+7 499 112 42 22
info@slp-legal.ru
Оставьте свои данные и мы Вам перезвоним!
Мы используем cookie, чтобы сделать ваш опыт использования нашего сайта лучше.
Продолжая использовать сайт, вы соглашаетесь с нашей Политикой в отношении файлов cookie.
Продолжая использовать сайт, вы соглашаетесь с нашей Политикой в отношении файлов cookie.
Входим в ключевые рейтинги России:
успешно защищаем интересы Вашего бизнеса
Закажите услугу или получите консультацию
17 лет успешно защищаем интересы Вашего бизнеса
17 лет
Входим в ключевые рейтинги России:
успешно защищаем интересы Вашего бизнеса
Закажите услугу или получите консультацию
17 лет успешно защищаем интересы Вашего бизнеса
17 лет
Изменения в Земельный кодекс Российской Федерации в части видов разрешенного использования земельных участков
Ведущий юрист Юридической фирмы «Ляпунов Терехин и партнеры»
С 01 марта 2026 года Федеральным законом № 295-ФЗ от 31.07.2025 внесены изменения в Земельный и Градостроительный кодексы Российской Федерации.
В Земельном кодексе Российской Федерации (далее – ЗК РФ) появилась отдельная новая глава, посвященная видам разрешенного использования земельных участков.
Проанализируем, какие изменения ожидают собственников земельных участков и какие новые направления к разрешенному использованию земельных участков внедрены законодателем.
В Земельном кодексе Российской Федерации (далее – ЗК РФ) появилась отдельная новая глава, посвященная видам разрешенного использования земельных участков.
Проанализируем, какие изменения ожидают собственников земельных участков и какие новые направления к разрешенному использованию земельных участков внедрены законодателем.
Законодателем введена новая отдельная глава II.1 в ЗК РФ под названием «Виды разрешенного использования земельных участков»
В ЗК РФ появилась целая глава, содержащая 4 статьи, которые посвящены вопросам установления и изменения ВРИ земельных участков (далее – ЗУ), порядку их использования в соответствии с ВРИ, выбору ВРИ.
1. Статья 14.1. ЗК РФ:
Удивительно, но факт, в ЗК РФ впервые введено легальное определение так часто используемого понятия «вид разрешенного использования земельного участка».
Пункт 1 ст. 14.1. ЗК РФ нормативно закрепляет, что вид разрешенного использования земельного участка (далее – ВРИ) – это вид деятельности, которую с учетом ограничений, установленных в соответствии с ЗК РФ, другими федеральными законами, допускается осуществлять на земельном участке, а также над и под его поверхностью, если иное не предусмотрено законодательными актами.
Заключение: понятие ВРИ хоть и закреплено, но представляется весьма обобщенным, не позволяет однозначно понять, на какую высоту и глубину распространяется ВРИ.
Необходимость соответствия ВРИ объектов недвижимости ВРИ ЗУ, на котором они расположены, подтверждает правило следования судьбы недвижимости судьбе земельного участка.
Однако, это несколько противоречит вновь введенным положениям ч. 7 ст. 16 Федеральным законом № 295-ФЗ от 31.07.2025, закрепляющей, что основной ВРИ образуемого ЗУ, на котором расположено здание, сооружение (кроме признанных самовольными постройками) устанавливается независимо от регламента использования ЗУ в соответствии с ВРИ, назначением и (или) наименованием этих здания, сооружения, сведения о которых внесены в ЕГРН.
Это порождает вполне практический вопрос: нужно ли при изменении ВРИ объекта недвижимости предварительно изменять ВРИ земельного участка или процедуру изменения ВРИ ЗУ можно инициировать уже после изменения ВРИ объекта недвижимости?
Полагаем, что при изменении ВРИ объекта недвижимого имущества уже в процессе его эксплуатации сначала нужно изменить ВРИ ЗУ, а затем уже использовать объект недвижимости иным образом.
