+7 499 112 42 22
info@slp-legal.ru
Оставьте свои данные и мы Вам перезвоним!
Мы используем cookie, чтобы сделать ваш опыт использования нашего сайта лучше.
Продолжая использовать сайт, вы соглашаетесь с нашей Политикой в отношении файлов cookie.
Продолжая использовать сайт, вы соглашаетесь с нашей Политикой в отношении файлов cookie.
Входим в ключевые юридические рейтинги России
Защищаем недвижимость, активы и интересы бизнеса
Закажите услугу или получите консультацию
Защищаем недвижимость, активы и интересы бизнеса
Входим в ключевые рейтинги России:
успешно защищаем интересы Вашего бизнеса
Закажите услугу или получите консультацию
17 лет успешно защищаем интересы Вашего бизнеса
17 лет
Особенности выкупа имущества у государства в рассрочку по льготным ставкам
Команда Юридической фирмы «Ляпунов Терехин и партнеры»
Федеральный закон № 159-ФЗ закрепляет за субъектами малого и среднего предпринимательства (далее – субъекты МСП), арендующими государственное или муниципальное имущество, преимущественное право на его выкуп без проведения торгов. Эта норма рассматривается как одна из ключевых мер имущественной поддержки бизнеса, позволяющая арендаторам со стажем стать полноценными собственниками используемых помещений, оборудования или иных объектов. Подробнее об этом рассказали в статье Особенности приватизации имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, субъектами малого и среднего предпринимательства.
Напомним, что в 2024 году механизм действия закона претерпел изменения.
Наиболее значимое нововведение касается срока аренды, дающего право на выкуп. Если ранее для возникновения преимущественного права требовалось, чтобы государственное или муниципальное имущество находилось во временном владении или пользовании субъекта МСП непрерывно не менее двух лет, то теперь этот срок сокращен вдвое — до одного года.
Помимо указанного, законодатель расширил сферу действия закона: в прежней редакции 159-ФЗ регулировал исключительно отношения по отчуждению недвижимости, теперь его действие распространено и на движимое имущество.
Наиболее значимое нововведение касается срока аренды, дающего право на выкуп. Если ранее для возникновения преимущественного права требовалось, чтобы государственное или муниципальное имущество находилось во временном владении или пользовании субъекта МСП непрерывно не менее двух лет, то теперь этот срок сокращен вдвое — до одного года.
Помимо указанного, законодатель расширил сферу действия закона: в прежней редакции 159-ФЗ регулировал исключительно отношения по отчуждению недвижимости, теперь его действие распространено и на движимое имущество.
Условия возникновения преимущественного права
Для того чтобы воспользоваться правом на льготный выкуп, субъект должен соответствовать нескольким обязательным требованиям, установленным статьей 3 Закона:
- арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам МСП;
- на день подачи заявления имущество находится во временном владении и пользовании или только в пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором аренды;
- отсутствует задолженность по арендной плате, неустойкам, штрафам и пени на день заключения договора купли-продажи;
- арендуемое имущество не относится к категориям, исключенным из действия закона (например, имущество, ограниченное в обороте, или имущество, принадлежащее государственным и муниципальным учреждениям на праве оперативного управления).
Рассрочка: сроки и условия
Закон предусматривает несколько способов оплаты выкупаемого имущества. Наиболее оптимальным для малого и среднего бизнеса является механизм льготной рассрочки, которую государство должно предоставлять по заявлению предпринимателя.
Условия рассрочки выглядят следующим образом:
Важно также подчеркнуть, что право выбора порядка оплаты и срока рассрочки в установленных пределах принадлежит именно субъекту малого или среднего предпринимательства. Эта позиция неоднократно подтверждалась Конституционным Судом РФ, который указал, что данные нормы направлены на создание предпринимателям максимально широких правовых возможностей при согласовании условий договора купли-продажи, а публичные органы не должны включать в договоры требования, которые для субъектов МСП фактически означали бы невозможность реализации установленного законом права на выкуп (Определение Конституционного Суда РФ от 8 февраля 2011 г. N 132-О-О).
