+7 499 112 42 22
info@slp-legal.ru
Оставьте свои данные и мы Вам перезвоним!
Мы используем cookie, чтобы сделать ваш опыт использования нашего сайта лучше.
Продолжая использовать сайт, вы соглашаетесь с нашей Политикой в отношении файлов cookie.
Продолжая использовать сайт, вы соглашаетесь с нашей Политикой в отношении файлов cookie.
Единый недвижимый комплекс и налог на имущество от кадастровой стоимости – какие объекты теперь попадут в Перечень?
Руководитель группы земельно-имущественных отношений Юридической фирмы «Ляпунов Терехин и партнеры»
20.01.2026
20.01.2026
На фоне громких изменений в налоговом законодательстве, таких как снижение порога по НДС и отмена некоторых льгот, почти незамеченными остались поправки, касающиеся перечня объектов, для которых налоговая база определяется по кадастровой стоимости.
Тем же законопроектом в положения ст. 378.2 Налогового кодекса внесены уточнения, позволяющие взимать налог исходя из кадастровой стоимости с единого недвижимого комплекса (ЕНК), если хотя бы одно здание в его составе соответствует признакам административно-делового и (или) торгового центра.
Что такое «единый недвижимый комплекс»?
Налоговый кодекс не раскрывает это понятие для целей налогообложения, а лишь содержит отсылку к ст. 133.1 ГК РФ, согласно которой единый недвижимый комплекс (ЕНК) – совокупность зданий, сооружений и иных вещей:
Статистики по России не обнаружено, но в 2022 г. новостные сайты указывали, что число ЕНК на территории Новосибирской области за год увеличилось почти вдвое и составило 57 штук, то есть, единый недвижимый комплекс – не самая популярная правовая конструкция у владельцев объектов недвижимости.
При этом закон содержит четкий критерий отнесения совокупности объектов к ЕНК – они должны быть не только связаны единым назначением, но зарегистрированы в ЕГРН в качестве такового.
- объединенных единым назначением;
- неразрывно связанных физически или технологически;
- в ЕГРН зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.
Статистики по России не обнаружено, но в 2022 г. новостные сайты указывали, что число ЕНК на территории Новосибирской области за год увеличилось почти вдвое и составило 57 штук, то есть, единый недвижимый комплекс – не самая популярная правовая конструкция у владельцев объектов недвижимости.
При этом закон содержит четкий критерий отнесения совокупности объектов к ЕНК – они должны быть не только связаны единым назначением, но зарегистрированы в ЕГРН в качестве такового.
Значит, к объектам, не зарегистрированным как единый недвижимый комплекс, поправки не применимы?
Достоверно узнаем только из первых судебных споров, но скорее всего применимы.
Споры о том, что является ЕНК, уже давно ведутся между инспекциями и налогоплательщиками в контексте налогообложения движимого имущества.
В таких делах судебная практика исходит из того, что наличие сведений в ЕГРН не является безусловным критерием отнесения к ЕНК. Основное значение имеет цель его приобретения (как улучшение объекта недвижимости или как самостоятельное оборудование) и порядок бухгалтерского учёта.
Однако суды принимают отсутствие регистрации в качестве ЕНК как дополнительное доказательство, учитывают время и последовательность приобретения объектов, по мнению налоговой составляющих ЕНК (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20.03.2023 г. по делу № А40-549/2019), а в некоторых случаях даже не признают движимое имущество частью зарегистрированного ЕНК (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27.10.2025 по делу № А40-95914/2020).
Следовательно, есть основания предположить, что в спорах о правомерности включения в перечень объектов для налогообложения по кадастровой стоимости, суды также будут руководствоваться не наличием или отсутствием регистрации единого недвижимого комплекса в ЕГРН, а фактическим использованием и взаимосвязанностью зданий.
Если здания одного владельца используются одним и тем же лицом, то все такие здания независимо от того, что находится в каждом из них, скорее всего включат в перечень. Например, если в одном здании расположен склад, а в соседнем – магазин, где можно купить товары с этого склада, то налог для обоих зданий будет рассчитываться от кадастровой стоимости.
Здания, хоть и принадлежащие одному лицу, но используемые разными арендаторами для разной деятельности, включаться в перечень только потому, что включено соседнее, не должны. Например, если одно здание на территории передано одному лицу в аренду для производства, во втором расположено множество офисов, переданных в аренду другим лицам, а в третьем - гостиница, принадлежащая собственнику, комплекс зданий не может считаться связанным единым назначением.
