129090, г. Москва, ул. Гиляровского, д. 6, стр. 1
+7 499 112 42 22
info@slp-legal.ru
Оставьте свои данные и мы Вам перезвоним!
Оставьте свои данные и мы Вам перезвоним!
Состав и порядок использования общего имущества собственников помещений в здании и сооружении
Руководитель отдела строительства и подрядных споров Юридической фирмы «Ляпунов Терехин и партнеры»
05.07.2024
05.07.2024
До введения специальной главы в ГК РФ о порядке определения и пользования общим имуществом в нежилом здании и сооружении на практике возникали проблемы применения по аналогии норм законодательства, регулирующих сходные отношения.
01.09.2022 Федеральным законом от 21.12.2021 № 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» были введены в действие статьи 287.1-287.7 главы 17.1 ГК РФ «Право собственности и другие вещные права на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места».
Начиная с 01.09.2022, правоотношения между собственниками помещений, находящихся в одном здании, были урегулированы законодателем, и нашли свое закрепление в главе 17.1 ГК РФ.
Согласно п.1 ст.287.5 ГК РФ собственникам помещений, машино-мест принадлежат доли в праве общей собственности на общее имущество (пункт 1 статьи 259.1). Предназначение имущества для удовлетворения общих потребностей собственников помещений, машино-мест может следовать в том числе из его расположения и назначения, определенных при строительстве здания или сооружения, либо из решения собственников помещений, машино-мест о приобретении, создании или об образовании общего имущества.
Законодатель указывает, что к общему имуществу относятся, в частности, вспомогательные помещения (например, технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения, машино-места в этих здании или сооружении), крыши, ограждающие конструкции этих здания или сооружения, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений, машино-мест и обслуживающее более одного помещения, машино-места. Особенности отнесения имущества к общему имуществу устанавливаются законом (п.2 ст.287.5 ГК РФ).
В соответствии с п.3 ст.287.5 ГК РФ в случаях, предусмотренных ГК РФ или иным законом, земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, занятый зданием или сооружением и необходимый для их использования, в том числе для обеспечения безопасной эксплуатации здания или сооружения, также входит в состав принадлежащего собственникам помещений, машино-мест общего имущества и принадлежит собственникам помещений, машино-мест на праве общей долевой собственности.
Исходя из изложенных норм следует, что общее имущество в нежилом здании по общему правилу находится в долевой собственности всех собственников помещений, они могут владеть, пользоваться и в определенных пределах распоряжаться этим имуществом.
При определении состава общего имущества возникают трудности в связи с его разделением на имущество, объективно необходимое для использования помещения, и имущество, улучшающее его потребительские свойства. К последней группе можно отнести, например, лифт в одном из подъездов здания, который конструктивно является общим имуществом, но улучшает потребительские свойства только помещений конкретного подъезда; и если лестница в этом подъезде будет представлять собой общее имущество, обеспечивающее функционирование, то лифт будет повышать потребительские свойства конкретных помещений (см.: Старченко Ю.В. Особенности долевой собственности на общее имущество собственников помещений в нежилом здании // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2021. № 3. С. 155 – 192).
Согласно п.8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» если собственник здания в соответствии со ст. 24 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре. В таком случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица.
Доля каждого собственника по общему правилу пропорциональна площади его помещений. При этом собственники не вправе заключать соглашение об изменении размера своих долей (п.4,5 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64).
Согласно п.6 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» по решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 ЖК РФ, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.
Таким образом, режим пользования общего имущества устанавливается по соглашению всех собственников помещений в здании и сооружении.
Гражданское законодательство детально не определяет порядок пользования общим имуществом. Главное, чтобы действия собственников не противоречили закону и иным правовым актам и не нарушали права и охраняемые законом интересы других лиц (п. 2 ст. 209 ГК РФ).
