+7 499 112 42 22
info@slp-legal.ru
Оставьте свои данные и мы Вам перезвоним!
Мы используем cookie, чтобы сделать ваш опыт использования нашего сайта лучше.
Продолжая использовать сайт, вы соглашаетесь с нашей Политикой в отношении файлов cookie.
Продолжая использовать сайт, вы соглашаетесь с нашей Политикой в отношении файлов cookie.
Входим в ключевые юридические рейтинги России
Защищаем недвижимость, активы и интересы бизнеса
Закажите услугу или получите консультацию
Защищаем недвижимость, активы и интересы бизнеса
Входим в ключевые рейтинги России:
успешно защищаем интересы Вашего бизнеса
Закажите услугу или получите консультацию
17 лет успешно защищаем интересы Вашего бизнеса
17 лет
Верховный Суд выпустил обзор по самовольным постройкам. Что действительно важно?
Старший партнер Юридической фирмы «Ляпунов Терехин и партнеры»
1 июля 2026 года Президиум Верховного Суда РФ утвердил Тематический обзор № 13/2026 по делам, связанным с самовольным строительством.
Сам по себе документ нельзя назвать революционным. Большинство изложенных в нем подходов уже были сформированы статьей 222 ГК РФ, Постановлением Пленума Верховного Суда РФ № 44 от 12 декабря 2023 года, отдельными определениями Судебной коллегии по гражданским делам и Судебной коллегии по экономическим спорам, а также практикой Конституционного Суда РФ.
Однако именно поэтому обзор заслуживает внимания. Верховный Суд фактически подвел промежуточный итог развития практики и показал, какие обстоятельства суды должны считать действительно юридически значимыми, а какие — уже не могут служить основанием для формального сноса объекта.
Однако именно поэтому обзор заслуживает внимания. Верховный Суд фактически подвел промежуточный итог развития практики и показал, какие обстоятельства суды должны считать действительно юридически значимыми, а какие — уже не могут служить основанием для формального сноса объекта.
Почему обзор важен для бизнеса
Для девелоперов, собственников коммерческой недвижимости, инвесторов и покупателей объектов обзор имеет прежде всего практическое значение. Верховный Суд еще раз показывает, что исход подобных споров зависит не столько от формального отсутствия разрешения, сколько от совокупности обстоятельств: даты строительства, законности предоставления участка, категории земли и вида разрешенного использования, добросовестности застройщика, наличия угрозы жизни и здоровью, возможности устранения нарушений без сноса и даже истории предыдущих судебных споров. Для сделок это означает повышение требований к юридическому due diligence: необходимо анализировать не только сведения ЕГРН, но и историю формирования земельного участка, судебные дела, изменения ВРИ, зоны с особыми условиями использования территории, старые технические документы и разрешительную документацию. Для судебной защиты обзор подтверждает еще одну тенденцию последних лет — если нарушение можно устранить, а объект безопасен, суд должен оценивать возможность сохранения объекта, а не ограничиваться вопросом о его сносе.
1. Старые нежилые объекты нельзя автоматически признавать самовольными
ВС напомнил важную историческую особенность законодательства.
Нежилые здания и сооружения, построенные до 1 января 1995 года, сами по себе не могут квалифицироваться как самовольные постройки только потому, что сегодня отсутствуют разрешительные документы.
В подобных спорах суд прежде всего должен установить дату строительства, правовой режим участка в тот период и проверить, соответствовал ли объект действовавшим тогда строительным требованиям.
Комментарий.
На практике органы власти нередко оценивают подобные объекты исключительно через призму современного законодательства. Верховный Суд прямо указывает, что такой подход ошибочен.
Нежилые здания и сооружения, построенные до 1 января 1995 года, сами по себе не могут квалифицироваться как самовольные постройки только потому, что сегодня отсутствуют разрешительные документы.
В подобных спорах суд прежде всего должен установить дату строительства, правовой режим участка в тот период и проверить, соответствовал ли объект действовавшим тогда строительным требованиям.
