129090, г. Москва, ул. Гиляровского, д. 6, стр. 1
+7 499 112 42 22
info@slp-legal.ru
Оставьте свои данные и мы Вам перезвоним!
Оставьте свои данные и мы Вам перезвоним!
Возможен ли снос некапитальной постройки в порядке статьи 222 Гражданского кодекса РФ
Руководитель отдела строительства и подрядных споров Юридической фирмы «Ляпунов Терехин и партнеры»
01.07.2024
01.07.2024
Правительство г. Москвы согласно ст. 11, 13 Закона г. Москвы от 20.12.2006 № 65 «О Правительстве Москвы», в пределах своих полномочий осуществляет в соответствии с законодательством г. Москвы регулирование градостроительной деятельности, контроль за использованием и охраной земель и других объектов недвижимости на территории г. Москвы, управление в области земельных отношений.
Департамент городского имущества г. Москвы согласно положениям ст. 1 Постановления Правительства Москвы от 20.02.2013 № 99-1111 «Об утверждении Положения о Департаменте городского имущества города Москвы» является функциональным органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим следующие функции и полномочия, являющиеся установленной сферой деятельности Департамента – функции по разработке и реализации государственной политики в сфере управления и распоряжения движимым и недвижимым имуществом города Москвы, в том числе, земельными участками, находящимися на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, выполнения полномочий собственника в отношении имущества города Москвы, использования, охраны и учета земель на территории города Москвы.
В рамках исполнения вышеуказанных полномочий Правительство г. Москвы и Департамент городского имущества г. Москвы обращаются в суды Москвы с исковыми заявлениями о сносе самовольных построек в порядке ст. 222 ГК РФ, в том числе некапитальных объектов. Такие требования мотивированы тем, что земельный участок, на котором возведен некапитальный объект, под реконструкцию не предоставлялся, разрешение на строительство (реконструкцию) и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию отсутствуют.
Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
В соответствии с п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» «статья 222 ГК РФ не распространяется на объекты, которые в силу прямого указания закона подчинены режиму недвижимых вещей, но не являются таковыми в силу своих природных свойств (например, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания), объекты движимого имущества (например, нестационарные торговые объекты), неотделимые улучшения земельного участка (в том числе замощения, ограждения).
Вопрос об освобождении земельного участка, на котором располагается такой объект, может быть разрешен с учетом характеристик этого объекта и на основании положений законодательства, регулирующего соответствующие отношения.
Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, вправе обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 ГК РФ), а в случаях, когда такой объект создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе обратиться с иском о запрещении его эксплуатации (пункт 1 статьи 1065 ГК РФ)».
Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В соответствии с п. 10 ст. 1 ГрК РФ объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).
В Постановлении Пленума ВАС РФ от 24.09.2013 № 1160/13 по делу № А76-1598/2012 обозначены следующие признаки некапитальных объектов: возможность свободного перемещения объектов без нанесения несоразмерного ущерба их назначению, включая возможность их демонтажа (сноса) с разборкой на составляющие сборно-разборные перемещаемые конструктивные элементы; временность, факт возведения объекта на определенный срок.
Согласно позиции Росреестра, изложенной в письме от 13.04.2020 № 3215-АБ/20 «Об объектах вспомогательного использования», пунктом 3 части 17 статьи 51 ГрК РФ предусмотрено, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, критерии отнесения к которым устанавливаются Правительством Российской Федерации.
При этом, ГрК РФ не дает определение понятию «объект вспомогательного использования», не устанавливает критерии отнесения тех или иных строений и сооружений к числу вспомогательных.
Из определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.12.2012 № ВАС-15260/12, определений Верховного Суда Российской Федерации от 11.03.2015 № 308-ЭС15-1282, от 10.12.2018 № 306-ЭС18-20002 следует, что объекты вспомогательного использования предназначены для обслуживания основного объекта и критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на земельном участке основного здания, строения или сооружения.
Согласно части 11 статьи 24 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», если законодательством Российской Федерации в отношении объектов недвижимости (за исключением единого недвижимого комплекса) не предусмотрены подготовка и (или) выдача указанных в частях 8-10 названной статьи разрешений и проектной документации, соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости.
