+7 499 112 42 22
info@slp-legal.ru
Оставьте свои данные и мы Вам перезвоним!
Мы используем cookie, чтобы сделать ваш опыт использования нашего сайта лучше.
Продолжая использовать сайт, вы соглашаетесь с нашей Политикой в отношении файлов cookie.
Продолжая использовать сайт, вы соглашаетесь с нашей Политикой в отношении файлов cookie.
Входим в ключевые юридические рейтинги России
Защищаем недвижимость, активы и интересы бизнеса
Закажите услугу или получите консультацию
Защищаем недвижимость, активы и интересы бизнеса
Входим в ключевые рейтинги России:
успешно защищаем интересы Вашего бизнеса
Закажите услугу или получите консультацию
17 лет успешно защищаем интересы Вашего бизнеса
17 лет
Почему важно определить состав общего имущества в нежилом здании?
Руководитель группы земельно-имущественных отношений Юридической фирмы «Ляпунов Терехин и партнеры»
В любом нежилом здании кроме помещений, которые используют для бизнеса, есть места общего пользования — лестницы и лифты, коридоры, электрощитовые, бойлерные и другие помещения с оборудованием и коммуникациями, необходимым для функционирования всего здания.
Если у здания один собственник, обслуживать такие помещения не представляет труда. Но если помещения в здании принадлежат множеству лиц, у которых не самые лучшие отношения друг с другом, владельцы помещений, где расположены оборудование и коммуникации, могут просто не пускать туда других собственников для ремонта и обслуживания. В результате возникают аварийные ситуации, которые невозможно устранить, проблемы с запуском отопления и множество других неудобств для всех собственников.
Определить состав общего имущества может быть выгодно и тому, кому принадлежат помещения с инженерным оборудованием, ведь тогда расходы на содержание таких помещений будут нести все собственники, а не он один.
Иногда, напротив, требования о признании имущества общим становятся инструментом давления на одного из собственников, мешают его работе, вынуждают продать помещения по заниженной цене или принять определённые управленческие решения.
И тем, кто хочет закрепить общее имущество за всеми собственниками, и тем, кто опасается потерять свои помещения, важно знать: статус общего имущества можно присвоить не любому помещению. Критерии заданы законом и судебной практикой, именно их мы и разберём дальше.
Определить состав общего имущества может быть выгодно и тому, кому принадлежат помещения с инженерным оборудованием, ведь тогда расходы на содержание таких помещений будут нести все собственники, а не он один.
Иногда, напротив, требования о признании имущества общим становятся инструментом давления на одного из собственников, мешают его работе, вынуждают продать помещения по заниженной цене или принять определённые управленческие решения.
И тем, кто хочет закрепить общее имущество за всеми собственниками, и тем, кто опасается потерять свои помещения, важно знать: статус общего имущества можно присвоить не любому помещению. Критерии заданы законом и судебной практикой, именно их мы и разберём дальше.
Какие помещения можно отнести к общему имуществу?
Ч. 1 ст. 259.1 ГК РФ определяет общее имущество собственников помещений в здании как имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели.
П. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 г. № 64 конкретизирует данное положение, относя к общему имуществу здания в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
На практике суды оценивают несколько факторов:
Разберём на примере. У нас есть здание с такой планировкой:
П. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 г. № 64 конкретизирует данное положение, относя к общему имуществу здания в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
На практике суды оценивают несколько факторов:
- есть ли в помещении оборудование, обслуживающее больше одного помещения (ИТП, вентиляция, электрощитовые и т. п.), и запорная арматура (если она влияет на работу не только того помещения, в котором установлена);
- как помещение названо в документах технического учёта, числится ли оно вспомогательным;
- для чего помещение использовалось исторически (стояло ли там оборудование и коммуникации на момент постройки или приватизации здания);
- можно ли добраться до общего имущества как-то иначе, минуя спорное помещение;
- проходят ли через это помещение к своим помещениям сразу несколько собственников.
