и т.д.). Длительность существования можно подтвердить спутниковыми снимками.
Далее необходимо обратиться к кадастровому инженеру, который изучит документы, проведёт измерения на месте и составит межевой план, в котором отобразит правильные координаты границ.
Установление или изменение границ нужно согласовывать с собственниками всех участков, с которыми у вашего участка есть общая граница, а также с собственником участка (если вы арендатор), с председателем СНТ (если участок расположен в дачном или садоводческом объединении).
Точный перечень тех, с кем нужно согласовать границы будет приведён в межевом плане на странице «Акт согласования границ».
У государственных, муниципальных органов, крупных компаний (например, РЖД) обычно есть специальная административная процедура согласования границ: межевой план сдаётся в канцелярию, через 2-3 недели выдаётся подписанным.
Сложнее процесс согласования с юридическими и физическими лицами. Если контакты соседей известны или они регулярно бывают на своих участках, можно встретиться с ними и договориться о подписании. Важно проверить, точно ли акт подписывает лицо, указанное в этом акте (попросить показать паспорт или доверенность). Иначе тот, за кого поставили подпись, сможет оспорить результаты уточнение границ.
Когда контакты соседей неизвестны, об этом нужно заранее предупредить кадастрового инженера. В таком случае соседям направляется извещение по адресам, указанным в ЕГРН, а если адреса не указаны, извещение публикуется на сайте органа местного самоуправления. После извещения собственники соседних участков либо выйдут на связь, либо, при отсутствии ответа в течение 30 дней, границы будут считаться согласованными.
Если никто из соседей не заявил возражений, межевой план подаётся в Росреестр, который в течение 7 рабочих дней вносит данные о границах в ЕГРН.
Что делать, если соседи не согласовывают границы участка?
В таком случае установить или изменить границы получится только в судебном порядке.
Необходимо подать в суд по месту нахождения участка исковое заявление об установлении границ земельного участка (если они не были установлены раньше) и (или) исправлении реестровой ошибки (если кадастровый инженер обнаружил ошибку в ваших или соседских границах). Ответчиками по такому заявлению будут не подписавшие акт согласования границ соседи, третьим лицом – Росреестр.
К исковому заявлению необходимо приложить межевой план, который соседи отказались согласовать, имеющиеся документы на земельный участок, спутниковые снимки, подтверждающие его фактические границы.
В ходе рассмотрения дела будет назначена землеустроительная экспертиза. Эксперт изучит материалы дела, имеющиеся у вас и соседей документы, проведёт осмотр участков. По результатам этих исследований он представит заключение, в котором укажет правильные границы спорных участков.
Данные из заключения эксперта суд отразит в решении. После вступления решения в законную силу (через месяц после опубликования полного текста, если не была подана апелляционная жалоба, или после рассмотрения апелляционной жалобы) его нужно подать в Росреестр, который внесёт данные об установленных судом границах в ЕГРН.
Необходимо подать в суд по месту нахождения участка исковое заявление об установлении границ земельного участка (если они не были установлены раньше) и (или) исправлении реестровой ошибки (если кадастровый инженер обнаружил ошибку в ваших или соседских границах). Ответчиками по такому заявлению будут не подписавшие акт согласования границ соседи, третьим лицом – Росреестр.
К исковому заявлению необходимо приложить межевой план, который соседи отказались согласовать, имеющиеся документы на земельный участок, спутниковые снимки, подтверждающие его фактические границы.
В ходе рассмотрения дела будет назначена землеустроительная экспертиза. Эксперт изучит материалы дела, имеющиеся у вас и соседей документы, проведёт осмотр участков. По результатам этих исследований он представит заключение, в котором укажет правильные границы спорных участков.
Данные из заключения эксперта суд отразит в решении. После вступления решения в законную силу (через месяц после опубликования полного текста, если не была подана апелляционная жалоба, или после рассмотрения апелляционной жалобы) его нужно подать в Росреестр, который внесёт данные об установленных судом границах в ЕГРН.
Что делать, если Росреестр не вносит сведения о границах?