Комментарий.
На практике органы власти нередко оценивают подобные объекты исключительно через призму современного законодательства. Верховный Суд прямо указывает, что такой подход ошибочен.
2. Старые жилые дома требуют отдельной оценки
Если жилой дом построен до 14 мая 1998 года, суд должен проверить не только наличие документов на землю, но и возможность оформления участка по действующему законодательству.
Если такая возможность существует, основания для сноса могут отсутствовать.
Комментарий.
Это продолжение подхода, закрепленного в Пленуме № 44, однако обзор показывает, что данный вопрос остается одной из наиболее распространенных судебных ошибок.
Если такая возможность существует, основания для сноса могут отсутствовать.
Комментарий.
Это продолжение подхода, закрепленного в Пленуме № 44, однако обзор показывает, что данный вопрос остается одной из наиболее распространенных судебных ошибок.
3. Легкая пристройка не превращает все здание в самовольную постройку
Если к капитальному зданию пристроена некапитальная конструкция (например, веранда или терраса), это еще не означает реконструкцию всего объекта.
Следовательно, нельзя автоматически требовать сноса всего здания.
Комментарий.
ВС еще раз разделяет судьбу капитального объекта и судьбу отдельных элементов, которые могут оцениваться самостоятельно.
Следовательно, нельзя автоматически требовать сноса всего здания.
Комментарий.
ВС еще раз разделяет судьбу капитального объекта и судьбу отдельных элементов, которые могут оцениваться самостоятельно.
4. Подпорные сооружения могут быть способом защиты имущества
Интересной выглядит позиция по подпорным стенам и аналогичным сооружениям.
Если они построены для предотвращения разрушения участка или здания вследствие бездействия органов власти, суд должен исследовать, являлось ли строительство необходимой мерой самозащиты либо оно было направлено исключительно на самовольное занятие земли.
Комментарий.
Это один из немногих пунктов обзора, где Верховный Суд заметно развивает применение статьи 1067 ГК РФ о крайней необходимости применительно к самовольному строительству.
Если они построены для предотвращения разрушения участка или здания вследствие бездействия органов власти, суд должен исследовать, являлось ли строительство необходимой мерой самозащиты либо оно было направлено исключительно на самовольное занятие земли.
Комментарий.
Это один из немногих пунктов обзора, где Верховный Суд заметно развивает применение статьи 1067 ГК РФ о крайней необходимости применительно к самовольному строительству.
5. Истечение аренды само по себе не делает объект самовольным
Верховный Суд подтвердил важный практический вывод.
Если объект строился на законно предоставленном участке, соответствует разрешенному использованию и требованиям безопасности, окончание срока аренды и отсутствие разрешения на ввод сами по себе еще не означают невозможность признания права собственности.
Комментарий.
Суд обязан исследовать причины возникновения подобных нарушений и оценить добросовестность поведения застройщика.
Если объект строился на законно предоставленном участке, соответствует разрешенному использованию и требованиям безопасности, окончание срока аренды и отсутствие разрешения на ввод сами по себе еще не означают невозможность признания права собственности.
Комментарий.
Суд обязан исследовать причины возникновения подобных нарушений и оценить добросовестность поведения застройщика.
6. Условия договора не могут противоречить закону
Если земельный участок предоставлен для индивидуального жилищного строительства, наличие в договоре аренды условия о необходимости получения разрешения на строительство само по себе не означает законность такого условия.
Суд должен проверить его соответствие законодательству, действовавшему на момент заключения договора.
Суд должен проверить его соответствие законодательству, действовавшему на момент заключения договора.
7. Недействительность сделки по передаче аренды не означает автоматического самостроя
Если новый арендатор построил объект при действующем разрешении на строительство, последующее признание соглашения о передаче прав аренды недействительным по корпоративным основаниям само по себе не превращает построенный объект в самовольную постройку.
Комментарий.
ВС разделяет корпоративный спор и градостроительный статус объекта.