Например, общим коридором в здании может пользоваться любой из собственников. Но при этом он не вправе перегораживать коридор дверьми, ключи от которых есть только у него, и тем самым лишать других доступа в принадлежащие им помещения, и он не может загромождать этот коридор, так как коридоры, как правило, относятся к путям эвакуации. Такие действия нарушат не только права других собственников, но и правила противопожарной безопасности (п. 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2017), пп. «а», «б» п. 27 Правил противопожарного режима, утвержденных постановлением правительства РФ от 16.09.2020 №1479).
Таким образом, то, что общее имущество предназначено для обслуживания более одного помещения, может вытекать либо из его расположения и назначения, определенных при строительстве здания (сооружения), либо из решения собственников помещений, либо из иных обстоятельств (см.: Иванов А.А. Новая глава 17.1 ГК о праве собственности на рукотворную недвижимость // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2022. № 7. С. 43 – 57).
Конституционный Суд РФ в Постановлении от 29.01.2018 № 5-П «По делу о проверке конституционности положений статей 181.4 и 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина С.А. Логинова» указал на возможность учитывать характеристики помещения и иные объективные обстоятельства для целей распределения общим собранием собственников помещений расходов на содержание общего имущества. Такая дифференциация не должна влечь различия в положении собственников одной группы помещений.
Согласно п.2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В соответствии с п.38 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, нежилые помещения относятся к техническим помещениям и являются общим имуществом.
Федеральным законом от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» предусмотрено, что система инженерно-технического обеспечения - это одна из систем здания или сооружения, предназначенная для выполнения функций водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, информатизации, диспетчеризации, мусороудаления, вертикального транспорта (лифты, эскалаторы) или функций обеспечения безопасности (п. 21 ч. 2 ст. 2); параметры и другие характеристики систем инженерно-технического обеспечения в процессе эксплуатации здания или сооружения должны соответствовать требованиям проектной документации.
Все технические помещения здания, предназначенные для его эксплуатации, такие как водомерные узлы, электрощитовые, насосные, трансформаторные, и т.д., относятся к общему имуществу.
Таким образом, на вспомогательные помещения (например, технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения, машино-места в этих здании или сооружении), крыши, ограждающие конструкции этих здания или сооружения, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения в здании, распространяется режим общего имущества собственников помещений в здании и сооружении, которым могут пользоваться все собственники на основании достигнутого между ними соглашения.
Начиная с 01.09.2022, правоотношения между собственниками помещений, находящихся в одном здании, были урегулированы законодателем, и нашли свое закрепление в главе 17.1 ГК РФ.
Согласно п.1 ст.287.5 ГК РФ собственникам помещений, машино-мест принадлежат доли в праве общей собственности на общее имущество (пункт 1 статьи 259.1). Предназначение имущества для удовлетворения общих потребностей собственников помещений, машино-мест может следовать в том числе из его расположения и назначения, определенных при строительстве здания или сооружения, либо из решения собственников помещений, машино-мест о приобретении, создании или об образовании общего имущества.
Законодатель указывает, что к общему имуществу относятся, в частности, вспомогательные помещения (например, технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения, машино-места в этих здании или сооружении), крыши, ограждающие конструкции этих здания или сооружения, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений, машино-мест и обслуживающее более одного помещения, машино-места. Особенности отнесения имущества к общему имуществу устанавливаются законом (п.2 ст.287.5 ГК РФ).
В соответствии с п.3 ст.287.5 ГК РФ в случаях, предусмотренных ГК РФ или иным законом, земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, занятый зданием или сооружением и необходимый для их использования, в том числе для обеспечения безопасной эксплуатации здания или сооружения, также входит в состав принадлежащего собственникам помещений, машино-мест общего имущества и принадлежит собственникам помещений, машино-мест на праве общей долевой собственности.
Исходя из изложенных норм следует, что общее имущество в нежилом здании по общему правилу находится в долевой собственности всех собственников помещений, они могут владеть, пользоваться и в определенных пределах распоряжаться этим имуществом.