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ в определении от 25 ноября 2024 года № 301-ЭС24-12888 по делу № А17-3262/2022 рассмотрела ситуацию, когда Управление Росимущества отказалось включать в договор купли-продажи условие о рассрочке в отношении земельных участков, занятых выкупаемыми зданиями.
Позиция продавца сводилась к тому, что Закон № 159-ФЗ формально не регулирует отношения по выкупу земли, а следовательно, рассрочка на них не распространяется, и оплата участков должна производиться единовременно.
Суд отклонил этот довод и разъяснил следующее. При выкупе отдельно стоящего здания или сооружения по 159-ФЗ земельный участок под ним приобретается одновременно в силу прямого запрета на приватизацию объектов недвижимости без земли, установленного пунктом 7 статьи 3 Земельного кодекса РФ и статьей 28 Федерального закона № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Поскольку земельный участок является неотъемлемой частью приобретаемого имущественного комплекса, предусмотренный статьей 5 Закона № 159-ФЗ порядок оплаты в рассрочку распространяется на все приобретаемые объекты недвижимости, включая земельные участки, занятые выкупаемыми зданиями и сооружениями.
При этом суд подчеркнул, что иное толкование противоречит цели закона — оказанию адресной поддержки субъектам МСП. Возложение на арендатора обязанности единовременно выплатить рыночную стоимость земельного участка существенно снизило бы возможность выкупа и поставило бы предпринимателей, арендующих отдельно стоящие здания, в неравное положение с теми, кто арендует помещения в зданиях и не обязан выкупать землю. Таким образом, продавец не вправе требовать единовременной оплаты земли при выкупе здания в рассрочку — рассрочка должна предоставляться на всю совокупность объектов.
Условия рассрочки выглядят следующим образом:
- минимальный срок рассрочки для объектов недвижимости составляет пять лет (для движимого имущества - не менее трех лет);
- платежи распределяются равномерно — ежемесячно или ежеквартально равными долями;
- на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.
Важно также подчеркнуть, что право выбора порядка оплаты и срока рассрочки в установленных пределах принадлежит именно субъекту малого или среднего предпринимательства. Эта позиция неоднократно подтверждалась Конституционным Судом РФ, который указал, что данные нормы направлены на создание предпринимателям максимально широких правовых возможностей при согласовании условий договора купли-продажи, а публичные органы не должны включать в договоры требования, которые для субъектов МСП фактически означали бы невозможность реализации установленного законом права на выкуп (Определение Конституционного Суда РФ от 8 февраля 2011 г. N 132-О-О).
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ в определении от 25 ноября 2024 года № 301-ЭС24-12888 по делу № А17-3262/2022 рассмотрела ситуацию, когда Управление Росимущества отказалось включать в договор купли-продажи условие о рассрочке в отношении земельных участков, занятых выкупаемыми зданиями.
Позиция продавца сводилась к тому, что Закон № 159-ФЗ формально не регулирует отношения по выкупу земли, а следовательно, рассрочка на них не распространяется, и оплата участков должна производиться единовременно.
Суд отклонил этот довод и разъяснил следующее. При выкупе отдельно стоящего здания или сооружения по 159-ФЗ земельный участок под ним приобретается одновременно в силу прямого запрета на приватизацию объектов недвижимости без земли, установленного пунктом 7 статьи 3 Земельного кодекса РФ и статьей 28 Федерального закона № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Поскольку земельный участок является неотъемлемой частью приобретаемого имущественного комплекса, предусмотренный статьей 5 Закона № 159-ФЗ порядок оплаты в рассрочку распространяется на все приобретаемые объекты недвижимости, включая земельные участки, занятые выкупаемыми зданиями и сооружениями.
