+7 499 112 42 22
info@slp-legal.ru
Оставьте свои данные и мы Вам перезвоним!
Мы используем cookie, чтобы сделать ваш опыт использования нашего сайта лучше.
Продолжая использовать сайт, вы соглашаетесь с нашей Политикой в отношении файлов cookie.
Продолжая использовать сайт, вы соглашаетесь с нашей Политикой в отношении файлов cookie.
Входим в ключевые рейтинги России:
успешно защищаем интересы Вашего бизнеса
Закажите услугу или получите консультацию
17 лет успешно защищаем интересы Вашего бизнеса
17 лет
Апартаменты вышли из тени: Конституционный Суд защитил права на регистрацию
Юлия Субочева
Юрист Юридической фирмы «Ляпунов Терехин и партнеры»
Указом Президента РФ от 07.05.2024 № 309 «О национальных целях развития Российской Федерации на период до 2030 года и на перспективу до 2036 года» в качестве одной из национальных целей определено создание «Комфортной и безопасной среды для жизни». Ключевыми приоритетами в жилищной сфере являются обеспечение доступности жилья и соответствие жилищного фонда потребностям населения. Конституционный суд не остался безучастным и повысил правовые гарантии защиты собственников апартаментов — объектов, функционально сходных с жилыми помещениями, но обладающих иным правовым статусом, поскольку доля апартаментов остается достаточно существенной на рынке первичной недвижимости.
Что такое апартаменты?
Примечательно что еще в 2021 года в Государственную Думу РФ был внесен законопроект № 1162929-7, который был отклонен во втором чтении, предполагающий введение законодательного регулирования апартаментов. Так, согласно законопроекту, предполагалось введение помещения смешанного типа, где наблюдается тесный синтез элементов, присущих жилым и нежилым помещения. Речь идет о так называемом многофункциональном здании, вбирающем в себя ряд групп помещений жилого и нежилого типа, связанных помещениями общего пользования. Кроме того, в целях повышения защищенности граждан, приобретающих апартаменты в многофункциональных зданиях на этапе строительства, предлагалось распространить на указанные правоотношения обязательное применение норм Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Как справедливо отметил Конституционный Суд РФ в действующем правовом регулировании понятие «апартамент» используется для обозначения номеров высшей категории в средствах размещения (гостиницы, санатории, базы отдыха, кемпинги), общим назначением которых является обеспечение пребывания (временного проживания) физических лиц.
Как справедливо отметил Конституционный Суд РФ в действующем правовом регулировании понятие «апартамент» используется для обозначения номеров высшей категории в средствах размещения (гостиницы, санатории, базы отдыха, кемпинги), общим назначением которых является обеспечение пребывания (временного проживания) физических лиц.
В чем же заключается дифференциация правового регулирования жилых и нежилых помещений (апартаментов)?
Жилые помещения (квартиры): регистрация граждан производится уполномоченными органами на основании заявления, о чем выдается соответствующее свидетельство.
Нежилые помещения (апартаменты): регистрация по месту пребывания на основании заявления граждан законодательством не предусмотрена.
Жилые помещения (квартиры): предназначены для постоянного проживания, должны соответствовать строгим санитарным, техническим и градостроительным нормативам.
Нежилые помещения (апартаменты): допустимо не выполнять отдельные требования, предъявляемые к жилым помещениям («закон о тишине» не работает).
Жилые помещения (квартиры): существует ряд федеральных налоговых льгот, таких как имущественные налоговые вычеты при покупке.
Нежилые помещения (апартаменты): не предусмотрен ряд федеральных налоговых льгот (налоговые вычеты), плата за коммунальные услуги без льготного режима.
Жилые помещения (квартиры): прямое целевое назначение: предназначены исключительно для постоянного проживания граждан.
Нежилые помещения (апартаменты): вспомогательное назначение: основная цель — размещение, а не постоянное проживание.
Жилые помещения (квартиры): могут быть приобретены с использованием государственных программ поддержки (ипотека)
Нежилые помещения (апартаменты): не подпадают под действие большинства льготных государственных программ (нельзя использовать материнский капитал).
Жилые помещения (квартиры): собственники могут проводить общие собрание, участвовать в объединениях в форме (СМД), ТСЖ или жилищный кооператив, решать вопросы в отношении общего имущества собственников.