Комментарий.
ВС разделяет корпоративный спор и градостроительный статус объекта.
8. Незаконный перевод сельхозземель влечет серьезные последствия
Верховный Суд занял жесткую позицию.
Если земля сельхозназначения была фактически использована под строительство без законного изменения категории земель, построенные объекты могут быть признаны самовольными.
При этом суды должны исследовать не только текущий ВРИ участка, но и законность всей процедуры изменения категории земли.
Если земля сельхозназначения была фактически использована под строительство без законного изменения категории земель, построенные объекты могут быть признаны самовольными.
При этом суды должны исследовать не только текущий ВРИ участка, но и законность всей процедуры изменения категории земли.
9. Таунхаусы нельзя маскировать под садовые дома
Если участок предназначен для ведения садоводства, на нем нельзя возводить дома блокированной застройки только потому, что разрешение на строительство для садового дома не требуется.
Верховный Суд фактически поставил точку в распространенной практике использования “садовых” участков для строительства таунхаусов.
Верховный Суд фактически поставил точку в распространенной практике использования “садовых” участков для строительства таунхаусов.
10. Использование объекта не по назначению — это не всегда самовольная постройка
Очень важная практическая позиция.
Если объект соответствует разрешенному использованию земельного участка, но фактически используется иначе (например, дом используется в коммерческих целях), это само по себе не делает его самовольной постройкой.
Комментарий.
Нарушение режима использования объекта должно устраняться специальными способами, а не через статью 222 ГК РФ.
Если объект соответствует разрешенному использованию земельного участка, но фактически используется иначе (например, дом используется в коммерческих целях), это само по себе не делает его самовольной постройкой.
Комментарий.
Нарушение режима использования объекта должно устраняться специальными способами, а не через статью 222 ГК РФ.
11. Опасный объект нельзя легализовать
Если экспертиза подтверждает аварийное состояние здания и угрозу жизни и здоровью граждан, признание права собственности невозможно.
Этот вывод логично продолжает ранее сформированную практику.
Этот вывод логично продолжает ранее сформированную практику.
12. Не каждый “вспомогательный объект” действительно вспомогательный
ВС ограничил распространенную практику.
Если дополнительное строение выполняет ту же коммерческую функцию, что и основной объект, оно не может считаться вспомогательным сооружением.
Следовательно, для него требуется самостоятельное соблюдение разрешительных процедур.
Если дополнительное строение выполняет ту же коммерческую функцию, что и основной объект, оно не может считаться вспомогательным сооружением.
Следовательно, для него требуется самостоятельное соблюдение разрешительных процедур.
13. Отсутствие разрешения не всегда требует возврата объекта в первоначальное состояние
Если единственным нарушением является отсутствие разрешительной документации, а реконструкция безопасна и не нарушает права других лиц, суд может отказать в требовании вернуть объект в первоначальное состояние.
Комментарий.
Это еще одно подтверждение принципа соразмерности.
Комментарий.
Это еще одно подтверждение принципа соразмерности.
14. При сносе жилого дома необходимо одновременно решать вопрос выселения
Если в доме проживают граждане, особенно несовершеннолетние, решение о сносе не может приниматься без рассмотрения вопроса об их выселении.
15. Через статью 222 нельзя изменить назначение здания
Иск о признании права собственности на самовольную постройку нельзя использовать как замену процедуре перевода жилого помещения в нежилое.
В частности, нельзя через подобный иск фактически превратить индивидуальный жилой дом в гостиницу.
В частности, нельзя через подобный иск фактически превратить индивидуальный жилой дом в гостиницу.
16. До сноса необходимо разрешить спор о границах
Если объект якобы расположен на соседнем участке, суд обязан сначала проверить законность межевания, кадастрового учета и возможное наличие реестровой ошибки.
Без разрешения земельного спора вопрос о самовольной постройке может оказаться преждевременным.
Без разрешения земельного спора вопрос о самовольной постройке может оказаться преждевременным.
