129090, г. Москва, ул. Гиляровского, д. 6, стр. 1
129090, г. Москва, ул. Гиляровского, д. 6, стр. 1
+7 499 112 42 22
info@slp-legal.ru
Оставьте свои данные и мы Вам перезвоним!
Оставьте свои данные и мы Вам перезвоним!
Как можно дополнительно использовать арендуемый земельный участок при желании перепрофилировать свой бизнес?
Заместитель генерального директора Юридической фирмы «Ляпунов Терехин и партнеры»
09.08.2024
09.08.2024
Как известно, правила использования земельного участка определяются земельным и градостроительным законодательством. Одним из факторов, влияющих на правила использование земли, является установленный вид разрешенного использования (далее – ВРИ).
По общему правилу, ВРИ утверждается в составе градостроительных регламентов, содержащихся в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ). В Москве ПЗЗ утверждены постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП (далее – ПЗЗ г. Москвы). Все виды разрешенного использования можно разделить на:
В письме от 20.03.2014 N 14-исх/03151-ГЕ/14 Росреестр высказывал мнение о том, что органами государственной власти и органами местного самоуправления, которым принадлежат земельные участки, с учетом положений ч. 4 ст. 37 ГрК РФ виды разрешенного использования земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не выбираются, а утверждаются.
Однако в Москве нередки случаи, когда собственники зданий арендуют земельный участок для эксплуатации своего объекта недвижимости и используют земельный участок под тем видом разрешенного использования, который был предоставлен Москвой. В связи с чем использование арендуемого земельного участка под вспомогательные виды осуществляется с рядом особенностей и сопряжено определенными рисками.
Арендатор, использующий участок по основному виду разрешенного использования, вправе осуществлять в принадлежащих ему объектах капитального строительства на таком участке вспомогательный вид деятельности, предусмотренный градостроительным регламентом для данной территориальной зоны.
Согласно п. 3.3.5. ПЗЗ г. Москвы для применения вспомогательных ВРИ требуется соблюсти ряд условий:
не нужно вносить изменения в ПЗЗ или направлять заявление в комиссию по предоставлению разрешения на вид использования.
Таким образом, применение вспомогательных ВРИ дает возможность в упрощенном порядке перепрофилировать до 25% существующей на участке недвижимости под различные объекты.
Как это работает?
(Подробно расскажем на примере нашего клиента)
Действующий вид разрешенного использования (ВРИ) арендуемого участка являлась эксплуатация здания моечного поста с комплексом сервисных услуг. Указанный ВРИ соответствует следующую классификатору видов разрешенного использования – код 4.9.1.3. «Автомобильный мойки» с описанием размещение автомобильных моек, а также размещение магазинов сопутствующей торговли (приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 года № П/0412).
Запрос клиента был связан с тем, что он хотел привести ВРИ земельного участка в соответствии с классификатором, установленным приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 года № П/0412, а также оформить возможность использования земельного участка под организацию кафе.
Первым делом юристы нашей компании изучили в каких функциональных зонах расположено здание клиента, в последующем было выявлено какие виды разрешенного использования возможны в качестве вспомогательного.
По итогам аналитической работы было установлено, что земельный участок можно использовать в соответствии с кодом 4.6. «Общественное питание», а именно под размещение объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары), а также с кодом 4.2. «Объекты торговли» с правом размещение объектов капитального строительства, общей площадью свыше 5000 кв. м с целью размещения одной или нескольких организаций, осуществляющих продажу товаров, и (или) оказание услуг в соответствии с содержанием видов разрешенного использования с кодами 4.5, 4.6, 4.8 - 4.8.2.
В последующей юристы нашей компании направили соответствующие заявления в Департамент городского имущества г. Москвы, итогом работы стало подписание дополнительного соглашения к договору аренды с правом использовать арендуемый земельный участок под вспомогательные виды разрешенного использования. После подписания дополнительного соглашения клиент смог использовать 25 % от площади своего объекта недвижимости под кафе.
Стоит отметить, что с 2021 г. складывается судебная практика, которая признает, что право арендатора на выбор вспомогательного вида разрешенного использования по отношению к основному в рамках утвержденных градостроительным регламентом видов является неограниченным и безусловным (определение Верховного Суда РФ от 03.08.2022 г. по делу № 305-ЭС21-19336).
Таким образом, любой арендатор земельного участка имеет право использовать его в соответствии со вспомогательным видом разрешенного использования, для этого необходимо придерживаться следующую алгоритма: установить в каких функциональных зонах расположен объект недвижимости, выбрать возможный вспомогательный вид разрешенного использования, утверждённый градостроительным регламентом, обратиться с заявлением в муниципальный орган (к собственнику земельного участка). При этом важно, что допускается использовать земельный участок по вспомогательному ВРИ совместно с основным ВРИ и на ограниченной площади, в Москве - не более 25% от общей площади зданий на таком участке.
