+7 499 112 42 22
info@slp-legal.ru
Оставьте свои данные и мы Вам перезвоним!
Мы используем cookie, чтобы сделать ваш опыт использования нашего сайта лучше.
Продолжая использовать сайт, вы соглашаетесь с нашей Политикой в отношении файлов cookie.
Продолжая использовать сайт, вы соглашаетесь с нашей Политикой в отношении файлов cookie.
Правовые механизмы оптимизации налоговой нагрузки для элитных объектов недвижимости
Руководитель группы земельно-имущественных отношений Юридической фирмы «Ляпунов Терехин и партнеры»
02.02.2026
02.02.2026
Закон Москвы «О налоге на имущество физических лиц» устанавливает ставку в 2% от кадастровой стоимости для объектов, кадастровая стоимость которых превышает 300 миллионов рублей.
Такая ставка не зависит ни от типа объекта (жилое или нежилое), ни от включения его в Перечень объектов, налог в отношении которых определяется исходя из кадастровой стоимости.
Учитывая, что минимальный размер налога для таких объектов составит 6 миллионов рублей в год, актуален вопрос о перспективах уменьшения данной суммы.
Действующее законодательство предусматривает несколько вариантов:
Наиболее известным способом является приведение кадастровой стоимости объекта в соответствие с его рыночной стоимостью.
Подробно о процедуре мы писали здесь. Однако в отношении высокобюджетных объектов данный метод имеет ряд существенных ограничений:
Учитывая, что минимальный размер налога для таких объектов составит 6 миллионов рублей в год, актуален вопрос о перспективах уменьшения данной суммы.
Действующее законодательство предусматривает несколько вариантов:
Наиболее известным способом является приведение кадастровой стоимости объекта в соответствие с его рыночной стоимостью.
Подробно о процедуре мы писали здесь. Однако в отношении высокобюджетных объектов данный метод имеет ряд существенных ограничений:
- кадастровая стоимость может объективно соответствовать рыночной, что исключает возможность её оспаривания;
- даже успешное снижение стоимости, не выводящее объект из категории свыше 300 миллионов рублей (например, с 450 до 350 миллионов), не изменит применяемую ставку налога;
- процедура требует значительных затрат: независимый отчет об оценке, судебная экспертиза, юридическое сопровождение. Стоимость этих услуг может превысить налоговую экономию;
- кадастровая стоимость в Москве пересматривается раз в два года, при этом результаты предыдущих оспариваний обычно не учитываются, то есть, закончив процесс снижения действующей стоимости, сразу же нужно начинать снижать следующую.
Раздел нежилого помещения
Единственный критерий, которым надо руководствоваться при разделе – обособленность помещения. Под обособленностью понимается отграничение от остального объёма стенами, поэтому фактически как отдельное помещение на кадастровый учёт можно поставить каждую комнату.
Чтобы разделить объект на помещения необходимо:
Для помещений в нежилом здании согласовывать проект не нужно. Перепланировку нежилого помещения в многоквартирном жилом доме нужно согласовывать в том же порядке, что и перепланировку квартиры:
Чтобы разделить объект на помещения необходимо:
- Пригласить кадастрового инженера для составления технического плана
- Обратиться в Росреестр с заявлением об одновременном:
- прекращении права собственности на исходный объект
- государственном кадастровом учёте образованных помещений
- регистрации права собственности на образованные помещения.
Для помещений в нежилом здании согласовывать проект не нужно. Перепланировку нежилого помещения в многоквартирном жилом доме нужно согласовывать в том же порядке, что и перепланировку квартиры:
- подготовить проект перепланировки
- согласовать его в Мосжилинспекции
- провести работы
- получить акт о завершении работ
- подготовить технический план
- обратиться в Росреестр для кадастрового учёта изменений и регистрации права на образованные помещения.
Раздел жилого помещения
Кадастровая стоимость может превышать 300 миллионов не только у нежилых объектов, но и у квартир. Чаще всего такая ситуация возникает при объединении нескольких жилых помещений в одно.
Квартиру тоже можно разделить на отдельные помещения, но здесь критерием будет выступать не только обособленность, но и изолированность отдельного помещения:
Эти работы потребуют не только согласования проекта перепланировки в порядке, указанном выше, но и согласования общим собранием собственников помещений в многоквартирном жилом доме.
Необходимо отметить, что раздел крупного объекта недвижимости не только снижает налоговую нагрузку, но и упрощает управление им. Появляется возможность продавать или сдавать в аренду не часть большого объекта со сложным описанием, а конкретное, юридически определённое помещение с собственным кадастровым номером, что существенно минимизирует риски будущих споров.
Таким образом, помимо снижения кадастровой стоимости, есть и иной способ уменьшить налоговую нагрузку, требующий однократных, а не постоянных затрат, не зависящий от результатов судебной оценки и дающий дополнительные возможности собственникам дорогостоящих объектов.
Юридическая фирма «Ляпунов Терехин и партнеры» предоставляет услуги по полному правовому и техническому сопровождению процесса раздела: от экспертной оценки возможных вариантов преобразования до государственной регистрации прав на вновь образованные объекты.
Квартиру тоже можно разделить на отдельные помещения, но здесь критерием будет выступать не только обособленность, но и изолированность отдельного помещения:
- наличие отдельного входа с лестничной клетки, лифтового холла или улицы;
- возможность попасть в другие жилые помещения без доступа в выделяемое помещение.
Эти работы потребуют не только согласования проекта перепланировки в порядке, указанном выше, но и согласования общим собранием собственников помещений в многоквартирном жилом доме.
Необходимо отметить, что раздел крупного объекта недвижимости не только снижает налоговую нагрузку, но и упрощает управление им. Появляется возможность продавать или сдавать в аренду не часть большого объекта со сложным описанием, а конкретное, юридически определённое помещение с собственным кадастровым номером, что существенно минимизирует риски будущих споров.
Таким образом, помимо снижения кадастровой стоимости, есть и иной способ уменьшить налоговую нагрузку, требующий однократных, а не постоянных затрат, не зависящий от результатов судебной оценки и дающий дополнительные возможности собственникам дорогостоящих объектов.
Юридическая фирма «Ляпунов Терехин и партнеры» предоставляет услуги по полному правовому и техническому сопровождению процесса раздела: от экспертной оценки возможных вариантов преобразования до государственной регистрации прав на вновь образованные объекты.
Оставьте свои данные и мы Вам перезвоним!