+7 499 112 42 22
info@slp-legal.ru
Оставьте свои данные и мы Вам перезвоним!
Мы используем cookie, чтобы сделать ваш опыт использования нашего сайта лучше.
Продолжая использовать сайт, вы соглашаетесь с нашей Политикой в отношении файлов cookie.
Продолжая использовать сайт, вы соглашаетесь с нашей Политикой в отношении файлов cookie.
Входим в ключевые юридические рейтинги России
Защищаем недвижимость, активы и интересы бизнеса
Закажите услугу или получите консультацию
Защищаем недвижимость, активы и интересы бизнеса
Входим в ключевые рейтинги России:
успешно защищаем интересы Вашего бизнеса
Закажите услугу или получите консультацию
17 лет успешно защищаем интересы Вашего бизнеса
17 лет
Что делать, если земельный участок попал в ЗОУИТ (санитарно-защитная зона, зона газопровода и др.)
Старший партнер Юридической фирмы «Ляпунов Терехин и партнеры»
Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) представляют собой территории, в границах которых в соответствии с законодательством Российской Федерации устанавливаются ограничения на использование земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости. Правовое регулирование указанных зон осуществляется Земельным кодексом РФ и специальными федеральными законами.
Основной задачей установления ЗОУИТ можно назвать обеспечение баланса между реализацией прав собственников земельных участков и необходимостью защиты публичных интересов. Цели установления ЗОУИТ, согласно статье 105 Земельного кодекса РФ, следующие: охрана жизни и здоровья граждан, обеспечение безопасной эксплуатации объектов промышленной, транспортной и энергетической инфраструктуры, сохранение объектов культурного наследия, а также предотвращение негативного воздействия хозяйственной деятельности на состояние окружающей среды. Здесь важно отметить, что установление зоны не влечет за собой изъятие земельного участка у правообладателя, однако существенно ограничивает допустимые виды его использования.
Законом предусмотрен довольно широкий перечень видов ЗОУИТ, который включает охранные, санитарно-защитные, водоохранные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия, приаэродромные территории, зоны затопления и подтопления, а также иные, перечисленные в статье 105 Земельного кодекса РФ. Каждая зона имеет специфический правовой режим и целевое назначение, определяемое характером объекта, в связи с которым она установлена.
Законом предусмотрен довольно широкий перечень видов ЗОУИТ, который включает охранные, санитарно-защитные, водоохранные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия, приаэродромные территории, зоны затопления и подтопления, а также иные, перечисленные в статье 105 Земельного кодекса РФ. Каждая зона имеет специфический правовой режим и целевое назначение, определяемое характером объекта, в связи с которым она установлена.
Наиболее распространенные виды ЗОУИТ и ограничения хозяйственной деятельности в их границах
В силу различий объектов, в связи с которыми устанавливаются ЗОУИТ, правовой режим каждой зоны имеет свои особенности. Рассмотрим наиболее часто встречающиеся на практике виды.
- Санитарно-защитные зоны (СЗЗ) устанавливаются вокруг объектов и производств, являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека с целью уменьшения воздействия загрязнения на атмосферный воздух. В границах СЗЗ запрещено размещение жилых и общественных зданий, образовательных и медицинских учреждений, спортивных сооружений открытого типа, детских игровых площадок, зон рекреационного назначения и для ведения садоводства. Помимо этого, не допускается возведение новых объектов капитального строительства, разрешенное использование которых не соответствует ограничениям использования земельных участков, предусмотренным решением об установлении санитарно-защитной зоны.
- Охранные зоны магистральных трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов) устанавливаются вдоль трасс трубопроводов для обеспечения их безопасной эксплуатации. В границах этих зон запрещено производить всякого рода действия, способные нарушить нормальную эксплуатацию трубопроводов либо привести к их повреждению. Без разрешения предприятий трубопроводного транспорта нельзя возводить любые постройки и сооружения, высаживать деревья и кустарники, производить монтажные работы и проч.