При этом суд подчеркнул, что иное толкование противоречит цели закона — оказанию адресной поддержки субъектам МСП. Возложение на арендатора обязанности единовременно выплатить рыночную стоимость земельного участка существенно снизило бы возможность выкупа и поставило бы предпринимателей, арендующих отдельно стоящие здания, в неравное положение с теми, кто арендует помещения в зданиях и не обязан выкупать землю. Таким образом, продавец не вправе требовать единовременной оплаты земли при выкупе здания в рассрочку — рассрочка должна предоставляться на всю совокупность объектов.
Льготная процентная ставка по рассрочке: порядок расчета и судебная практика
Безусловно, главным финансовым преимуществом рассрочки, предоставляемой по Закону № 159-ФЗ, является льготная ставка по рассрочке. Она принципиально отличается от рыночных банковских процентов и делает такую рассрочку более доступной.
Порядок расчета этой ставки прямо установлен частью 3 статьи 5 Закона № 159-ФЗ. Проценты на остаток выкупной цены начисляются исходя из ставки, которая равна одной трети ставки рефинансирования (ключевой ставки) Центрального банка Российской Федерации. Ключевой момент здесь — дата, на которую определяется ставка. Закон связывает ее с датой опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. Это означает, что после публикации объявления ставка остается неизменной на весь период рассрочки, даже если в последующем ключевая ставка Центрального банка изменится. Такое правило делает финансовые условия рассрочки предсказуемыми и защищает предпринимателя от внезапного увеличения платежей.
Судебная практика последовательно подтверждает, что размер ставки определяется именно на дату опубликования объявления, а не на момент заключения договора или иные обстоятельства. Так, Арбитражный суд Московского округа в постановлении от 15 апреля 2024 года по делу № А40-53052/2023 указал, что условия договора о начислении процентов за рассрочку носят отсылочный характер к части 3 статьи 5 Закона № 159-ФЗ, а нормы закона связывают размер применяемой ставки именно с датой опубликования объявления о продаже имущества. Суд применил ставку рефинансирования ЦБ РФ на дату публикации распоряжения Департамента о приватизации.
Однако на практике возникает вопрос: что делать, если объявление о продаже не публиковалось? Этот спор стал предметом судебного разбирательства в рамках дела № А40-191684/22 - Арбитражным судом города Москвы рассматривалась ситуация, где Департамент городского имущества в проекте договора «привязал» расчет процентов к дате опубликования объявления, которое на самом деле отсутствовало. Организация предложила считать датой фиксации ставки дату вынесения распоряжения о приватизации объекта.
Суд встал на сторону организации и в решении принял редакцию пункта договора, предложенную истцом, установив, что проценты за рассрочку должны начисляться по ставке, действующей на дату распоряжения о приватизации.
Вышеизложенный подход признан соответствующим закону и обеспечивающим справедливый баланс интересов сторон. Приведенные примеры демонстрируют, что в случае затягивания процедуры или отсутствия публичного объявления предприниматель вправе добиваться фиксации льготной ставки на более актуальную и выгодную для себя дату через суд, что делает механизм оспаривания условий договора в этой части довольно эффективным.
Порядок расчета этой ставки прямо установлен частью 3 статьи 5 Закона № 159-ФЗ. Проценты на остаток выкупной цены начисляются исходя из ставки, которая равна одной трети ставки рефинансирования (ключевой ставки) Центрального банка Российской Федерации. Ключевой момент здесь — дата, на которую определяется ставка. Закон связывает ее с датой опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. Это означает, что после публикации объявления ставка остается неизменной на весь период рассрочки, даже если в последующем ключевая ставка Центрального банка изменится. Такое правило делает финансовые условия рассрочки предсказуемыми и защищает предпринимателя от внезапного увеличения платежей.
Судебная практика последовательно подтверждает, что размер ставки определяется именно на дату опубликования объявления, а не на момент заключения договора или иные обстоятельства. Так, Арбитражный суд Московского округа в постановлении от 15 апреля 2024 года по делу № А40-53052/2023 указал, что условия договора о начислении процентов за рассрочку носят отсылочный характер к части 3 статьи 5 Закона № 159-ФЗ, а нормы закона связывают размер применяемой ставки именно с датой опубликования объявления о продаже имущества. Суд применил ставку рефинансирования ЦБ РФ на дату публикации распоряжения Департамента о приватизации.