Вместе с тем, возможны и более жесткие варианты.
Во-первых, на протяжении последних лет ужесточается практика по налогообложению складов, связанных с торговлей. Складское здание может быть включено в перечень только на основании того, что хранящееся в нем имущество продается не в том же или соседнем здании, а хоть где-то. Так, в одном из недавних споров в качестве довода, подтверждающего связь склада с торговлей, было принято высказывание уполномоченного органа «Ну там же через дорогу рынок!». Соответственно, подход, при котором признаки ЕНК определяются не по собственнику, а по пользователю, может быть официально закреплен, и, возможно, распространен на иные назначения, например, на любом производстве то, что производят, когда-нибудь станет товаром, значит, производство можно считать частью объекта торговли. В таком случае собственник объекта может обнаружить, что обязан платить налог в завышенном размере только из-за деятельности своего арендатора, у которого где-то в России или мире есть магазин или офис.
Во-вторых, есть более простой вариант: если лицу принадлежат несколько объектов недвижимости, значит, у них есть единое назначение – приносить доход собственнику. При таком подходе, если хоть одно здание сдано в аренду под офисы или под склад, связанный с торговлей, остальные объекты, принадлежащие тому же владельцу, будут включаться в перечень автоматически.
При этом в Постановлении от 12.11.2020 г. № 46-П, выявляя конституционно-правовой смысл ст. 378.2 Налогового кодекса, Конституционный суд указал, что целью положений о налогообложении от кадастровой стоимости ряда объектов являлось более справедливое распределение налоговой нагрузки, налоговые обязательства производны от экономической деятельности, а налоги должны быть установлены в их общей системе сообразно их существу, имея в виду экономическую обоснованность налогов и недопустимость их произвольного введения. Дискреция, принадлежащая государству в установлении и прекращении налоговых обязанностей, тем не менее не позволяет ему вводить несправедливые, дискриминационные различия среди налогоплательщиков и действовать вопреки критериям формальной определенности закона.
Данное толкование, возможно, поможет налогоплательщикам сформировать логичный и обоснованный подход к трактовке понятия ЕНК. Кроме того, велика вероятность, что ст. 378.2 Налогового кодекса в новой редакции также быстро станет предметом рассмотрения конституционного суда, который определит, насколько она соответствует ранее установленным принципам.
Помимо ссылки на выявленные Конституционным Судом цели налогообложения по кадастровой стоимости оспорить включение в Перечень не использующихся для соответствующих целей зданий собственникам могут помочь:
После рассмотрения первых споров данный список пополнится, в том числе конкретными примерами.
Учитывая, что расчет налога на имущество исходя из кадастровой стоимости для всех объектов недвижимости уже давно обсуждается государством, внесенные поправки о налогообложении единого недвижимого комплекса, по всей видимости, часть пути к этому, своеобразный переходный период. Насколько он будет плавным, увидим на практике.
Пока законом все еще предусмотрены основания для исключения из Перечня объектов, налог в отношении которых рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, Юридическая фирма «Ляпунов Терехин и партнеры» готова помочь вам в снижении налоговой нагрузки, собрав, проанализировав и предоставив суду все необходимые и соответствующие актуальной практике документы об использовании вашего объекта для целей, не соответствующих включению в Перечень.
Споры о том, что является ЕНК, уже давно ведутся между инспекциями и налогоплательщиками в контексте налогообложения движимого имущества.
В таких делах судебная практика исходит из того, что наличие сведений в ЕГРН не является безусловным критерием отнесения к ЕНК. Основное значение имеет цель его приобретения (как улучшение объекта недвижимости или как самостоятельное оборудование) и порядок бухгалтерского учёта.
Однако суды принимают отсутствие регистрации в качестве ЕНК как дополнительное доказательство, учитывают время и последовательность приобретения объектов, по мнению налоговой составляющих ЕНК (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20.03.2023 г. по делу № А40-549/2019), а в некоторых случаях даже не признают движимое имущество частью зарегистрированного ЕНК (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27.10.2025 по делу № А40-95914/2020).