- Водоохранные зоны прилегают к береговой линии водных объектов. В их границах запрещаются распашка земель, выпас сельскохозяйственных животных, размещение автозаправочных станций, химических и токсичных веществ. Кроме того, в водоохранных зонах вводится особый режим хозяйственной деятельности, ограничивающий строительство и реконструкцию объектов капитального строительства.
- Зоны охраны объектов культурного наследия устанавливаются для сохранения памятников истории и архитектуры. В зависимости от типа зоны (охранная зона, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта) могут вводиться ограничения, связанные с предельной высотой и архитектурными решениями новых строений, запрет на снос исторических зданий, ограничения на проведение строительных, проектных работ и пр.
- Приаэродромные территории — зоны вблизи аэропортов, где ограничивается строительство высотных объектов (в том числе выше определенной отметки), а также размещение объектов, создающих помехи радиотехническому оборудованию (высоковольтные линии, крупные металлоконструкции).
Порядок установления ЗОУИТ
Порядок установления ЗОУИТ определен Земельным кодексом РФ и положениями о конкретных видах зон, утверждаемых Правительством РФ.
Установление, изменение и прекращение существования зоны осуществляются, по общему правилу, на основании решения уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления. Исключение составляют зоны, возникающие в силу федерального закона (например, водоохранные зоны или защитные зоны объектов культурного наследия), для которых принятие отдельного решения не требуется. Кроме того, если зона установлена на определенный срок либо положением о соответствующем виде ЗОУИТ предусмотрено ее прекращение одновременно с прекращением существования объекта, в связи с которым она установлена, по истечении указанного срока или со дня прекращения существования такого объекта зона прекращает существование автоматически, без принятия отдельного решения об этом.
Правовое основание установления. Для каждого вида ЗОУИТ Правительством РФ утверждается положение, содержащее исчерпывающий перечень объектов, в связи с размещением которых или в целях защиты и сохранения которых устанавливается зона, требования к ее предельным размерам, перечень допустимых ограничений использования земельных участков, а также перечень уполномоченных органов, принимающих решение о ее установлении.
Содержание решения об установлении. В решении уполномоченного органа указываются: вид объекта, в связи с которым устанавливается зона; конкретные ограничения использования земельных участков из перечня, утвержденного федеральным законом или положением; при необходимости — сведения о подзонах с различными правовыми режимами; а также сведения о лице, обязанном возместить убытки, причиненные установлением зоны. Включение в решение ограничений, не предусмотренных законом или положением, не допускается.
Графическое описание границ. Обязательным приложением к решению являются сведения о границах данной зоны, которые должны содержать графическое описание местоположения границ данной зоны, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, установленной для ведения ЕГРН. Подготовка указанных сведений обеспечивается собственником объекта, застройщиком (в случае планируемого строительства) или, при их отсутствии, уполномоченным органом.
Сроки установления. Законом также установлен и предельный срок, в течение которого зона должна быть установлена или изменена в связи со строительством или реконструкцией объекта, — не более двенадцати месяцев с момента ввода объекта в эксплуатацию либо завершения строительства, если разрешение на строительство не требуется.
Возможность досрочного установления. Отметим, что законодатель предусмотрел право застройщика обратиться с заявлением об установлении или изменении зоны до получения разрешения на строительство. Это позволяет грамотно сочетать процедуры земельного и градостроительного регулирования и избежать задержек на этапе ввода объекта в эксплуатацию.
Момент вступления в силу. По общему правилу зона и установленные ею ограничения считаются действующими со дня внесения соответствующих сведений в ЕГРН. Соответственно, прекращение существования зоны наступает со дня исключения этих сведений из реестра.