Нежилые помещения (апартаменты): права владельцев апартаментов на управление общим имуществом здания существенно ограничены по сравнению с собственниками жилья, как правило, управляются коммерческой управляющей компанией (УК), выбранной застройщиком.
Нежилые помещения (апартаменты): регистрация по месту пребывания на основании заявления граждан законодательством не предусмотрена.
Жилые помещения (квартиры): предназначены для постоянного проживания, должны соответствовать строгим санитарным, техническим и градостроительным нормативам.
Нежилые помещения (апартаменты): допустимо не выполнять отдельные требования, предъявляемые к жилым помещениям («закон о тишине» не работает).
Жилые помещения (квартиры): существует ряд федеральных налоговых льгот, таких как имущественные налоговые вычеты при покупке.
Нежилые помещения (апартаменты): не предусмотрен ряд федеральных налоговых льгот (налоговые вычеты), плата за коммунальные услуги без льготного режима.
Жилые помещения (квартиры): прямое целевое назначение: предназначены исключительно для постоянного проживания граждан.
Нежилые помещения (апартаменты): вспомогательное назначение: основная цель — размещение, а не постоянное проживание.
Жилые помещения (квартиры): могут быть приобретены с использованием государственных программ поддержки (ипотека)
Нежилые помещения (апартаменты): не подпадают под действие большинства льготных государственных программ (нельзя использовать материнский капитал).
Жилые помещения (квартиры): собственники могут проводить общие собрание, участвовать в объединениях в форме (СМД), ТСЖ или жилищный кооператив, решать вопросы в отношении общего имущества собственников.
Нежилые помещения (апартаменты): права владельцев апартаментов на управление общим имуществом здания существенно ограничены по сравнению с собственниками жилья, как правило, управляются коммерческой управляющей компанией (УК), выбранной застройщиком.
Можно ли взять апартаменты в ипотеку?
Банки предоставляют ипотечное кредитование на апартаменты, однако такие продукты доступны не во всех кредитных организациях в связи с особым правовым статусом данной недвижимости, классифицируемой как коммерческая. Это повышает риски для кредиторов, что отражается на условиях: ставки по ипотеке на апартаменты, как правило, на 1–2 процентных пункта выше, чем по жилищным кредитам. Для получения кредита заемщику необходимо соответствовать стандартным требованиям: быть гражданином России в возрасте от 18 - 21 до 75 лет, иметь подтверждённый доход и трудовой стаж, а также обеспечить после ежемесячного платежа остаток средств не ниже прожиточного минимума на каждого члена семьи.
Важно отметить, что апартаменты не подпадают под действие государственных программ поддержки. Их нельзя приобрести с использованием льготных ипотечных продуктов — таких как семейная, военная или иные субсидируемые программы, — а также направить на их покупку материнский капитал или иные формы государственных и региональных субсидий. Это связано с тем, что государственная поддержка ориентирована исключительно на жилые помещения, соответствующие установленным нормативам, в то время как апартаменты юридически относятся к нежилому фонду.
Важно отметить, что апартаменты не подпадают под действие государственных программ поддержки. Их нельзя приобрести с использованием льготных ипотечных продуктов — таких как семейная, военная или иные субсидируемые программы, — а также направить на их покупку материнский капитал или иные формы государственных и региональных субсидий. Это связано с тем, что государственная поддержка ориентирована исключительно на жилые помещения, соответствующие установленным нормативам, в то время как апартаменты юридически относятся к нежилому фонду.
Историческое решение Конституционного Суда РФ
Ежегодно в Конституционный Суд поступают тысячи жалоб, однако Суд рассматривает единичные случаи. Таковым и стала жалоба гражданки В.И. Пиуновой, ей и членам семьи было отказано в регистрации по месту пребывания в нежилом помещении, которое заявительница в своем обращении определяет как «апартаменты гостиничного типа».
В.И. Пиунова, а также члены ее семьи являются гражданами Российской федерации и проживают в культурной столице, городе-колыбели российского права - Санкт Петербурге. И именно здесь, в сердце империи законов, ее семья столкнулась с тем, что этого закона для них попросту не оказалось.
Поскольку все эффективные средства судебной защиты в рамках системы судов общей юрисдикции были исчерпаны, перед заявительницей более не осталось ни одного действенного национального механизма для восстановления ее прав, что является прямым условием для обращения в Конституционный Суд РФ.