Разберём на примере. У нас есть здание с такой планировкой:
Почему общее имущество определено именно так?
Помещения 1 и 4 – тепловой пункт и электрощитовая, в них расположено оборудование, обслуживающее остальные помещения в здании.
Помещения 2 и 3 – проход к тепловому пункту и щитовой. Попасть туда можно и через помещения 8 и 9, но они удобнее для коммерции, и проходить через них было бы куда обременительнее для их владельцев.
Через помещение 7 каждый собственник попадает в свои помещения.
В помещении 5 расположен узел ввода и вывода коммуникаций в здание. Как и тепловой пункт со щитовой, он требует постоянного доступа и регулярного обслуживания.
А вот помещение 10, несмотря на то, что является коридором, к общему имуществу не относится, так как проход через него осуществляется только в помещения того же собственника.
Помещения 1 и 4 – тепловой пункт и электрощитовая, в них расположено оборудование, обслуживающее остальные помещения в здании.
Помещения 2 и 3 – проход к тепловому пункту и щитовой. Попасть туда можно и через помещения 8 и 9, но они удобнее для коммерции, и проходить через них было бы куда обременительнее для их владельцев.
Через помещение 7 каждый собственник попадает в свои помещения.
В помещении 5 расположен узел ввода и вывода коммуникаций в здание. Как и тепловой пункт со щитовой, он требует постоянного доступа и регулярного обслуживания.
А вот помещение 10, несмотря на то, что является коридором, к общему имуществу не относится, так как проход через него осуществляется только в помещения того же собственника.
Как признать помещения общим имуществом?
Если отношения между собственниками помещений позволяют, можно заключить соответствующее соглашение. В нём определяется статус каждого помещения, порядок обслуживания общего имущества и несения расходов на его содержание. На основании этого соглашения Росреестр погасит записи об индивидуальном праве собственности и внесёт записи о праве общей собственности всех владельцев помещений в здании.
Когда собственников много, разумно привлечь внешнюю управляющую компанию, которая будет заниматься тем же, чем управляющие компании в многоквартирных домах: обслуживать общее имущество, выполнять текущий ремонт, проводить собрания собственников.
В случае, когда договориться с соседями не получается, можно обратиться в суд с требованиями о признании помещений, подходящих под перечисленные критерии, общим имуществом.
В ходе судебного разбирательства будет назначена судебная экспертиза. Эксперт исследует как действующую, так и архивную техническую документацию на здание, схемы прохождения коммуникаций, проведёт осмотр, чтобы установить, где какое оборудование установлено и для чего предназначено каждое помещение.
По результатам экспертизы суд установит, какие помещения являются общим имуществом. На основании решения суда Росреестр также погасит записи об индивидуальном праве собственности и внесёт записи о праве общей собственности.
Когда собственников много, разумно привлечь внешнюю управляющую компанию, которая будет заниматься тем же, чем управляющие компании в многоквартирных домах: обслуживать общее имущество, выполнять текущий ремонт, проводить собрания собственников.
В случае, когда договориться с соседями не получается, можно обратиться в суд с требованиями о признании помещений, подходящих под перечисленные критерии, общим имуществом.
В ходе судебного разбирательства будет назначена судебная экспертиза. Эксперт исследует как действующую, так и архивную техническую документацию на здание, схемы прохождения коммуникаций, проведёт осмотр, чтобы установить, где какое оборудование установлено и для чего предназначено каждое помещение.
По результатам экспертизы суд установит, какие помещения являются общим имуществом. На основании решения суда Росреестр также погасит записи об индивидуальном праве собственности и внесёт записи о праве общей собственности.
Что подготовить для разговора с соседями или для суда?
Желающему определить состав общего имущества собственнику, понадобятся:
- действующие документы БТИ на помещения в здании;
- архивные сведения о здании (проект строительства и предыдущие документы БТИ);
- схемы прохождения коммуникаций и размещения инженерного оборудования;
- реальные данные об обслуживании общего имущества сейчас (где расположено оборудование, через какие помещения осуществляется доступ к нему).