Установление, изменение и прекращение существования зоны осуществляются, по общему правилу, на основании решения уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления. Исключение составляют зоны, возникающие в силу федерального закона (например, водоохранные зоны или защитные зоны объектов культурного наследия), для которых принятие отдельного решения не требуется. Кроме того, если зона установлена на определенный срок либо положением о соответствующем виде ЗОУИТ предусмотрено ее прекращение одновременно с прекращением существования объекта, в связи с которым она установлена, по истечении указанного срока или со дня прекращения существования такого объекта зона прекращает существование автоматически, без принятия отдельного решения об этом.
Правовое основание установления. Для каждого вида ЗОУИТ Правительством РФ утверждается положение, содержащее исчерпывающий перечень объектов, в связи с размещением которых или в целях защиты и сохранения которых устанавливается зона, требования к ее предельным размерам, перечень допустимых ограничений использования земельных участков, а также перечень уполномоченных органов, принимающих решение о ее установлении.
Содержание решения об установлении. В решении уполномоченного органа указываются: вид объекта, в связи с которым устанавливается зона; конкретные ограничения использования земельных участков из перечня, утвержденного федеральным законом или положением; при необходимости — сведения о подзонах с различными правовыми режимами; а также сведения о лице, обязанном возместить убытки, причиненные установлением зоны. Включение в решение ограничений, не предусмотренных законом или положением, не допускается.
Графическое описание границ. Обязательным приложением к решению являются сведения о границах данной зоны, которые должны содержать графическое описание местоположения границ данной зоны, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, установленной для ведения ЕГРН. Подготовка указанных сведений обеспечивается собственником объекта, застройщиком (в случае планируемого строительства) или, при их отсутствии, уполномоченным органом.
Сроки установления. Законом также установлен и предельный срок, в течение которого зона должна быть установлена или изменена в связи со строительством или реконструкцией объекта, — не более двенадцати месяцев с момента ввода объекта в эксплуатацию либо завершения строительства, если разрешение на строительство не требуется.
Возможность досрочного установления. Отметим, что законодатель предусмотрел право застройщика обратиться с заявлением об установлении или изменении зоны до получения разрешения на строительство. Это позволяет грамотно сочетать процедуры земельного и градостроительного регулирования и избежать задержек на этапе ввода объекта в эксплуатацию.
Момент вступления в силу. По общему правилу зона и установленные ею ограничения считаются действующими со дня внесения соответствующих сведений в ЕГРН. Соответственно, прекращение существования зоны наступает со дня исключения этих сведений из реестра.
Правовые последствия установления ЗОУИТ
Установление ЗОУИТ влечет запрет на строительство и использование объектов, не соответствующих введенным ограничениям. Реконструкция существующих объектов допускается только для приведения их в соответствие с этими ограничениями.
Для объектов, строительство которых начато или разрешено до установления зоны, предусмотрены переходные положения: их использование и завершение строительства допускаются до ввода в эксплуатацию. Изменение вида разрешенного использования после установления зоны возможно только с учетом новых ограничений.
Объекты, введенные в эксплуатацию до установления зоны и не соответствующие ее требованиям, подлежат приведению в соответствие или сносу в течение трех лет с момента установления зоны (в случае строительства нового объекта — в течение двух лет с его ввода в эксплуатацию).
При невозможности использования участка по прежнему назначению правообладатель вправе требовать выкупа участка и расположенных на нем объектов либо возмещения убытков. Размер возмещения определяется исходя из вида разрешенного использования, действовавшего до установления зоны.
При пересечении различных зон применяются наиболее строгие ограничения. Обязанность по выкупу и возмещению убытков возлагается на лицо, объект которого устанавливает наиболее жесткие ограничения.
Для объектов, строительство которых начато или разрешено до установления зоны, предусмотрены переходные положения: их использование и завершение строительства допускаются до ввода в эксплуатацию. Изменение вида разрешенного использования после установления зоны возможно только с учетом новых ограничений.
Объекты, введенные в эксплуатацию до установления зоны и не соответствующие ее требованиям, подлежат приведению в соответствие или сносу в течение трех лет с момента установления зоны (в случае строительства нового объекта — в течение двух лет с его ввода в эксплуатацию).