Следовательно, есть основания предположить, что в спорах о правомерности включения в перечень объектов для налогообложения по кадастровой стоимости, суды также будут руководствоваться не наличием или отсутствием регистрации единого недвижимого комплекса в ЕГРН, а фактическим использованием и взаимосвязанностью зданий.
Если здания одного владельца используются одним и тем же лицом, то все такие здания независимо от того, что находится в каждом из них, скорее всего включат в перечень. Например, если в одном здании расположен склад, а в соседнем – магазин, где можно купить товары с этого склада, то налог для обоих зданий будет рассчитываться от кадастровой стоимости.
Здания, хоть и принадлежащие одному лицу, но используемые разными арендаторами для разной деятельности, включаться в перечень только потому, что включено соседнее, не должны. Например, если одно здание на территории передано одному лицу в аренду для производства, во втором расположено множество офисов, переданных в аренду другим лицам, а в третьем - гостиница, принадлежащая собственнику, комплекс зданий не может считаться связанным единым назначением.
Вместе с тем, возможны и более жесткие варианты.
Во-первых, на протяжении последних лет ужесточается практика по налогообложению складов, связанных с торговлей. Складское здание может быть включено в перечень только на основании того, что хранящееся в нем имущество продается не в том же или соседнем здании, а хоть где-то. Так, в одном из недавних споров в качестве довода, подтверждающего связь склада с торговлей, было принято высказывание уполномоченного органа «Ну там же через дорогу рынок!». Соответственно, подход, при котором признаки ЕНК определяются не по собственнику, а по пользователю, может быть официально закреплен, и, возможно, распространен на иные назначения, например, на любом производстве то, что производят, когда-нибудь станет товаром, значит, производство можно считать частью объекта торговли. В таком случае собственник объекта может обнаружить, что обязан платить налог в завышенном размере только из-за деятельности своего арендатора, у которого где-то в России или мире есть магазин или офис.
Во-вторых, есть более простой вариант: если лицу принадлежат несколько объектов недвижимости, значит, у них есть единое назначение – приносить доход собственнику. При таком подходе, если хоть одно здание сдано в аренду под офисы или под склад, связанный с торговлей, остальные объекты, принадлежащие тому же владельцу, будут включаться в перечень автоматически.
При этом в Постановлении от 12.11.2020 г. № 46-П, выявляя конституционно-правовой смысл ст. 378.2 Налогового кодекса, Конституционный суд указал, что целью положений о налогообложении от кадастровой стоимости ряда объектов являлось более справедливое распределение налоговой нагрузки, налоговые обязательства производны от экономической деятельности, а налоги должны быть установлены в их общей системе сообразно их существу, имея в виду экономическую обоснованность налогов и недопустимость их произвольного введения. Дискреция, принадлежащая государству в установлении и прекращении налоговых обязанностей, тем не менее не позволяет ему вводить несправедливые, дискриминационные различия среди налогоплательщиков и действовать вопреки критериям формальной определенности закона.
Данное толкование, возможно, поможет налогоплательщикам сформировать логичный и обоснованный подход к трактовке понятия ЕНК. Кроме того, велика вероятность, что ст. 378.2 Налогового кодекса в новой редакции также быстро станет предметом рассмотрения конституционного суда, который определит, насколько она соответствует ранее установленным принципам.
Помимо ссылки на выявленные Конституционным Судом цели налогообложения по кадастровой стоимости оспорить включение в Перечень не использующихся для соответствующих целей зданий собственникам могут помочь:
- документы, подтверждающие строительство и(или) приобретение таких зданий в разное время;
- сведения об использовании зданий в целях, не связанных между собой (разными арендаторами для разной деятельности.
После рассмотрения первых споров данный список пополнится, в том числе конкретными примерами.
Учитывая, что расчет налога на имущество исходя из кадастровой стоимости для всех объектов недвижимости уже давно обсуждается государством, внесенные поправки о налогообложении единого недвижимого комплекса, по всей видимости, часть пути к этому, своеобразный переходный период. Насколько он будет плавным, увидим на практике.
Пока законом все еще предусмотрены основания для исключения из Перечня объектов, налог в отношении которых рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, Юридическая фирма «Ляпунов Терехин и партнеры» готова помочь вам в снижении налоговой нагрузки, собрав, проанализировав и предоставив суду все необходимые и соответствующие актуальной практике документы об использовании вашего объекта для целей, не соответствующих включению в Перечень.
Оставьте свои данные и мы Вам перезвоним!