Сложно ли внести изменения в Правила землепользования и застройки

Вместе с тем, часты случаи, когда действующее содержание ПЗЗ не устраивает правообладателя земельного участка или здания. Такая ситуация может возникнуть, в том числе, когда:

1. правообладатель хочет сменить вид деятельности (например, организовать в своём здании офисный центр вместо склада или производства), а ПЗЗ не содержит возможность установления интересующего вида разрешённого использования;
2. правообладатель заинтересован в увеличении своего участка путём выкупа, аренды или перераспределения смежной территории (например, организовать парковку для клиентов на пустующем участке рядом), но ПЗЗ не предусматривают такую возможность;
3. при разработке ПЗЗ не учтены права на земельные участки и объекты недвижимости, не зарегистрированные в ЕГРН (например, правообладатель вовремя не переоформил право постоянного бессрочного пользования, поэтому в ПЗЗ его участок отнесён не к той территориальной зоне, которой соответствует его деятельность, что мешает оформить свои права сейчас);
4. после легализации самовольной постройки или судебного отказа в её сносе здание вышло за контуры земельного участка, на котором оно расположено, а ПЗЗ не предусматривают возможность увеличить земельный участок.

Предложить внести изменения в ПЗЗ может любое лицо, заинтересованное в таких изменениях. Подать соответствующее заявление в Москве можно на портале mos.ru.

Однако необходимо учитывать, что процедура внесения изменений занимает длительное время и состоит из множества этапов согласований. В Москве после подачи заявления оно рассматривается предварительно, затем направляется на рассмотрение в Городскую комиссию Москомархитектуры, потом рассматривается самой Москомархитектурой, после чего готовится проект постановления о внесении изменений, который утверждается Правительством Москвы. В Московской области предложение о внесении изменений проходит ряд согласований в Комитете по архитектуре и градостроительству области и местной администрации. Данные этапы занимают от нескольких месяцев до года.

Кроме того, перед подачей заявления необходимо провести кропотливую работу по разработке документов, обосновывающих необходимость внесения изменений. Среди обязательных к предоставлению документов:

• Краткая пояснительная записка о планируемом использовании территории;
• Ситуационный план, на котором обозначены границы территории, в отношении которой предлагается внесение изменений в правила землепользования и застройки города Москвы, с отображением существующих объектов капитального строительства, расположенных в границах данной территории;
• Схема планируемой застройки земельного участка с указанием мест расположения и технико-экономических показателей намечаемых к строительству объектов;
• Расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

При этом, основания для отказа во внесении изменений есть как устранимые (несоответствие представленных документов требованиям к их форме или предоставление неполного комплекта документов), так и формальные (несоответствие предложений градостроительному развитию территории). Сложившаяся судебная практика (например, Определение Верховного Суда РФ от 16.02.2022 г. № 305-ЭС21-26712) исходит из того, что предложение о внесении изменений в ПЗЗ не порождает безусловную обязанность органа принять решение о внесении таких изменений. Следовательно, во внесении изменений может быть отказано без какой-либо очевидной причины, и такой отказ не будет иметь перспектив судебного обжалования.

Поэтому, на наш взгляд, при возникновении необходимости во внесении изменений в ПЗЗ целесообразно обратиться к квалифицированным специалистам, которые подготовят все необходимые документы и обоснования так, чтобы они соответствовали требованиям и были убедительны для уполномоченных органов, а также полностью сопроводят всю долгую процедуру, отслеживая каждый её этап.