При этом, в соответствии с позицией Росреестра, в техническом плане в отношении объекта вспомогательного использования в строке «Вид (виды) разрешенного использования объекта недвижимости» раздела «Характеристики объекта недвижимости» указываются слова «объект вспомогательного использования» и вид использования, а в разделе «Заключение кадастрового инженера» целесообразно указать, что в соответствии с ГрК РФ для строительства заявленного на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав объекта не требуется выдача разрешения на строительство, поскольку он является объектом вспомогательного использования, в частности, указать каким документом данный объект определен в качестве вспомогательного (при наличии такого документа), в отношении какого объекта такой объект выполняет вспомогательную функцию, в чем именно данная функция заключается. В качестве обоснования отнесения объекта к вспомогательному в состав технического плана может быть включена в том числе проектная документация, подготовленная в отношении основного объекта недвижимости (если законодательством о градостроительной деятельности предусмотрена подготовка такой проектной документации в отношении основного объекта недвижимости).
Согласно п. 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022, «К объекту, не являющемуся недвижимостью, положения статьи 222 ГК РФ применению не подлежат. Вопрос об освобождении земельного участка, на котором располагается такой объект, разрешается с учетом его характеристик и на основании положений законодательства, регулирующего соответствующие правоотношения.
Исходя из приведенных положений вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств, либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»; далее - постановление № 25).
Судом установлено на основании представленных доказательств, что спорный объект не является объектом недвижимого имущества в смысле положений статьи 130 ГК РФ, поскольку не имеет прочной связи с землей и может быть без ущерба для его назначения разобран и перемещен в иное место».
В соответствии с позицией, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 № 12576/11 по делу № А46-14110/2010, «в соответствии с положениями постановления от 29.04.2010 № 10/22 именно невозможность отнесения конкретного объекта к категории недвижимого имущества следует рассматривать в качестве одного из обстоятельств, при которых иск о признании права отсутствующим подлежит удовлетворению. Некапитальный характер спорного строения, являясь условием, исключающим возможность обращения с требованием о сносе самовольной постройки, вместе с тем в силу пункта 52 постановления от 29.04.2010 № 10/22 признается основанием для удовлетворения иска о признании права отсутствующим».
Вывод о том, что к объектам некапитального строительства не применяются положения ст. 222 ГК РФ подтверждается судебной практикой: Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.02.2024 № Ф05-352/2024 по делу № А40-111185/2022, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 19.07.2023 № Ф05-16282/2023 по делу № А40-185386/2021, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.11.2021 № Ф05-28529/2021 по делу № А40-255642/2019.
Из изложенных норм права и судебной практики следует, что требование о сносе самовольной постройки не может быть предъявлено в отношении некапитального строения, и в удовлетворении таких требований будет отказано судом.
В рамках исполнения вышеуказанных полномочий Правительство г. Москвы и Департамент городского имущества г. Москвы обращаются в суды Москвы с исковыми заявлениями о сносе самовольных построек в порядке ст. 222 ГК РФ, в том числе некапитальных объектов. Такие требования мотивированы тем, что земельный участок, на котором возведен некапитальный объект, под реконструкцию не предоставлялся, разрешение на строительство (реконструкцию) и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию отсутствуют.
Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
В соответствии с п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» «статья 222 ГК РФ не распространяется на объекты, которые в силу прямого указания закона подчинены режиму недвижимых вещей, но не являются таковыми в силу своих природных свойств (например, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания), объекты движимого имущества (например, нестационарные торговые объекты), неотделимые улучшения земельного участка (в том числе замощения, ограждения).
Вопрос об освобождении земельного участка, на котором располагается такой объект, может быть разрешен с учетом характеристик этого объекта и на основании положений законодательства, регулирующего соответствующие отношения.
Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, вправе обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 ГК РФ), а в случаях, когда такой объект создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе обратиться с иском о запрещении его эксплуатации (пункт 1 статьи 1065 ГК РФ)».
Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В соответствии с п. 10 ст. 1 ГрК РФ объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).