Однако на практике возникает вопрос: что делать, если объявление о продаже не публиковалось? Этот спор стал предметом судебного разбирательства в рамках дела № А40-191684/22 - Арбитражным судом города Москвы рассматривалась ситуация, где Департамент городского имущества в проекте договора «привязал» расчет процентов к дате опубликования объявления, которое на самом деле отсутствовало. Организация предложила считать датой фиксации ставки дату вынесения распоряжения о приватизации объекта.
Суд встал на сторону организации и в решении принял редакцию пункта договора, предложенную истцом, установив, что проценты за рассрочку должны начисляться по ставке, действующей на дату распоряжения о приватизации.
Вышеизложенный подход признан соответствующим закону и обеспечивающим справедливый баланс интересов сторон. Приведенные примеры демонстрируют, что в случае затягивания процедуры или отсутствия публичного объявления предприниматель вправе добиваться фиксации льготной ставки на более актуальную и выгодную для себя дату через суд, что делает механизм оспаривания условий договора в этой части довольно эффективным.
Порядок заключения договора купли-продажи земли в рассрочку
Далее рассмотрим процедуру выкупа земельного участка (и расположенных на нем объектов недвижимости) с использованием механизма рассрочки по срокам и этапам.
1) Подача заявления о выкупе с указанием намерения использовать рассрочку. Арендатор земельного участка подает в уполномоченный орган (в Москве — Департамент городского имущества) заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. В заявлении целесообразно сразу указать, что предприниматель намерен воспользоваться правом на оплату в рассрочку, предусмотренным статьей 5 Закона № 159-ФЗ.
2) Получение проекта договора с условиями рассрочки. В течение десяти дней с даты принятия решения Департамент направляет копию распоряжения, проект договора купли-продажи с указанием цены и предложение о заключении договора. В проекте договора должны быть четко прописаны условия рассрочки: общая выкупная цена, срок рассрочки, размер и периодичность платежей.
3) Выбор срока рассрочки и подписание договора либо направление протокола разногласий. В тридцатидневный срок заявитель подписывает договор на предложенных условиях либо направляет протокол разногласий. Право выбора срока рассрочки в установленных пределах принадлежит именно предпринимателю. В случае направления протокола разногласий предоставление государственной услуги приостанавливается до разрешения спора во внесудебном или судебном порядке.
4) Регистрация перехода права собственности и начало исполнения обязательств по рассрочке. После подписания договора и внесения первого платежа переход права собственности на объекты недвижимости регистрируется в Росреестре. С этого момента обязательства по арендной плате прекращаются и возникают обязательства по внесению выкупных платежей в соответствии с утвержденным графиком рассрочки. До полной оплаты имущество, включая земельный участок, находится в залоге у продавца, что является стандартной обеспечительной мерой и не мешает пользованию объектами.
*Действия уполномоченного органа. После получения заявления и проверки документов (включая межведомственное взаимодействие с налоговой службой, Росреестром и иными органами) Департамент городского имущества принимает решение об условиях приватизации — распоряжение о приватизации арендуемого имущества. На этом этапе происходит заказ оценки рыночной стоимости объектов, подготовка необходимых документов технического и кадастрового учета. В распоряжении о приватизации фиксируются цена, срок рассрочки и процентная ставка, которая рассчитывается на дату его принятия (по аналогии с датой опубликования объявления). В силу прямого указания закона — части 3 статьи 5 Закона № 159-ФЗ — датой фиксации ставки является дата опубликования объявления о продаже; на практике, когда объявление не публикуется, применяется дата принятия распоряжения о приватизации.
