129090, г. Москва, ул. Гиляровского, д. 6, стр. 1
+7 499 112 42 22
info@slp-legal.ru
Оставьте свои данные и мы Вам перезвоним!
Оставьте свои данные и мы Вам перезвоним!
Основные способы сохранения объекта самовольного строительства
Старший партнер, генеральный директор Юридической фирмы «Ляпунов Терехин и партнеры»
03.07.2024
03.07.2024
Прошло более 10 лет с принятия 11 декабря 2013 г. Правительством Москвы Постановления № 819-ПП о порядке выявления и сноса объектов самовольного строительства. За это время были рассмотрены десятки тысяч судебных дел, снесены миллиарды квадратных метров недвижимости. В настоящей статье коротко описаны основные способы сохранения объекта.
Согласно статье 222 Гражданского кодекса постройка является самовольной, если её возвели без необходимых разрешений или в нарушение строительных, градостроительных норм и правил. Другим признаком является размещение объекта на земельном участке, который не предоставлялся для строительства, или его возведение в нарушение установленных ограничений использования участка. Для принятия решения о сносе достаточно любого из приведенных оснований.
Заявляя в суд требование о сносе самовольной постройки, истец сообщает об отсутствии у спорного объекта необходимых разрешений и согласований при его возведении. При этом именно на истце лежит бремя доказывания тех обстоятельств, на которые он ссылается. Поэтому он заявляет ходатайство о проведении судебной строительно-технической экспертизы, которое суд в абсолютном большинстве случаев удовлетворяет.
Эксперт на основании определения суда под подписку об уголовной ответственности устанавливает, в результате выполнения каких работ возник спорный объект: строительство, реконструкция, перепланировка; соблюдены ли все строительные, противопожарные, градостроительные нормы и правила; есть ли угроза жизни и здоровью людей при эксплуатации постройки.
Очевидно, если самовольная постройка угрожает жизни и здоровью людей – её нельзя сохранить. И наоборот: Верховный суд в обзоре судебной практики от 16 ноября 2022 г. отмечает, что снос является крайней мерой гражданско-правовой ответственности. Поэтому успех в суде во многом определяется именно результатом экспертизы.
Целесообразно в самом начале спора обратиться к опытным специалистам, способным выявить и устранить даже на первый взгляд малозначительные нарушения строительных, противопожарных норм и правил.
При этом, в случае выявления мелких недостатков у суда есть право принять решение о сохранении объекта и предоставлении ответчику возможности и времени для их устранения. К сожалению, в Москве такие судебные акты принимаются редко.
Чтобы суд отказал в иске о сносе самовольной постройки, необходимо четко выстроить правовую позицию. Самой распространенной является заявление о пропуске истцом трехлетнего срока исковой давности. Он считается с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, кто нарушил право и какой объект является самовольно построенным.
Верховный суд в Определении от 25 декабря 2019 г. разъяснил, что органы государственной власти в силу своих полномочий имеют доступ к материалам технического учета и сведениям о государственной регистрации права собственности. Следовательно, срок исковой давности может считаться с дат учета объекта в органах технической инвентаризации (например, БТИ) и регистрации права собственности в реестре (ЕГРН).
Также зачастую у владельцев самовольной постройки имеется переписка с органами государственной власти по вопросам, связанным с возведением, сохранением, использованием спорного сооружения. Например, многие объекты в Москве были введены в эксплуатацию актом, подписанным представителем Префектуры, которая до принятия Правительством Москвы Постановления 819-ПП имела полномочия по выявлению самовольно построенных зданий. В других случаях город Москва предоставлял в аренду земельный участок для эксплуатации уже построенного спорного объекта.
Надо отметить, что исковая давность не применяется, когда судебная экспертиза пришла к выводу о наличии угрозы жизни, здоровью людей при эксплуатации самовольной постройки. Также она не применяется, если ответчик не владеет (на праве собственности или аренды) земельным участком.
Иным распространенным способом защиты является предоставление доказательств того, что строение в нынешнем состоянии было возведено до 1995 года. Только с 1995 года с принятием нового Гражданского кодекса появилось само понятие самовольная постройка для нежилых зданий, сооружений.