Но, если земельный участок предоставляется уже с возведенным объектом недвижимости, вид ВРИ ЗУ будет определяться согласно ВРИ объекта недвижимости, расположенного на нем.
2. Статья 14.2. ЗК РФ:
Заключение: данной статьей устанавливается, что ВРИ фактически определяет правовой режим земельного участка, устанавливается он градостроительным, лесохозяйственным регламентом, документацией по планировки территории.
Применение ВРИ устанавливается в отношении ЗУ из состава всех категорий согласно Классификатору ВРИ.
3.Статья 14.3. ЗК РФ:
Заключение:
Введение указанных норм приведет к ужесточению земельного контроля, проверкам использования ЗУ в соответствии с основным ВРИ, соответствия вспомогательного ВРИ, соотношения площади объектов недвижимости, используемых не под основные цели, общей площади объектов недвижимости на ЗУ.
4. Статья 14.4. ЗК РФ:
Заключение: Внесенные изменения также однозначно разрешили проблему прав арендаторов незастроенных земельных участков на выбор ВРИ: фактически таких прав у арендатора нет, использовать ЗУ иным образом, чем указанный ВРИ в договоре аренды, он не может.
При наличии на участке законно возведенного объекта недвижимого имущества, собственник такого объекта, он же арендатор земельного участка, на котором он расположен, вправе выбирать любой ВРИ из указанных в ПЗЗ, и, как следствие, вправе требовать внесения изменений в договор аренды.
1. Статья 14.1. ЗК РФ:
- содержит понятие ВРИ;
- указывает о возможности установления:
- одного или нескольких основных и вспомогательных ВРИ в отношении одного ЗУ;
- вспомогательных ВРИ только дополнительно к основному ВРИ;
- условно разрешенных видов использования только после предоставления разрешения и внесения сведений о нем в ЕГРН;
- закрепляет, что ВРИ для ЗУ считается выбранным со дня внесения сведений о нем в ЕГРН. Данные о вспомогательных ВРИ в ЕГРН не вносятся;
- устанавливает необходимость соответствия разрешенного использования объектов недвижимости ВРИ ЗУ, на котором они расположены;
- фиксирует, что ВРИ определяются согласно классификатору.
Удивительно, но факт, в ЗК РФ впервые введено легальное определение так часто используемого понятия «вид разрешенного использования земельного участка».
Пункт 1 ст. 14.1. ЗК РФ нормативно закрепляет, что вид разрешенного использования земельного участка (далее – ВРИ) – это вид деятельности, которую с учетом ограничений, установленных в соответствии с ЗК РФ, другими федеральными законами, допускается осуществлять на земельном участке, а также над и под его поверхностью, если иное не предусмотрено законодательными актами.
Заключение: понятие ВРИ хоть и закреплено, но представляется весьма обобщенным, не позволяет однозначно понять, на какую высоту и глубину распространяется ВРИ.
Необходимость соответствия ВРИ объектов недвижимости ВРИ ЗУ, на котором они расположены, подтверждает правило следования судьбы недвижимости судьбе земельного участка.
Однако, это несколько противоречит вновь введенным положениям ч. 7 ст. 16 Федеральным законом № 295-ФЗ от 31.07.2025, закрепляющей, что основной ВРИ образуемого ЗУ, на котором расположено здание, сооружение (кроме признанных самовольными постройками) устанавливается независимо от регламента использования ЗУ в соответствии с ВРИ, назначением и (или) наименованием этих здания, сооружения, сведения о которых внесены в ЕГРН.
Это порождает вполне практический вопрос: нужно ли при изменении ВРИ объекта недвижимости предварительно изменять ВРИ земельного участка или процедуру изменения ВРИ ЗУ можно инициировать уже после изменения ВРИ объекта недвижимости?
Полагаем, что при изменении ВРИ объекта недвижимого имущества уже в процессе его эксплуатации сначала нужно изменить ВРИ ЗУ, а затем уже использовать объект недвижимости иным образом.