Конституционный Суд пришел к выводу, что существующий правовой пробел – отсутствие процедуры регистрации по месту пребывания в рассматриваемых нежилых помещениях – нарушает несколько фундаментальных прав, гарантированных Конституцией РФ:
Право на свободный выбор места пребывания (ч. 1 ст. 27 Конституции РФ)
Невозможность осуществить регистрацию в нежилых помещениях, сходных по предусмотренным проектной документацией соответствующего здания характеристикам с квартирами в многоквартирном доме и не входящих в номерной фонд гостиниц и иных средств размещения по месту пребывания - притом что недопустимость пребывания (временного проживания) в них из действующего законодательства не следует, - фактически ведет к ограничению права на свободный выбор места пребывания
Право частной собственности (ч. 1, 2 ст. 35 Конституции РФ)
в отсутствие явных и установленных законом ограничений полноценное пользование апартаментами, в том числе для предоставления в безвозмездное пользование близким несправедливо затруднено. Данная ситуация напрямую подрывает классическую триаду правомочий собственника, поскольку ни сами собственники, ни граждане, которым помещение предоставлено в пользование, не могут быть в нем зарегистрированы по месту пребывания.
Право на равный доступ к регистрационному учету (ч. 2 ст. 19 Конституции РФ)
Экономия в момент покупки апартаментов гостиничного типа нивелируется обязанностью вносить более высокую, как правило, плату за оказываемые коммунальные услуги, а также уплачивать налог на имущество физических лиц, поступающий, по общему правилу, в местный бюджет по более высоким ставкам по сравнению со ставками данного налога в отношении жилых помещений, в том числе квартир, для данного вида имущества не предусмотрен ряд федеральных налоговых льгот. Поскольку владельцы апартаментов уже несут повышенные финансовые обязательства, компенсирующий их вклад в инфраструктуру, отказ в регистрации является несоразмерным ограничением их прав.
Права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо (ч. 3 ст. 55 Конституции РФ)
Факторы социально-экономического характера не могут быть определяющими для конституционно-правовой оценки нормативного регулирования, не предусматривающего регистрацию по месту пребывания в нежилых помещениях (апартаментах) и сами по себе не свидетельствуют о соответствии ограничений конституционных прав требованиям соразмерности.
!Примечательно, что в своих более ранних Постановлениях Конституционный Суд РФ последовательно придерживался позиции, что права и свободы должны быть именно нарушены, а не затронуты или соразмерно ограничены. В рассматриваемом Постановлении Конституционный Суд РФ совершает важную эволюцию правовой позиции. Отказываясь от формального подхода, требующего доказательства прямого «нарушения» права, Суд переходит к оценке фактического и соразмерного ограничения прав. Он признает, что даже административные препятствия, создающие «неудобства» и требующие «дополнительных усилий» для реализации права, могут сами по себе формировать несоразмерное ограничение, если они не служат адекватной защите конституционно значимых целей.
В.И. Пиунова, а также члены ее семьи являются гражданами Российской федерации и проживают в культурной столице, городе-колыбели российского права - Санкт Петербурге. И именно здесь, в сердце империи законов, ее семья столкнулась с тем, что этого закона для них попросту не оказалось.
Поскольку все эффективные средства судебной защиты в рамках системы судов общей юрисдикции были исчерпаны, перед заявительницей более не осталось ни одного действенного национального механизма для восстановления ее прав, что является прямым условием для обращения в Конституционный Суд РФ.
Конституционный Суд пришел к выводу, что существующий правовой пробел – отсутствие процедуры регистрации по месту пребывания в рассматриваемых нежилых помещениях – нарушает несколько фундаментальных прав, гарантированных Конституцией РФ:
Право на свободный выбор места пребывания (ч. 1 ст. 27 Конституции РФ)
Невозможность осуществить регистрацию в нежилых помещениях, сходных по предусмотренным проектной документацией соответствующего здания характеристикам с квартирами в многоквартирном доме и не входящих в номерной фонд гостиниц и иных средств размещения по месту пребывания - притом что недопустимость пребывания (временного проживания) в них из действующего законодательства не следует, - фактически ведет к ограничению права на свободный выбор места пребывания
Право частной собственности (ч. 1, 2 ст. 35 Конституции РФ)
в отсутствие явных и установленных законом ограничений полноценное пользование апартаментами, в том числе для предоставления в безвозмездное пользование близким несправедливо затруднено. Данная ситуация напрямую подрывает классическую триаду правомочий собственника, поскольку ни сами собственники, ни граждане, которым помещение предоставлено в пользование, не могут быть в нем зарегистрированы по месту пребывания.
