+7 499 112 42 22
info@slp-legal.ru
Оставьте свои данные и мы Вам перезвоним!
Мы используем cookie, чтобы сделать ваш опыт использования нашего сайта лучше.
Продолжая использовать сайт, вы соглашаетесь с нашей Политикой в отношении файлов cookie.
Продолжая использовать сайт, вы соглашаетесь с нашей Политикой в отношении файлов cookie.
Что входит в компенсацию при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд?
Руководитель группы земельно-имущественных отношений Юридической фирмы «Ляпунов Терехин и партнеры»
26.11.2025
26.11.2025
Программы комплексного развития территорий (КРТ) и реновации в Москве и других регионах активно развиваются. В связи с этим всё чаще возникает вопрос: какую компенсацию можно получить за изымаемое имущество?
Ранее мы писали о порядке изъятия имущества и о возможных действиях в связи с изъятием. В этой статье рассмотрим самый важный вопрос для большинства правообладателей: какую компенсацию можно получить за изъятое имущество?
Из чего складывается сумма компенсации?
Статья 35 Конституции РФ предусматривает, что компенсация за изымаемое для государственных нужд имущество должна быть предварительной (то есть выплаченной до передачи объекта) и равноценной (в неё должны входить все затраты и убытки собственника).
В ст. 56.8 Земельного кодекса РФ указано, что в состав компенсации включается рыночная стоимость изымаемых объектов и все причинённые убытки.
К таким убыткам, помимо прямых расходов на покупку нового объекта (услуги риелтора, госпошлина за регистрацию), относятся:
Также ст. ст. 56.8 Земельного кодекса РФ содержит ещё два очень важных положения:
В ст. 56.8 Земельного кодекса РФ указано, что в состав компенсации включается рыночная стоимость изымаемых объектов и все причинённые убытки.
К таким убыткам, помимо прямых расходов на покупку нового объекта (услуги риелтора, госпошлина за регистрацию), относятся:
- Упущенная выгода (например, если изъятая недвижимость сдавалась в аренду, собственник теряет доход за время поиска и покупки нового объекта (в среднем это около 5 месяцев). Эта сумма подлежит возмещению);
- Штрафы и компенсации третьим лицам (например, если договор аренды предусматривает компенсацию арендатору за досрочное расторжение, эти затраты также должны быть включены в убытки);
- Иные расходы на переезд (например, затраты на демонтаж, хранение и последующую сборку некапитальных объектов на новом месте).
Также ст. ст. 56.8 Земельного кодекса РФ содержит ещё два очень важных положения:
- Компенсируются только те убытки, основания для которых возникли до даты решения об изъятии (например, если договор аренды с условием о штрафе заключён после этой даты, компенсацию не выплатят);
- Рыночная стоимость определяется без учёта будущего изъятия (оценщик не может снизить цену объекта только на том основании, что его собираются изъять).
Как определяется рыночная стоимость изымаемых объектов?
На стоимость влияют как объективные факторы (местоположение, транспортная доступность), так и те, что зависят от собственника:
После принятия решения об изъятии объект осмотрит оценщик. Он зафиксирует на фото состояние объектов, затем сравнит их со сходными предложениями на рынке и посчитает рыночную стоимость. На этом этапе важно активно сотрудничать с городом: предоставить все запрошенные документы, не мешать осмотру объектов. Это поможет в споре о размере компенсации в будущем.
Если предложенная сумма вас устраивает, можно обсуждать условия освобождения объекта.
Если же компенсация занижена, необходимо заказать рецензию у независимого оценщика на отчёт города. В ней будут указаны все ошибки, приведшие к занижению суммы.
В большинстве случаев окончательный размер компенсации устанавливает суд на основании судебной экспертизы. Назначенный судом оценщик также осмотрит объект, изучит отчёт города, рецензию, все представленные в дело документы и выполнит собственное исследование.
- Состояние объекта (аккуратная отделка, исправные коммуникации и отсутствие мелких дефектов положительно влияют на оценку);
- Благоустройство территории (ухоженная территория с зелёными насаждениями и качественным покрытием увеличивает стоимость);
- Использование объекта (коммерческая недвижимость (офисы, магазины) ценится выше. Если есть возможность вести такую деятельность – стоит ей воспользоваться)
- Общая площадь и планировка (если границы земельного участка не уточнены, а перепланировка не зарегистрирована в ЕГРН, следует внести изменения);
- Доход от использования объекта (если ставка арендной платы выше рынка, оценщик будет ориентироваться именно на неё).