Как защититься от иска о признании помещений общим имуществом?
Ответчику по такому иску понадобятся те же документы, что перечислены выше. Изучив их, можно проследить историю использования помещения, акцентировать внимание судебного эксперта на признаках, указывающих на самостоятельное назначение помещения, возможность иных способов доступа к общему имуществу. Досудебное заключение специалиста также поможет подтвердить законность права индивидуальной собственности.
Как использовать общее имущество?
Когда запись об общем имуществе вносят в ЕГРН, данные каждого собственника отдельно не указывают. При продаже помещения перечислять общее имущество в договоре не нужно: право на него переходит автоматически, вместе с основным помещением.
Доли в общем имуществе определяются пропорционально площади помещений в индивидуальной собственности. Так, если площадь помещений Иванова на схеме выше – 140, а Петрова – 160, то доли в праве общей долевой собственности у них будут 140/300 и 160/300 соответственно.
Налог на имущество в отношении общей собственности платится исходя из этих же долей.
Вопросы, связанные с распоряжением общим имуществом, решаются на собрании собственников.
При этом общее имущество можно использовать не только для обслуживания здания. С согласия всех собственников его разрешено передать третьим лицам, например, поставить в холле кофейню-остров или постамат. А полученный доход делить между собственниками либо направлять на ремонт коммуникаций и другие улучшения здания.
Для нежилого здания с несколькими собственниками определить состав общего имущества и зафиксировать его в ЕГРН – необходимая мера. Она помогает грамотно эксплуатировать здание, вовремя ремонтировать коммуникации, устранять аварии и справедливо распределять расходы. В итоге каждому собственнику комфортнее пользоваться своими помещениями.
Но работает это правило и в обратную сторону: иногда помещения пытаются признать общими необоснованно, чтобы надавить на собственника или лишить его части имущества, и тогда на первый план выходит уже грамотная защита.
Специалисты «Ляпунов Терехин и партнеры» готовы сопроводить процесс с любой стороны: и признать имущество общим (от сбора документов и первичного определения состава до внесения сведений в ЕГРН), и защитить собственника от необоснованных требований, доказав, что спорное помещение общим имуществом не является.
Доли в общем имуществе определяются пропорционально площади помещений в индивидуальной собственности. Так, если площадь помещений Иванова на схеме выше – 140, а Петрова – 160, то доли в праве общей долевой собственности у них будут 140/300 и 160/300 соответственно.
Налог на имущество в отношении общей собственности платится исходя из этих же долей.
Вопросы, связанные с распоряжением общим имуществом, решаются на собрании собственников.
При этом общее имущество можно использовать не только для обслуживания здания. С согласия всех собственников его разрешено передать третьим лицам, например, поставить в холле кофейню-остров или постамат. А полученный доход делить между собственниками либо направлять на ремонт коммуникаций и другие улучшения здания.
Для нежилого здания с несколькими собственниками определить состав общего имущества и зафиксировать его в ЕГРН – необходимая мера. Она помогает грамотно эксплуатировать здание, вовремя ремонтировать коммуникации, устранять аварии и справедливо распределять расходы. В итоге каждому собственнику комфортнее пользоваться своими помещениями.
Но работает это правило и в обратную сторону: иногда помещения пытаются признать общими необоснованно, чтобы надавить на собственника или лишить его части имущества, и тогда на первый план выходит уже грамотная защита.
Специалисты «Ляпунов Терехин и партнеры» готовы сопроводить процесс с любой стороны: и признать имущество общим (от сбора документов и первичного определения состава до внесения сведений в ЕГРН), и защитить собственника от необоснованных требований, доказав, что спорное помещение общим имуществом не является.
Оставьте свои данные и мы Вам перезвоним!
Мы в СМИ
Мы — компания, оказывающая широкий спектр услуг для юридических лиц. В своей работе мы предлагаем качественное консультирование, помощь в составлении документов, защиту интересов клиентов в судах и другие важные правовые услуги.
О компании