- Основной – тот вид использования, который отражает предпочтительное использование земли в рамках территориальной зоны, в том числе учитывается назначение объекта капитального строительства. Например, для эксплуатации офисного здания основным видом ВРИ будет являться «Деловое управление».
- Вспомогательный – является дополнительным по отношению к основным или условно разрешенным видам использования.
- Условно разрешительный – это возможный вид использования, который необходим для реализации определенных целей, но только в случае разрешения и исполнения определенных условий и действующих техрегламентов.
В письме от 20.03.2014 N 14-исх/03151-ГЕ/14 Росреестр высказывал мнение о том, что органами государственной власти и органами местного самоуправления, которым принадлежат земельные участки, с учетом положений ч. 4 ст. 37 ГрК РФ виды разрешенного использования земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не выбираются, а утверждаются.
Однако в Москве нередки случаи, когда собственники зданий арендуют земельный участок для эксплуатации своего объекта недвижимости и используют земельный участок под тем видом разрешенного использования, который был предоставлен Москвой. В связи с чем использование арендуемого земельного участка под вспомогательные виды осуществляется с рядом особенностей и сопряжено определенными рисками.
Арендатор, использующий участок по основному виду разрешенного использования, вправе осуществлять в принадлежащих ему объектах капитального строительства на таком участке вспомогательный вид деятельности, предусмотренный градостроительным регламентом для данной территориальной зоны.
Согласно п. 3.3.5. ПЗЗ г. Москвы для применения вспомогательных ВРИ требуется соблюсти ряд условий:
- выбранные вспомогательные ВРИ не должны дублировать основные виды использования для территориальной зоны, в которой расположен участок в соответствии с ПЗЗ;
- вспомогательные ВРИ могут реализовываться только в дополнение к основному ВРИ и только совместно с ним (или с условно разрешенным ВРИ, в случае его установления), то есть не могут являться единственным видом использования участка или ОКС;
- если установленные основные, условно разрешенные ВРИ предусматривают размещение ОКС, то суммарная доля общей площади всех ОКС вспомогательных видов использования в пределах участка должна составлять не более 25% от суммарной общей площади всех ОКС.
не нужно вносить изменения в ПЗЗ или направлять заявление в комиссию по предоставлению разрешения на вид использования.
Таким образом, применение вспомогательных ВРИ дает возможность в упрощенном порядке перепрофилировать до 25% существующей на участке недвижимости под различные объекты.
Как это работает?
(Подробно расскажем на примере нашего клиента)
Действующий вид разрешенного использования (ВРИ) арендуемого участка являлась эксплуатация здания моечного поста с комплексом сервисных услуг. Указанный ВРИ соответствует следующую классификатору видов разрешенного использования – код 4.9.1.3. «Автомобильный мойки» с описанием размещение автомобильных моек, а также размещение магазинов сопутствующей торговли (приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 года № П/0412).
Запрос клиента был связан с тем, что он хотел привести ВРИ земельного участка в соответствии с классификатором, установленным приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 года № П/0412, а также оформить возможность использования земельного участка под организацию кафе.
Первым делом юристы нашей компании изучили в каких функциональных зонах расположено здание клиента, в последующем было выявлено какие виды разрешенного использования возможны в качестве вспомогательного.
По итогам аналитической работы было установлено, что земельный участок можно использовать в соответствии с кодом 4.6. «Общественное питание», а именно под размещение объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары), а также с кодом 4.2. «Объекты торговли» с правом размещение объектов капитального строительства, общей площадью свыше 5000 кв. м с целью размещения одной или нескольких организаций, осуществляющих продажу товаров, и (или) оказание услуг в соответствии с содержанием видов разрешенного использования с кодами 4.5, 4.6, 4.8 - 4.8.2.
В последующей юристы нашей компании направили соответствующие заявления в Департамент городского имущества г. Москвы, итогом работы стало подписание дополнительного соглашения к договору аренды с правом использовать арендуемый земельный участок под вспомогательные виды разрешенного использования. После подписания дополнительного соглашения клиент смог использовать 25 % от площади своего объекта недвижимости под кафе.
Стоит отметить, что с 2021 г. складывается судебная практика, которая признает, что право арендатора на выбор вспомогательного вида разрешенного использования по отношению к основному в рамках утвержденных градостроительным регламентом видов является неограниченным и безусловным (определение Верховного Суда РФ от 03.08.2022 г. по делу № 305-ЭС21-19336).
Таким образом, любой арендатор земельного участка имеет право использовать его в соответствии со вспомогательным видом разрешенного использования, для этого необходимо придерживаться следующую алгоритма: установить в каких функциональных зонах расположен объект недвижимости, выбрать возможный вспомогательный вид разрешенного использования, утверждённый градостроительным регламентом, обратиться с заявлением в муниципальный орган (к собственнику земельного участка). При этом важно, что допускается использовать земельный участок по вспомогательному ВРИ совместно с основным ВРИ и на ограниченной площади, в Москве - не более 25% от общей площади зданий на таком участке.