Кроме того, несмотря на наличие судебного спора, можно параллельно легализовывать объект самовольного строительства во внесудебном порядке. В Москве для этого нужно подать заявление в свободной форме в Госинспекцию по недвижимости и приложить дополнительно документы: заключение о соответствии объекта строительным нормам и правилам, буклет архитектурно-градостроительного решения, а также некоторые другие в зависимости от конкретного сооружения. В случае принятия положительного решения специальной комиссии о сохранении такого объекта собственник выплачивает специальный штраф в бюджет города, после чего истец в суде отказывается от заявленных требований. Обычно судьи идут навстречу и откладывают рассмотрение спора, так как заинтересованы в мирном его разрешении в соответствии с основополагающими принципами судопроизводства.
Абсолютное большинство объектов самовольного строительства можно спасти от сноса. Выбрать конкретный путь и пройти его от первого заседания до вступившего в силу положительного решения может только опытный юрист.
Заявляя в суд требование о сносе самовольной постройки, истец сообщает об отсутствии у спорного объекта необходимых разрешений и согласований при его возведении. При этом именно на истце лежит бремя доказывания тех обстоятельств, на которые он ссылается. Поэтому он заявляет ходатайство о проведении судебной строительно-технической экспертизы, которое суд в абсолютном большинстве случаев удовлетворяет.
Эксперт на основании определения суда под подписку об уголовной ответственности устанавливает, в результате выполнения каких работ возник спорный объект: строительство, реконструкция, перепланировка; соблюдены ли все строительные, противопожарные, градостроительные нормы и правила; есть ли угроза жизни и здоровью людей при эксплуатации постройки.
Очевидно, если самовольная постройка угрожает жизни и здоровью людей – её нельзя сохранить. И наоборот: Верховный суд в обзоре судебной практики от 16 ноября 2022 г. отмечает, что снос является крайней мерой гражданско-правовой ответственности. Поэтому успех в суде во многом определяется именно результатом экспертизы.
Целесообразно в самом начале спора обратиться к опытным специалистам, способным выявить и устранить даже на первый взгляд малозначительные нарушения строительных, противопожарных норм и правил.
При этом, в случае выявления мелких недостатков у суда есть право принять решение о сохранении объекта и предоставлении ответчику возможности и времени для их устранения. К сожалению, в Москве такие судебные акты принимаются редко.
Чтобы суд отказал в иске о сносе самовольной постройки, необходимо четко выстроить правовую позицию. Самой распространенной является заявление о пропуске истцом трехлетнего срока исковой давности. Он считается с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, кто нарушил право и какой объект является самовольно построенным.
Верховный суд в Определении от 25 декабря 2019 г. разъяснил, что органы государственной власти в силу своих полномочий имеют доступ к материалам технического учета и сведениям о государственной регистрации права собственности. Следовательно, срок исковой давности может считаться с дат учета объекта в органах технической инвентаризации (например, БТИ) и регистрации права собственности в реестре (ЕГРН).
Также зачастую у владельцев самовольной постройки имеется переписка с органами государственной власти по вопросам, связанным с возведением, сохранением, использованием спорного сооружения. Например, многие объекты в Москве были введены в эксплуатацию актом, подписанным представителем Префектуры, которая до принятия Правительством Москвы Постановления 819-ПП имела полномочия по выявлению самовольно построенных зданий. В других случаях город Москва предоставлял в аренду земельный участок для эксплуатации уже построенного спорного объекта.
Надо отметить, что исковая давность не применяется, когда судебная экспертиза пришла к выводу о наличии угрозы жизни, здоровью людей при эксплуатации самовольной постройки. Также она не применяется, если ответчик не владеет (на праве собственности или аренды) земельным участком.
Иным распространенным способом защиты является предоставление доказательств того, что строение в нынешнем состоянии было возведено до 1995 года. Только с 1995 года с принятием нового Гражданского кодекса появилось само понятие самовольная постройка для нежилых зданий, сооружений.
Кроме того, несмотря на наличие судебного спора, можно параллельно легализовывать объект самовольного строительства во внесудебном порядке. В Москве для этого нужно подать заявление в свободной форме в Госинспекцию по недвижимости и приложить дополнительно документы: заключение о соответствии объекта строительным нормам и правилам, буклет архитектурно-градостроительного решения, а также некоторые другие в зависимости от конкретного сооружения. В случае принятия положительного решения специальной комиссии о сохранении такого объекта собственник выплачивает специальный штраф в бюджет города, после чего истец в суде отказывается от заявленных требований. Обычно судьи идут навстречу и откладывают рассмотрение спора, так как заинтересованы в мирном его разрешении в соответствии с основополагающими принципами судопроизводства.
Абсолютное большинство объектов самовольного строительства можно спасти от сноса. Выбрать конкретный путь и пройти его от первого заседания до вступившего в силу положительного решения может только опытный юрист.