1) Подача заявления о выкупе с указанием намерения использовать рассрочку. Арендатор земельного участка подает в уполномоченный орган (в Москве — Департамент городского имущества) заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. В заявлении целесообразно сразу указать, что предприниматель намерен воспользоваться правом на оплату в рассрочку, предусмотренным статьей 5 Закона № 159-ФЗ.
2) Получение проекта договора с условиями рассрочки. В течение десяти дней с даты принятия решения Департамент направляет копию распоряжения, проект договора купли-продажи с указанием цены и предложение о заключении договора. В проекте договора должны быть четко прописаны условия рассрочки: общая выкупная цена, срок рассрочки, размер и периодичность платежей.
3) Выбор срока рассрочки и подписание договора либо направление протокола разногласий. В тридцатидневный срок заявитель подписывает договор на предложенных условиях либо направляет протокол разногласий. Право выбора срока рассрочки в установленных пределах принадлежит именно предпринимателю. В случае направления протокола разногласий предоставление государственной услуги приостанавливается до разрешения спора во внесудебном или судебном порядке.
4) Регистрация перехода права собственности и начало исполнения обязательств по рассрочке. После подписания договора и внесения первого платежа переход права собственности на объекты недвижимости регистрируется в Росреестре. С этого момента обязательства по арендной плате прекращаются и возникают обязательства по внесению выкупных платежей в соответствии с утвержденным графиком рассрочки. До полной оплаты имущество, включая земельный участок, находится в залоге у продавца, что является стандартной обеспечительной мерой и не мешает пользованию объектами.
*Действия уполномоченного органа. После получения заявления и проверки документов (включая межведомственное взаимодействие с налоговой службой, Росреестром и иными органами) Департамент городского имущества принимает решение об условиях приватизации — распоряжение о приватизации арендуемого имущества. На этом этапе происходит заказ оценки рыночной стоимости объектов, подготовка необходимых документов технического и кадастрового учета. В распоряжении о приватизации фиксируются цена, срок рассрочки и процентная ставка, которая рассчитывается на дату его принятия (по аналогии с датой опубликования объявления). В силу прямого указания закона — части 3 статьи 5 Закона № 159-ФЗ — датой фиксации ставки является дата опубликования объявления о продаже; на практике, когда объявление не публикуется, применяется дата принятия распоряжения о приватизации.
Снижение выкупной стоимости земельных участков
Выкупная цена земельного участка определяется как его рыночная стоимость, установленная оценщиком, который привлекается государственным органом. Однако на практике эта цена нередко оказывается завышенной. Кроме того, оценка может игнорировать реальные недостатки участка: ограничения в использовании, неудобную конфигурацию, удаленность от коммуникаций и пр.
Закон предоставляет предпринимателю право оспорить величину рыночной стоимости объекта оценки. Сделать это можно в тридцатидневный срок с момента получения проекта договора купли-продажи. Этот срок дается на подписание договора или направление протокола разногласий.
Закон предоставляет предпринимателю право оспорить величину рыночной стоимости объекта оценки. Сделать это можно в тридцатидневный срок с момента получения проекта договора купли-продажи. Этот срок дается на подписание договора или направление протокола разногласий.
Алгоритм оспаривания выкупной цены
1) Получение проекта договора от уполномоченного органа. Именно с этого момента начинается отсчет 30-дневного срока.
2) Заказ независимой оценки рыночной стоимости.
*Отчет об оценке должен соответствовать требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.
3) Направление продавцу подписанного договора с протоколом разногласий. В протоколе необходимо четко изложить несогласие с предложенной ценой и указать новый ее размер, обоснованный независимым отчетом. Также в протоколе нужно указать, что в случае снижения цены должны быть пересмотрены и условия рассрочки — размер ежемесячных платежей и сумма процентов, начисляемых на остаток задолженности.
В случае невозможности достижения согласия о выкупной цене в досудебном порядке следующим, четвертым этапом станет обращение в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи. В иске важно указать не только оспариваемую цену, но и требование об установлении условий рассрочки, соответствующих сниженной цене. Суд, снижая цену, автоматически корректирует и ежемесячные платежи, поскольку они рассчитываются пропорционально от общей суммы выкупа.