При невозможности использования участка по прежнему назначению правообладатель вправе требовать выкупа участка и расположенных на нем объектов либо возмещения убытков. Размер возмещения определяется исходя из вида разрешенного использования, действовавшего до установления зоны.
При пересечении различных зон применяются наиболее строгие ограничения. Обязанность по выкупу и возмещению убытков возлагается на лицо, объект которого устанавливает наиболее жесткие ограничения.
Почему важно проверить участок на наличие ЗОУИТ до покупки
Нахождение земельного участка в границах ЗОУИТ является обременением, которое существенно ограничивает возможности его использования и напрямую влияет на рыночную стоимость. В связи с этим проверка наличия таких зон должна быть обязательным этапом перед приобретением участка.
Наиболее достоверную информацию можно получить, заказав выписку из ЕГРН. Для предварительной визуальной оценки границ зон также удобно использовать публичную кадастровую карту. Однако следует учитывать, что в выписке из ЕГРН отображаются только те ЗОУИТ, сведения о которых официально внесены в реестр. Законодательством установлен переходный период: зоны, установленные до 1 января 2025 г., считаются действующими даже при отсутствии сведений о них в ЕГРН вплоть до 1 января 2028 г. Это означает, что отсутствие записи в выписке не гарантирует отсутствия ЗОУИТ на участке, поэтому для полной проверки необходимо также использовать публичную кадастровую карту и запрашивать информацию в уполномоченных органах. Игнорирование данного этапа проверки может привести к приобретению участка, использование которого по целевому назначению будет невозможно или существенно ограничено.
Наиболее достоверную информацию можно получить, заказав выписку из ЕГРН. Для предварительной визуальной оценки границ зон также удобно использовать публичную кадастровую карту. Однако следует учитывать, что в выписке из ЕГРН отображаются только те ЗОУИТ, сведения о которых официально внесены в реестр. Законодательством установлен переходный период: зоны, установленные до 1 января 2025 г., считаются действующими даже при отсутствии сведений о них в ЕГРН вплоть до 1 января 2028 г. Это означает, что отсутствие записи в выписке не гарантирует отсутствия ЗОУИТ на участке, поэтому для полной проверки необходимо также использовать публичную кадастровую карту и запрашивать информацию в уполномоченных органах. Игнорирование данного этапа проверки может привести к приобретению участка, использование которого по целевому назначению будет невозможно или существенно ограничено.
Правовые возможности при обнаружении ЗОУИТ после покупки объекта недвижимости
Одним из наиболее частых вопросов, возникающих у покупателя после обнаружения ЗОУИТ, является возможность расторжения договора купли-продажи или снижения покупной цены, если продавец не сообщил о наличии ограничений заранее. По общему правилу, продавец обязан предоставить покупателю достоверную информацию обо всех обременениях земельного участка (п.1 ст.37 Земельного кодекса РФ).
В соответствии с п.3 ст. 37 Земельного кодекса РФ, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему убытков. При этом обязанность продавца распространяется на информацию как о зарегистрированных в ЕГРН зонах, так и о фактически существующих ограничениях, вне зависимости от официального наличия соответствующей записи.
Вместе с тем судебная практика исходит из того, что покупатель при приобретении недвижимости должен проявить должную осмотрительность и самостоятельно проверить участок, в том числе на предмет наличия ЗОУИТ, поскольку такие сведения являются общедоступными. Расторжение договора станет возможным в том случае, если покупатель сможет доказать, что наличие ЗОУИТ делает невозможным использование участка по целевому назначению, а продавец умышленно скрыл данную информацию, что признается существенным нарушением условий договора.
Судебная практика по данному вопросу исходит из следующего - сам по себе факт нахождения участка в ЗОУИТ не является безусловным основанием для расторжения договора аренды или купли-продажи, если это не препятствует его использованию по целевому назначению. Однако если ограничения, налагаемые зоной, делают невозможным использование участка для целей, указанных в договоре, суды встают на сторону покупателя.