Право на равный доступ к регистрационному учету (ч. 2 ст. 19 Конституции РФ)
Экономия в момент покупки апартаментов гостиничного типа нивелируется обязанностью вносить более высокую, как правило, плату за оказываемые коммунальные услуги, а также уплачивать налог на имущество физических лиц, поступающий, по общему правилу, в местный бюджет по более высоким ставкам по сравнению со ставками данного налога в отношении жилых помещений, в том числе квартир, для данного вида имущества не предусмотрен ряд федеральных налоговых льгот. Поскольку владельцы апартаментов уже несут повышенные финансовые обязательства, компенсирующий их вклад в инфраструктуру, отказ в регистрации является несоразмерным ограничением их прав.
Права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо (ч. 3 ст. 55 Конституции РФ)
Факторы социально-экономического характера не могут быть определяющими для конституционно-правовой оценки нормативного регулирования, не предусматривающего регистрацию по месту пребывания в нежилых помещениях (апартаментах) и сами по себе не свидетельствуют о соответствии ограничений конституционных прав требованиям соразмерности.
!Примечательно, что в своих более ранних Постановлениях Конституционный Суд РФ последовательно придерживался позиции, что права и свободы должны быть именно нарушены, а не затронуты или соразмерно ограничены. В рассматриваемом Постановлении Конституционный Суд РФ совершает важную эволюцию правовой позиции. Отказываясь от формального подхода, требующего доказательства прямого «нарушения» права, Суд переходит к оценке фактического и соразмерного ограничения прав. Он признает, что даже административные препятствия, создающие «неудобства» и требующие «дополнительных усилий» для реализации права, могут сами по себе формировать несоразмерное ограничение, если они не служат адекватной защите конституционно значимых целей.
Ключевые выводы Конституционного Суда РФ
- Нежилые помещения, имеющие по проектной документации характеристики, сходные с квартирами, и не относящиеся к гостиничному номерному фонду, объективно могут использоваться в личных, семейных и бытовых целях, включая временное проживание;
- Публичная власть, не установив на федеральном уровне запрета на строительство и продажу нежилых помещений для проживания, фактически санкционировала их существование и оборот;
- Позиция Конституционного Суда о регистрации по месту пребывания не может быть применена к вопросу о постоянной регистрации (по месту жительства) в апартаментах. Разрешение такой регистрации полностью нивелировало бы ключевое юридическое различие между жилыми и нежилыми помещениями. Более того, даже в отношении временной регистрации правовая позиция Суда не означает распространения на апартаменты полного объема социальных гарантий и финансовых преимуществ жилого фонда.
Таким образом, право на регистрацию имеют непосредственно собственники таких помещений, а с их письменного согласия — члены их семей и близкие родственники, что требует документального подтверждения родства. Для арендаторов, живущих по договору с частным собственником, прямое решение не предусмотрено; возможность регистрации для них остается неочевидной и, вероятно, будет осуществляться лишь через сложный механизм с согласия собственника, поэтому важнейшим фактором станет практика применения этой нормы МВД на местах. При этом даже в случае успешной регистрации такие помещения юридически остаются нежилыми, что означает сохранение высоких тарифов на коммунальные услуги и налога на имущество, а также отсутствие обязанности у властей строить рядом поликлиники, детские сады и развивать иную социальную инфраструктуру. Таким образом, нововведение является первым шагом к исправлению положения владельцев апартаментов, и большой плюс для улучшения быта их владельцев, но не снимает ключевых финансовых и инфраструктурных ограничений этого типа недвижимости.
Не позволяйте административным барьерам ограничивать ваши права. Обращайтесь к экспертам «Ляпунов Терехин и партнеры» для эффективной и современной правовой защиты.
Оставьте свои данные и мы Вам перезвоним!
Мы в СМИ
Мы — компания, оказывающая широкий спектр услуг для юридических лиц. В своей работе мы предлагаем качественное консультирование, помощь в составлении документов, защиту интересов клиентов в судах и другие важные правовые услуги.
О компании
Предыдущая статья
Как составить претензию поставщику по договору поставки?
Следующая статья
Споры о границах земельного участка