Последний шаг - Заключение договора купли-продажи по цене и на условиях рассрочки, установленных решением суда. Таким образом, оспаривание цены напрямую влияет на финансовую нагрузку предпринимателя на весь период рассрочки.
Судебная практика показывает эффективность механизма оспаривания выкупной цены земельных участков. Например, Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда по делу № А40-281661/2023 пересмотрен спор об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объектов недвижимости. В рамках судебного разбирательства была назначена оценочная экспертиза, которая установила рыночную стоимость объектов по состоянию на дату подачи заявления: здания — 6,5 млн рублей, земельного участка — 8,5 млн рублей, итого 15 млн рублей. Суд принял решение об урегулировании разногласий по цене в размере, определенном экспертизой, а также утвердил условия рассрочки платежей на пять лет, включая размер ежемесячных платежей и порядок начисления процентов. В результате предприниматель добился снижения выкупной цены почти в два раза — с 27,7 до 15 млн рублей.
Также в рамках ранее упоминаемого дела № А17-3262/2022, где предметом рассмотрения являлся не только перечень имущества, но и выкупная стоимость приобретаемых объектов, в ходе судебного разбирательства была проведена экспертиза, и суд снизил выкупную цену, установив ее в размере 24,4 млн рублей, а также определил порядок оплаты по выбору покупателя - с установлением рассрочки на 5 лет.
Кроме того, судами последовательно устанавливается, что покупатель вправе передать на рассмотрение суда все возникшие разногласия, а не только вопрос увеличения цены.
Так, по делу № А40-191684/2022 суд первой инстанции урегулировал разногласия сторон как по цене, так и по другим условиям договора. Впоследствии апелляция и кассация ограничили право заявителя оспаривать иные условия, кроме цены. Однако Верховный Суд РФ в определении от 31 октября 2024 года № 305-ЭС24-12864 указал, что такой подход ошибочен и подчеркнул, что Закон № 159-ФЗ не содержит запрета на урегулирование в судебном порядке иных спорных вопросов об условиях выкупа арендуемого имущества, а заключение договора для публичного органа является обязательным, поэтому покупатель вправе передать на рассмотрение суда все возникшие разногласия. Также в ходе судебного разбирательства была проведена экспертиза, установившая рыночную стоимость объекта в размере 15,7 млн рублей — более чем в два раза ниже первоначальной.
Таким образом, судебная практика последовательно развивается в пользу субъектов МСП. Суды не только снижают выкупную цену объектов недвижимости, но и предоставляют предпринимателям льготную рассрочку на всю совокупность приобретаемых объектов, включая земельные участки. Такой подход соответствует цели оказания поддержки малому и среднему бизнесу и созданию довольно широких правовых возможностей при реализации предоставленного законом права на выкуп арендуемого имущества.
Как видно из той же практики, уполномоченные органы зачастую завышают выкупную стоимость объектов недвижимости, отказывают в предоставлении рассрочки на земельные участки или включают в проекты договоров условия, нарушающие права арендаторов. В таких случаях необходима квалифицированная юридическая помощь на всех этапах — от подготовки заявления и протокола разногласий до судебного представительства.
Наши юристы всегда готовы оказать правовое сопровождение (в том числе помочь провести независимую оценку, подготовить процессуальные документы, представить интересы в суде) и добиться справедливой цены и выгодных условий рассрочки.
2) Заказ независимой оценки рыночной стоимости.
*Отчет об оценке должен соответствовать требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.
3) Направление продавцу подписанного договора с протоколом разногласий. В протоколе необходимо четко изложить несогласие с предложенной ценой и указать новый ее размер, обоснованный независимым отчетом. Также в протоколе нужно указать, что в случае снижения цены должны быть пересмотрены и условия рассрочки — размер ежемесячных платежей и сумма процентов, начисляемых на остаток задолженности.