Так, например, суд расторг договор купли-продажи земельного участка, который был приобретен для строительства производственной базы, но впоследствии оказался в охранной зоне газопровода [1]. Суд указал, что продавец не довел до сведения покупателя информацию о данном обременении, а факт отсутствия сведений в ЕГРН не свидетельствует об отсутствии самой зоны. Поскольку покупатель был лишен возможности использовать участок по назначению, это было признано существенным нарушением условий договора.
В другом деле суд расторг договор купли-продажи земельного участка, который был приобретен для строительства жилого дома, но оказался в охранной зоне объекта культурного наследия федерального значения, где любое строительство запрещено [2]. Продавец, являясь индивидуальным предпринимателем, знал об этом ограничении, однако не сообщил о нём покупателю. Суд взыскал с продавца уплаченную по договору сумму, стоимость возведенного на участке жилого дома, а также компенсацию морального вреда и штраф.
Аналогичная позиция была применена и в отношении договора аренды [3]. Суд удовлетворил требование арендатора о расторжении договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства магазина, когда выяснилось, что участок обременен охранными зонами инженерных коммуникаций и санитарно-защитной зоной АЗС, что сделало невозможным проектирование объекта в соответствии с нормативными требованиями. Суд подчеркнул, что арендодатель был обязан предоставить участок, пригодный для использования в заявленных целях, и неисполнение этого обязательства является существенным нарушением.
А суд кассационной инстанции поддержал расторжение договора купли-продажи земельного участка, который был приобретен для индивидуального жилищного строительства, но оказался в охранной зоне газопровода [4]. Суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился кассационный суд, установил, что продавец при заключении договора не сообщил покупателю о наличии газопровода, хотя достоверно знал об этом обременении, и такое сокрытие информации лишило покупателя возможности использовать участок по целевому назначению.
Вместе с тем, судебная практика также учитывает поведение самого покупателя. Покупатель при приобретении недвижимости должен проявить должную осмотрительность и самостоятельно проверить участок, в том числе на предмет наличия ЗОУИТ, поскольку такие сведения являются общедоступными. Так, суды нередко указывают, что для расторжения договора необходимо доказать, что продавец знал или должен был знать о наличии ограничений и умышленно скрыл эту информацию, а также о возможности самостоятельно получить данные о приобретаемой недвижимости до заключения договора [5].
Таким образом, преимущественным способом защиты интересов покупателя остается предварительная проверка, однако в случае доказанного предоставления продавцом ложных сведений закон предоставляет покупателю процессуальные возможности для защиты нарушенных прав.
В соответствии с п.3 ст. 37 Земельного кодекса РФ, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему убытков. При этом обязанность продавца распространяется на информацию как о зарегистрированных в ЕГРН зонах, так и о фактически существующих ограничениях, вне зависимости от официального наличия соответствующей записи.
Вместе с тем судебная практика исходит из того, что покупатель при приобретении недвижимости должен проявить должную осмотрительность и самостоятельно проверить участок, в том числе на предмет наличия ЗОУИТ, поскольку такие сведения являются общедоступными. Расторжение договора станет возможным в том случае, если покупатель сможет доказать, что наличие ЗОУИТ делает невозможным использование участка по целевому назначению, а продавец умышленно скрыл данную информацию, что признается существенным нарушением условий договора.
Судебная практика по данному вопросу исходит из следующего - сам по себе факт нахождения участка в ЗОУИТ не является безусловным основанием для расторжения договора аренды или купли-продажи, если это не препятствует его использованию по целевому назначению. Однако если ограничения, налагаемые зоной, делают невозможным использование участка для целей, указанных в договоре, суды встают на сторону покупателя.
Так, например, суд расторг договор купли-продажи земельного участка, который был приобретен для строительства производственной базы, но впоследствии оказался в охранной зоне газопровода [1]. Суд указал, что продавец не довел до сведения покупателя информацию о данном обременении, а факт отсутствия сведений в ЕГРН не свидетельствует об отсутствии самой зоны. Поскольку покупатель был лишен возможности использовать участок по назначению, это было признано существенным нарушением условий договора.