В Постановлении Пленума ВАС РФ от 24.09.2013 № 1160/13 по делу № А76-1598/2012 обозначены следующие признаки некапитальных объектов: возможность свободного перемещения объектов без нанесения несоразмерного ущерба их назначению, включая возможность их демонтажа (сноса) с разборкой на составляющие сборно-разборные перемещаемые конструктивные элементы; временность, факт возведения объекта на определенный срок.
Согласно позиции Росреестра, изложенной в письме от 13.04.2020 № 3215-АБ/20 «Об объектах вспомогательного использования», пунктом 3 части 17 статьи 51 ГрК РФ предусмотрено, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, критерии отнесения к которым устанавливаются Правительством Российской Федерации.
При этом, ГрК РФ не дает определение понятию «объект вспомогательного использования», не устанавливает критерии отнесения тех или иных строений и сооружений к числу вспомогательных.
Из определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.12.2012 № ВАС-15260/12, определений Верховного Суда Российской Федерации от 11.03.2015 № 308-ЭС15-1282, от 10.12.2018 № 306-ЭС18-20002 следует, что объекты вспомогательного использования предназначены для обслуживания основного объекта и критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на земельном участке основного здания, строения или сооружения.
Согласно части 11 статьи 24 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», если законодательством Российской Федерации в отношении объектов недвижимости (за исключением единого недвижимого комплекса) не предусмотрены подготовка и (или) выдача указанных в частях 8-10 названной статьи разрешений и проектной документации, соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости.
При этом, в соответствии с позицией Росреестра, в техническом плане в отношении объекта вспомогательного использования в строке «Вид (виды) разрешенного использования объекта недвижимости» раздела «Характеристики объекта недвижимости» указываются слова «объект вспомогательного использования» и вид использования, а в разделе «Заключение кадастрового инженера» целесообразно указать, что в соответствии с ГрК РФ для строительства заявленного на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав объекта не требуется выдача разрешения на строительство, поскольку он является объектом вспомогательного использования, в частности, указать каким документом данный объект определен в качестве вспомогательного (при наличии такого документа), в отношении какого объекта такой объект выполняет вспомогательную функцию, в чем именно данная функция заключается. В качестве обоснования отнесения объекта к вспомогательному в состав технического плана может быть включена в том числе проектная документация, подготовленная в отношении основного объекта недвижимости (если законодательством о градостроительной деятельности предусмотрена подготовка такой проектной документации в отношении основного объекта недвижимости).
Согласно п. 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022, «К объекту, не являющемуся недвижимостью, положения статьи 222 ГК РФ применению не подлежат. Вопрос об освобождении земельного участка, на котором располагается такой объект, разрешается с учетом его характеристик и на основании положений законодательства, регулирующего соответствующие правоотношения.
Исходя из приведенных положений вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств, либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»; далее - постановление № 25).
Судом установлено на основании представленных доказательств, что спорный объект не является объектом недвижимого имущества в смысле положений статьи 130 ГК РФ, поскольку не имеет прочной связи с землей и может быть без ущерба для его назначения разобран и перемещен в иное место».
В соответствии с позицией, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 № 12576/11 по делу № А46-14110/2010, «в соответствии с положениями постановления от 29.04.2010 № 10/22 именно невозможность отнесения конкретного объекта к категории недвижимого имущества следует рассматривать в качестве одного из обстоятельств, при которых иск о признании права отсутствующим подлежит удовлетворению. Некапитальный характер спорного строения, являясь условием, исключающим возможность обращения с требованием о сносе самовольной постройки, вместе с тем в силу пункта 52 постановления от 29.04.2010 № 10/22 признается основанием для удовлетворения иска о признании права отсутствующим».
Вывод о том, что к объектам некапитального строительства не применяются положения ст. 222 ГК РФ подтверждается судебной практикой: Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.02.2024 № Ф05-352/2024 по делу № А40-111185/2022, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 19.07.2023 № Ф05-16282/2023 по делу № А40-185386/2021, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.11.2021 № Ф05-28529/2021 по делу № А40-255642/2019.
Из изложенных норм права и судебной практики следует, что требование о сносе самовольной постройки не может быть предъявлено в отношении некапитального строения, и в удовлетворении таких требований будет отказано судом.
Предыдущая статья
Чем можно обосновать свою правовую позицию, кроме документов
Следующая статья
Основные способы сохранения объекта самовольного строительства