В случае невозможности достижения согласия о выкупной цене в досудебном порядке следующим, четвертым этапом станет обращение в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи. В иске важно указать не только оспариваемую цену, но и требование об установлении условий рассрочки, соответствующих сниженной цене. Суд, снижая цену, автоматически корректирует и ежемесячные платежи, поскольку они рассчитываются пропорционально от общей суммы выкупа.
Последний шаг - Заключение договора купли-продажи по цене и на условиях рассрочки, установленных решением суда. Таким образом, оспаривание цены напрямую влияет на финансовую нагрузку предпринимателя на весь период рассрочки.
Судебная практика показывает эффективность механизма оспаривания выкупной цены земельных участков. Например, Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда по делу № А40-281661/2023 пересмотрен спор об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объектов недвижимости. В рамках судебного разбирательства была назначена оценочная экспертиза, которая установила рыночную стоимость объектов по состоянию на дату подачи заявления: здания — 6,5 млн рублей, земельного участка — 8,5 млн рублей, итого 15 млн рублей. Суд принял решение об урегулировании разногласий по цене в размере, определенном экспертизой, а также утвердил условия рассрочки платежей на пять лет, включая размер ежемесячных платежей и порядок начисления процентов. В результате предприниматель добился снижения выкупной цены почти в два раза — с 27,7 до 15 млн рублей.
Также в рамках ранее упоминаемого дела № А17-3262/2022, где предметом рассмотрения являлся не только перечень имущества, но и выкупная стоимость приобретаемых объектов, в ходе судебного разбирательства была проведена экспертиза, и суд снизил выкупную цену, установив ее в размере 24,4 млн рублей, а также определил порядок оплаты по выбору покупателя - с установлением рассрочки на 5 лет.
Кроме того, судами последовательно устанавливается, что покупатель вправе передать на рассмотрение суда все возникшие разногласия, а не только вопрос увеличения цены.
Так, по делу № А40-191684/2022 суд первой инстанции урегулировал разногласия сторон как по цене, так и по другим условиям договора. Впоследствии апелляция и кассация ограничили право заявителя оспаривать иные условия, кроме цены. Однако Верховный Суд РФ в определении от 31 октября 2024 года № 305-ЭС24-12864 указал, что такой подход ошибочен и подчеркнул, что Закон № 159-ФЗ не содержит запрета на урегулирование в судебном порядке иных спорных вопросов об условиях выкупа арендуемого имущества, а заключение договора для публичного органа является обязательным, поэтому покупатель вправе передать на рассмотрение суда все возникшие разногласия. Также в ходе судебного разбирательства была проведена экспертиза, установившая рыночную стоимость объекта в размере 15,7 млн рублей — более чем в два раза ниже первоначальной.
Таким образом, судебная практика последовательно развивается в пользу субъектов МСП. Суды не только снижают выкупную цену объектов недвижимости, но и предоставляют предпринимателям льготную рассрочку на всю совокупность приобретаемых объектов, включая земельные участки. Такой подход соответствует цели оказания поддержки малому и среднему бизнесу и созданию довольно широких правовых возможностей при реализации предоставленного законом права на выкуп арендуемого имущества.
Как видно из той же практики, уполномоченные органы зачастую завышают выкупную стоимость объектов недвижимости, отказывают в предоставлении рассрочки на земельные участки или включают в проекты договоров условия, нарушающие права арендаторов. В таких случаях необходима квалифицированная юридическая помощь на всех этапах — от подготовки заявления и протокола разногласий до судебного представительства.
Наши юристы всегда готовы оказать правовое сопровождение (в том числе помочь провести независимую оценку, подготовить процессуальные документы, представить интересы в суде) и добиться справедливой цены и выгодных условий рассрочки.
Оставьте свои данные и мы Вам перезвоним!
Предыдущая статья
Как составить претензию поставщику по договору поставки?
Следующая статья
Споры о границах земельного участка