В другом деле суд расторг договор купли-продажи земельного участка, который был приобретен для строительства жилого дома, но оказался в охранной зоне объекта культурного наследия федерального значения, где любое строительство запрещено [2]. Продавец, являясь индивидуальным предпринимателем, знал об этом ограничении, однако не сообщил о нём покупателю. Суд взыскал с продавца уплаченную по договору сумму, стоимость возведенного на участке жилого дома, а также компенсацию морального вреда и штраф.
Аналогичная позиция была применена и в отношении договора аренды [3]. Суд удовлетворил требование арендатора о расторжении договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства магазина, когда выяснилось, что участок обременен охранными зонами инженерных коммуникаций и санитарно-защитной зоной АЗС, что сделало невозможным проектирование объекта в соответствии с нормативными требованиями. Суд подчеркнул, что арендодатель был обязан предоставить участок, пригодный для использования в заявленных целях, и неисполнение этого обязательства является существенным нарушением.
А суд кассационной инстанции поддержал расторжение договора купли-продажи земельного участка, который был приобретен для индивидуального жилищного строительства, но оказался в охранной зоне газопровода [4]. Суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился кассационный суд, установил, что продавец при заключении договора не сообщил покупателю о наличии газопровода, хотя достоверно знал об этом обременении, и такое сокрытие информации лишило покупателя возможности использовать участок по целевому назначению.
Вместе с тем, судебная практика также учитывает поведение самого покупателя. Покупатель при приобретении недвижимости должен проявить должную осмотрительность и самостоятельно проверить участок, в том числе на предмет наличия ЗОУИТ, поскольку такие сведения являются общедоступными. Так, суды нередко указывают, что для расторжения договора необходимо доказать, что продавец знал или должен был знать о наличии ограничений и умышленно скрыл эту информацию, а также о возможности самостоятельно получить данные о приобретаемой недвижимости до заключения договора [5].
Таким образом, преимущественным способом защиты интересов покупателя остается предварительная проверка, однако в случае доказанного предоставления продавцом ложных сведений закон предоставляет покупателю процессуальные возможности для защиты нарушенных прав.
Изменения в правовом регулировании: возможно ли уменьшить установленную ЗОУИТ?
С 31 декабря 2025 года вступил в силу Федеральный закон №496-ФЗ, который внес изменения в статью 106 ЗК РФ. Установлено, что в утверждаемых Правительством РФ положениях о зонах с особыми условиями использования территорий (далее - ЗОУИТ) может быть предусмотрен перечень мероприятий, которые направлены на обеспечение безопасной эксплуатации объектов, в связи с размещением которых устанавливается ЗОУИТ, при выполнении которых могут быть изменены ее предельные размеры. Выполнение таких мероприятий может позволить в каждом конкретном случае изменить предельные размеры ЗОУИТ, а также изменить ограничения использования земельных участков.
Суть данного механизма заключается в том, что не для всех объектов одного вида должны устанавливаться единые, жестко фиксированные размеры зон и ограничения. Если правообладатель реализует какие-либо дополнительные меры, повышающие безопасность объекта (например, инженерная защита территории), это может служить основанием для уменьшения охранной или санитарно-защитной зоны либо для ослабления запретов на использование прилегающих земельных участков.
Конкретный перечень таких мероприятий будет определяться для каждого вида зон отдельно в соответствующих положениях, утверждаемых Правительством РФ.
Указанным законом также предусмотрено, что положения о зонах с особыми условиями использования территорий могут устанавливать особенности регулирования для городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, а также для территорий в границах населенных пунктов. В отношении таких территорий допускается применение иных предельных размеров зон, иных правил определения их размеров, а также иных ограничений использования земельных участков по сравнению с общими правилами.