Но, если земельный участок предоставляется уже с возведенным объектом недвижимости, вид ВРИ ЗУ будет определяться согласно ВРИ объекта недвижимости, расположенного на нем.
2. Статья 14.2. ЗК РФ:
- обозначает, что ВРИ определяется принадлежностью ЗУ к определенным категориям земель, их нахождением в границах соответствующих зон, целью дальнейшего использования;
- закрепляет, что ВРИ устанавливаются градостроительным регламентом, положением об особо охраняемой природной территории согласно ВРИ лесов;
- указывает, что документацией по планировке территории устанавливаются ВРИ ЗУ:
- предназначенных для строительства, реконструкции линейных объектов;
- расположенных в границах особой экономической зоны, свободной экономической зоны, территории опережающего социально-экономического развития, инновационных научно-технологических центров;
- созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, предназначенных для использования в качестве земель и земельных участков общего пользования, территорий общего пользования;
- устанавливает, что ВРИ в целях использования ЗУ для обеспечения обороны страны и безопасности государства могут устанавливаться решением федеральных органов исполнительной власти, уполномоченных в области обороны страны и безопасности государства, в области мобилизационной подготовки и мобилизации;
- фиксирует, что установление или изменение основных или вспомогательных ВРИ видов разрешенного использования, предоставление разрешения на условно разрешенный ВРИ ЗУ не влекут за собой прекращение прав на ЗУ, ограничений таких прав, обременений ЗУ.
Заключение: данной статьей устанавливается, что ВРИ фактически определяет правовой режим земельного участка, устанавливается он градостроительным, лесохозяйственным регламентом, документацией по планировки территории.
Применение ВРИ устанавливается в отношении ЗУ из состава всех категорий согласно Классификатору ВРИ.
3.Статья 14.3. ЗК РФ:
- устанавливает, что использование ЗУ правообладетелем без разрешений и согласований осуществляется согласно ВРИ;
- закрепляет, что использование ЗУ согласно вспомогательному ВРИ допустимо при его установлении регламентами, запрет использования ЗУ исключительно в соответствии со вспомогательным ВРИ;
- указывает, что ЗУ, здания или сооружения (кроме признанных самовольными постройками), установленные ВРИ которых не соответствуют ВРИ, закрепленных в регламентах использования земель, документации по планировке территории, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие;
- фиксирует, что использование ЗУ независимо от установленных ВРИ и категории земель допускается для:
- размещения: геодезических пунктов государственной геодезической сети, нивелирных пунктов государственной нивелирной сети, гравиметрических пунктов государственной гравиметрической сети, а также геодезических пунктов геодезических сетей специального назначения;
- лесохозяйственных, лесоустроительных и иных специальных информационных знаков;
- строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов и их неотъемлемых технологических частей, для размещения которых не требуется разработка документации по планировке территории, для ограждения ЗУ;
- возведения некапитальных строений, сооружений (включая ограждения, бытовки, навесы), складирования строительных и иных материалов, техники для обеспечения строительства, реконструкции здания, сооружения на период строительства, реконструкции;
- обеспечения обороны страны и безопасности государства, за исключением использования земель или земельных участков для строительства жилых и многоквартирных домов, объектов социально-культурного, коммунально-бытового назначения, иных объектов;
- конкретизирует, что ЗУ общего пользования используются для прохода и проезда неограниченным кругом лиц, а также могут использоваться для иных целей в случаях, предусмотренных федеральными законами.