При определении состава общего имущества возникают трудности в связи с его разделением на имущество, объективно необходимое для использования помещения, и имущество, улучшающее его потребительские свойства. К последней группе можно отнести, например, лифт в одном из подъездов здания, который конструктивно является общим имуществом, но улучшает потребительские свойства только помещений конкретного подъезда; и если лестница в этом подъезде будет представлять собой общее имущество, обеспечивающее функционирование, то лифт будет повышать потребительские свойства конкретных помещений (см.: Старченко Ю.В. Особенности долевой собственности на общее имущество собственников помещений в нежилом здании // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2021. № 3. С. 155 – 192).
Согласно п.8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» если собственник здания в соответствии со ст. 24 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре. В таком случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица.
Доля каждого собственника по общему правилу пропорциональна площади его помещений. При этом собственники не вправе заключать соглашение об изменении размера своих долей (п.4,5 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64).
Согласно п.6 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» по решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 ЖК РФ, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.
Таким образом, режим пользования общего имущества устанавливается по соглашению всех собственников помещений в здании и сооружении.
Гражданское законодательство детально не определяет порядок пользования общим имуществом. Главное, чтобы действия собственников не противоречили закону и иным правовым актам и не нарушали права и охраняемые законом интересы других лиц (п. 2 ст. 209 ГК РФ).
Например, общим коридором в здании может пользоваться любой из собственников. Но при этом он не вправе перегораживать коридор дверьми, ключи от которых есть только у него, и тем самым лишать других доступа в принадлежащие им помещения, и он не может загромождать этот коридор, так как коридоры, как правило, относятся к путям эвакуации. Такие действия нарушат не только права других собственников, но и правила противопожарной безопасности (п. 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2017), пп. «а», «б» п. 27 Правил противопожарного режима, утвержденных постановлением правительства РФ от 16.09.2020 №1479).
Таким образом, то, что общее имущество предназначено для обслуживания более одного помещения, может вытекать либо из его расположения и назначения, определенных при строительстве здания (сооружения), либо из решения собственников помещений, либо из иных обстоятельств (см.: Иванов А.А. Новая глава 17.1 ГК о праве собственности на рукотворную недвижимость // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2022. № 7. С. 43 – 57).
Конституционный Суд РФ в Постановлении от 29.01.2018 № 5-П «По делу о проверке конституционности положений статей 181.4 и 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина С.А. Логинова» указал на возможность учитывать характеристики помещения и иные объективные обстоятельства для целей распределения общим собранием собственников помещений расходов на содержание общего имущества. Такая дифференциация не должна влечь различия в положении собственников одной группы помещений.
Согласно п.2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В соответствии с п.38 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, нежилые помещения относятся к техническим помещениям и являются общим имуществом.
Федеральным законом от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» предусмотрено, что система инженерно-технического обеспечения - это одна из систем здания или сооружения, предназначенная для выполнения функций водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, информатизации, диспетчеризации, мусороудаления, вертикального транспорта (лифты, эскалаторы) или функций обеспечения безопасности (п. 21 ч. 2 ст. 2); параметры и другие характеристики систем инженерно-технического обеспечения в процессе эксплуатации здания или сооружения должны соответствовать требованиям проектной документации.
Все технические помещения здания, предназначенные для его эксплуатации, такие как водомерные узлы, электрощитовые, насосные, трансформаторные, и т.д., относятся к общему имуществу.
Таким образом, на вспомогательные помещения (например, технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения, машино-места в этих здании или сооружении), крыши, ограждающие конструкции этих здания или сооружения, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения в здании, распространяется режим общего имущества собственников помещений в здании и сооружении, которым могут пользоваться все собственники на основании достигнутого между ними соглашения.
Предыдущая статья
Основные способы сохранения объекта самовольного строительства
Следующая статья
Как пересмотреть установленную судом плату за сервитут