17. При реконструкции долевого дома суд может изменить размеры долей
Если после реконструкции существенно изменилась площадь частей дома, суд вправе одновременно перераспределить доли собственников.
18. Покупка объекта не устраняет последствия ранее вынесенного решения суда
Если ранее суд уже признал часть объекта самовольной постройкой и обязал ее снести, новый собственник не может легализовать такую постройку лишь потому, что приобрел объект после окончания процесса.
Особенно если он знал о существовании судебного решения.
Особенно если он знал о существовании судебного решения.
19. Добросовестный застройщик вправе требовать возмещения убытков
Если строительство осуществлялось на основании разрешения, которое позднее признано незаконным по вине органов власти или иных лиц, добросовестный застройщик может взыскать причиненные убытки.
20. При сносе из-за зоны газопровода возможна компенсация
Если собственник объективно не мог знать об ограничениях использования участка, а сохранить объект невозможно, одновременно со сносом должен решаться вопрос выплаты компенсации.
21–24. Верховный Суд уточнил пределы административного сноса
Сразу несколько пунктов посвящены полномочиям органов местного самоуправления.
ВС напоминает:
ВС напоминает:
- администрация обязана реагировать на самовольные постройки;
- но не вправе использовать внесудебный порядок там, где закон требует судебного рассмотрения;
- суд обязан самостоятельно проверить, действительно ли объект является самовольной постройкой.
25–27. Процессуальные вопросы
Верховный Суд отдельно напоминает:
- необходимо правильно определять состав участников процесса;
- бремя доказывания безопасности объекта лежит на лице, осуществившем строительство;
- при наличии спора о техническом состоянии объекта суд должен назначить судебную строительно-техническую экспертизу в соответствии с действующим законодательством.
28–32. Исполнение решений о сносе
Последний блок обзора посвящен уже не признанию объекта самовольной постройкой, а исполнению судебных решений.
ВС разъясняет, что:
ВС разъясняет, что:
- при наличии возможности устранения нарушений суд должен предусматривать такую возможность в решении;
- изменить вступившее в силу решение о сносе через заявление об изменении способа исполнения нельзя;
- обязанность снести объект лежит прежде всего на нарушителе;
- если объект пришлось снести органу власти, понесенные расходы могут быть взысканы с должника как убытки.
Общий вывод
Главная ценность обзора — не в новых правовых конструкциях, а в систематизации практики последних лет и расстановке акцентов.
Верховный Суд последовательно показывает, что статья 222 ГК РФ не должна применяться автоматически. Для квалификации объекта как самовольной постройки недостаточно установить отдельное формальное нарушение. Суд обязан исследовать весь комплекс обстоятельств: исторический правовой режим объекта, добросовестность застройщика, безопасность строительства, возможность устранения нарушений и баланс публичных и частных интересов.
Именно этот комплексный подход, а не отдельные новые правовые позиции, представляется главным практическим итогом Тематического обзора № 13/2026.
Верховный Суд последовательно показывает, что статья 222 ГК РФ не должна применяться автоматически. Для квалификации объекта как самовольной постройки недостаточно установить отдельное формальное нарушение. Суд обязан исследовать весь комплекс обстоятельств: исторический правовой режим объекта, добросовестность застройщика, безопасность строительства, возможность устранения нарушений и баланс публичных и частных интересов.
Именно этот комплексный подход, а не отдельные новые правовые позиции, представляется главным практическим итогом Тематического обзора № 13/2026.
Оставьте свои данные и мы Вам перезвоним!
Мы в СМИ
Мы — компания, оказывающая широкий спектр услуг для юридических лиц. В своей работе мы предлагаем качественное консультирование, помощь в составлении документов, защиту интересов клиентов в судах и другие важные правовые услуги.
О компании
Предыдущая статья
Нюансы оспаривания неравноценных сделок в банкротстве
Следующая статья
Две разные неустойки могут быть и законными, и неправомерными