Заключение:
- основной ВРИ выбирается самим правообладателем без получения дополнительных согласований и разрешений, путем подачи заявления в Росреестр (может быть выбран как один, так и несколько основных ВРИ);
- условно разрешенный ВРИ – правообладатель обязан пройти процедуру публичных слушаний, получить специальное разрешение. При этом арендатор ЗУ, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правом инициировать установление условно разрешенного ВРИ не обладает. Для начала ведения работ на ЗУ участке в соответствии с условно разрешенным ВРИ требуется внести сведений о таком ВРИ в ЕГРН;
- вспомогательный ВРИ – применим как дополнение к основному, не может является единственным ВРИ. При прекращении деятельности по основному ВРИ на ЗУ его использование по вспомогательному ВРИ признается незаконным. Установление вспомогательного ВРИ не требует разрешения или прохождения процедуры публичных слушаний. Сведения о вспомогательных ВРИ не вносятся в ЕГРН. Правообладатель использует ЗУ под вспомогательные нужды, при условии возможности его использования таким образом согласно Правил застройки и землепользования (далее – ПЗЗ).
Введение указанных норм приведет к ужесточению земельного контроля, проверкам использования ЗУ в соответствии с основным ВРИ, соответствия вспомогательного ВРИ, соотношения площади объектов недвижимости, используемых не под основные цели, общей площади объектов недвижимости на ЗУ.
4. Статья 14.4. ЗК РФ:
- устанавливает, что любой основной или вспомогательный ВРИ из установленных регламентами использования земель для соответствующей территориальной зоны, особо охраняемой природной территории или ее функциональной зоны, лесничества выбирается правообладателем ЗУ без разрешений и согласований;
- закрепляет, что для выбора основного ВРИ правообладатель земельного участка обязан направить заявление о внесении в ЕГРН сведений о выбранных ВРИ ЗУ; направление такого заявления не нужно, если правообладатель ЗУ планирует или осуществляет его использование в соответствии с ВРИ, сведения о которых уже внесены в ЕГРН;
- фиксирует, что арендатор ЗУ, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет права выбирать иной ВРИ ЗУ, отличный от указанного в договоре (правило не применимо к арендатору, с которым заключен договор о комплексном развитии территории);
- указывает, что правообладатель ЗУ (исключение: арендатор) вправе использовать ЗУ согласно условно разрешенному ВРИ, установленному регламентами, только после предоставления разрешения на условно разрешенный ВРИ и внесения сведений о нем в ЕГРН;
- конкретизирует, что при установлении ВРИ документацией по планировке территории правообладатель ЗУ вправе осуществлять выбор ВРИ из ВРИ, установленных указанной документацией;
- устанавливает, что правообладатель ЗУ, расположенного в границах зоны планируемого размещения объекта федерального, регионального или местного значения, не имеет права выбирать иной ВРИ ЗУ, чем предусмотренный для размещения указанного объекта (исключение: объекты федерального, регионального или местного значения);
- закрепляет, что правообладатель ЗУ, цель использования которого не жилищное строительство, не имеет права выбирать ВРИ ЗУ, предусматривающий строительство многоквартирных домов, даже если жилищное строительство допускается градостроительным регламентом;
- регламентирует, что при проведении аукциона по продаже, заключения договора аренды ЗУ, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в решении должны быть указаны один или несколько основных ВРИ ЗУ из видов, установленных регламентами использования земель;
- фиксирует, что при предоставлении ЗУ, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в решении о предварительном согласовании предоставления должны быть указаны: основной ВРИ из ВРИ ЗУ, установленных регламентами использования земель, соответствующие целям использования ЗУ, для которых он предоставляется; основной ВРИ, установленный документацией по планировке территории; основной ВРИ, предусматривающий осуществление пользования недрами независимо от регламента использования земель в случае предоставления ЗУ для указанной цели.
Заключение: Внесенные изменения также однозначно разрешили проблему прав арендаторов незастроенных земельных участков на выбор ВРИ: фактически таких прав у арендатора нет, использовать ЗУ иным образом, чем указанный ВРИ в договоре аренды, он не может.
При наличии на участке законно возведенного объекта недвижимого имущества, собственник такого объекта, он же арендатор земельного участка, на котором он расположен, вправе выбирать любой ВРИ из указанных в ПЗЗ, и, как следствие, вправе требовать внесения изменений в договор аренды.
Оставьте свои данные и мы Вам перезвоним!