Зачастую возникает ситуация, когда соседи согласны на установление или изменение границ, но Росреестр находит в межевом плане ошибки и неточности, в связи с чем сначала приостанавливает процедуру внесения сведений о границах, а затем отказывает.
Самым эффективным способом решения в данном случае также является обращение в суд, так как внесудебные жалобы очень редко приносят результат.
Выявленные Росреестром недочёты можно условно разделить на технические (не заполнена графа, которая должна быть заполнена, использованы не те условные обозначения и т.д.) и правовые (когда Росреестр считает, что сведения о границах не обоснованы).
Сначала необходимо внимательно сопоставить уведомление о приостановлении и межевой план: точно ли все перечисленные нарушения в нём есть? Если технические ошибки действительно допущены, нужно попросить кадастрового инженера их устранить, затем подать исправленный межевой план. Исправить правовые недостатки без обращения в суд практически невозможно.
Если технических нарушений, указанных в уведомлении, на самом деле в межевом плане нет или они устранены, и остались только правовые, нужно подать административное исковое заявление о признании уведомления о приостановлении или об отказе Росреестра незаконным.
Такое заявление может быть подано в суд как по месту нахождения участка, так и по месту нахождения Росреестра. В заявлении нужно подробно расписать, что каждое выявленное нарушение отсутствует и основания для установления или изменения границ предусмотрены законом.
Вопреки расхожему мнению о бесполезности судебных споров с госорганами, суды часто удовлетворяют подобные иски, признавая отказы незаконными.
После вступления решения суда в законную силу его нужно направить в Росреестр для исполнения и установления границ в соответствии с межевым планом.
Таким образом, установление или изменение границ земельного участка – не всегда простой и очевидный процесс. Юридическое сопровождение значительно увеличивает шансы на его успех.
Юристы «Ляпунов Терехин и партнеры», обладая многолетним опытом в данной категории дел, помогут собрать полный комплект необходимых документов и сведений, порекомендуют грамотного кадастрового инженера, составят все необходимые извещения, заявления и иски для успешного решения спора о границах вашего участка.
Самым эффективным способом решения в данном случае также является обращение в суд, так как внесудебные жалобы очень редко приносят результат.
Выявленные Росреестром недочёты можно условно разделить на технические (не заполнена графа, которая должна быть заполнена, использованы не те условные обозначения и т.д.) и правовые (когда Росреестр считает, что сведения о границах не обоснованы).
Сначала необходимо внимательно сопоставить уведомление о приостановлении и межевой план: точно ли все перечисленные нарушения в нём есть? Если технические ошибки действительно допущены, нужно попросить кадастрового инженера их устранить, затем подать исправленный межевой план. Исправить правовые недостатки без обращения в суд практически невозможно.
Если технических нарушений, указанных в уведомлении, на самом деле в межевом плане нет или они устранены, и остались только правовые, нужно подать административное исковое заявление о признании уведомления о приостановлении или об отказе Росреестра незаконным.
Такое заявление может быть подано в суд как по месту нахождения участка, так и по месту нахождения Росреестра. В заявлении нужно подробно расписать, что каждое выявленное нарушение отсутствует и основания для установления или изменения границ предусмотрены законом.
Вопреки расхожему мнению о бесполезности судебных споров с госорганами, суды часто удовлетворяют подобные иски, признавая отказы незаконными.
После вступления решения суда в законную силу его нужно направить в Росреестр для исполнения и установления границ в соответствии с межевым планом.
Таким образом, установление или изменение границ земельного участка – не всегда простой и очевидный процесс. Юридическое сопровождение значительно увеличивает шансы на его успех.
Юристы «Ляпунов Терехин и партнеры», обладая многолетним опытом в данной категории дел, помогут собрать полный комплект необходимых документов и сведений, порекомендуют грамотного кадастрового инженера, составят все необходимые извещения, заявления и иски для успешного решения спора о границах вашего участка.
Оставьте свои данные и мы Вам перезвоним!
*Нажимая кнопку Вы принимаете условия политики конфиденциальности и даёте согласие
на обработку персональных данных
на обработку персональных данных