Наконец, определено, что при утверждении положения о ЗОУИТ Правительство РФ вправе установить, что ограничения, устанавливаемые в ее границах, не применяются в отношении зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, которые созданы до дня вступления в силу такого положения, в отношении земельных участков, права на которые возникли до дня вступления в силу такого положения, при условии, что это не создает угрозу жизни граждан, обороне страны и безопасности государства.
Таким образом, рассмотренные изменения создают стимул для правообладателей внедрять современные технологии безопасности, получая взамен более гибкий режим использования территории.
Суть данного механизма заключается в том, что не для всех объектов одного вида должны устанавливаться единые, жестко фиксированные размеры зон и ограничения. Если правообладатель реализует какие-либо дополнительные меры, повышающие безопасность объекта (например, инженерная защита территории), это может служить основанием для уменьшения охранной или санитарно-защитной зоны либо для ослабления запретов на использование прилегающих земельных участков.
Конкретный перечень таких мероприятий будет определяться для каждого вида зон отдельно в соответствующих положениях, утверждаемых Правительством РФ.
Указанным законом также предусмотрено, что положения о зонах с особыми условиями использования территорий могут устанавливать особенности регулирования для городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, а также для территорий в границах населенных пунктов. В отношении таких территорий допускается применение иных предельных размеров зон, иных правил определения их размеров, а также иных ограничений использования земельных участков по сравнению с общими правилами.
Наконец, определено, что при утверждении положения о ЗОУИТ Правительство РФ вправе установить, что ограничения, устанавливаемые в ее границах, не применяются в отношении зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, которые созданы до дня вступления в силу такого положения, в отношении земельных участков, права на которые возникли до дня вступления в силу такого положения, при условии, что это не создает угрозу жизни граждан, обороне страны и безопасности государства.
Таким образом, рассмотренные изменения создают стимул для правообладателей внедрять современные технологии безопасности, получая взамен более гибкий режим использования территории.
Выводы
ЗОУИТ могут существенно ограничить использование земельного участка, поэтому его проверка до покупки — обязательна. Отсутствие записи в ЕГРН — не значит отсутствие зоны в действительности (переходный период до 01.01.2028).
Сокрытие продавцом информации о ЗОУИТ, если это делает использование участка невозможным, является существенным нарушением и влечет расторжение договора и возмещение убытков. При этом и сам покупатель должен проявлять осмотрительность.
Согласно новым положениям законодательства допускается уменьшение ЗОУИТ при реализации дополнительных мероприятий, направленных на обеспечение безопасности объекта.
Способами защиты прав при установлении ЗОУИТ являются: возмещение убытков, расторжение договора купли-продажи или аренды, уменьшение покупной цены, а также уменьшение размера самой зоны при выполнении дополнительных мероприятий по безопасности.
Сокрытие продавцом информации о ЗОУИТ, если это делает использование участка невозможным, является существенным нарушением и влечет расторжение договора и возмещение убытков. При этом и сам покупатель должен проявлять осмотрительность.
Согласно новым положениям законодательства допускается уменьшение ЗОУИТ при реализации дополнительных мероприятий, направленных на обеспечение безопасности объекта.
Способами защиты прав при установлении ЗОУИТ являются: возмещение убытков, расторжение договора купли-продажи или аренды, уменьшение покупной цены, а также уменьшение размера самой зоны при выполнении дополнительных мероприятий по безопасности.
Список источников:
- Решение Арбитражного суда Московской области от 19.12.2019 по делу №А41-62280/2019.
- Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 08.10.2025 № 88-25802/2025 по делу № 2-5921/2024.
- Решение Арбитражного суда Московской области от 11.06.2024 по делу № А41-105298/2023.
- Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 26.02.2024 по делу № 2-517/2023.
- Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 05.03.2025 по делу № 88-4585/2025.
Оставьте свои данные и мы Вам перезвоним!
Предыдущая статья
Нюансы оспаривания неравноценных сделок в банкротстве
Следующая статья
Две разные неустойки могут быть и законными, и неправомерными