После принятия решения об изъятии объект осмотрит оценщик. Он зафиксирует на фото состояние объектов, затем сравнит их со сходными предложениями на рынке и посчитает рыночную стоимость. На этом этапе важно активно сотрудничать с городом: предоставить все запрошенные документы, не мешать осмотру объектов. Это поможет в споре о размере компенсации в будущем.
Если предложенная сумма вас устраивает, можно обсуждать условия освобождения объекта.
Если же компенсация занижена, необходимо заказать рецензию у независимого оценщика на отчёт города. В ней будут указаны все ошибки, приведшие к занижению суммы.
В большинстве случаев окончательный размер компенсации устанавливает суд на основании судебной экспертизы. Назначенный судом оценщик также осмотрит объект, изучит отчёт города, рецензию, все представленные в дело документы и выполнит собственное исследование.
Как оспорить размер компенсации?
К подготовке стоит приступить сразу, как только появилась информация о возможном изъятии:
В Москве работают сервисы, позволяющие узнать о планируемом изъятии до получения решения об этом:
Найдя информацию о своём объекте, надо начинать подготовку:
1. Подготовительный этап:
1) Соберите документы об объектах:
3) Приведите объекты в опрятное состояние.
2. Получение решения об изъятии и оценка городом:
1) Регулярно проверяйте почту по адресу объекта и по адресу собственника – туда будут направлять все документы;
2) Содействуйте оценщику: не препятствуйте осмотру и предоставляйте запрашиваемые сведения.
3. Получение соглашения об изъятии:
1) Обратитесь к оценщику для составления рецензии на отчёт города;
2) Направьте протокол разногласий к соглашению об изъятии;
3) Проверяйте сайты судов по адресу объекта (арбитражный, если собственник юридическое лицо, общей юрисдикции, если физическое лицо или индивидуальный предприниматель) и ждите подачи городом иска об изъятии.
4. В суде:
1) Предоставьте рецензию на отчёт города и все документы, собранные на 1-м этапе;
2) Заявите ходатайство о назначении судебной экспертизы.
В Москве работают сервисы, позволяющие узнать о планируемом изъятии до получения решения об этом:
- Сервис проверки нахождения земельного участка в КРТ (правообладателям зданий и помещений нужно искать по кадастровому номеру земельного участка, на котором они расположены). Потребуется авторизация на портале mos.ru
- Карта многоквартирных домов, включённых в программу реновации (нужно найти дом, в котором находится интересующее нежилое помещение. Если дом выделен голубым, значит, он включён в программу реновации. Кликнув на дом, можно узнать этап реновации.)
Найдя информацию о своём объекте, надо начинать подготовку:
1. Подготовительный этап:
1) Соберите документы об объектах:
- договоры аренды или иные сведения о получаемых доходах;
- документы на ремонт и другие улучшения;
- документы о покупке некапитальных строений;
- документы о иных затратах на объекты в последние годы.
3) Приведите объекты в опрятное состояние.
2. Получение решения об изъятии и оценка городом:
1) Регулярно проверяйте почту по адресу объекта и по адресу собственника – туда будут направлять все документы;
2) Содействуйте оценщику: не препятствуйте осмотру и предоставляйте запрашиваемые сведения.
3. Получение соглашения об изъятии:
1) Обратитесь к оценщику для составления рецензии на отчёт города;
2) Направьте протокол разногласий к соглашению об изъятии;
3) Проверяйте сайты судов по адресу объекта (арбитражный, если собственник юридическое лицо, общей юрисдикции, если физическое лицо или индивидуальный предприниматель) и ждите подачи городом иска об изъятии.
4. В суде:
1) Предоставьте рецензию на отчёт города и все документы, собранные на 1-м этапе;
2) Заявите ходатайство о назначении судебной экспертизы.
Игнорировать процесс изъятия ни в коем случае нельзя, только активное участие на каждом этапе поможет сделать компенсацию действительно равноценной.
Так, недавно город проводил оценку соседних земельных участков. Собственник одного участка заранее обратился к нам, чтобы собрать полный пакет документов, обосновывающих его убытки. Собранные документы он передал оценщику, пришедшему фотографировать участок. Собственник соседнего участка не озаботился предварительной подготовкой и не предоставил городу документы об убытках.
В итоге в отчёте об оценке первого участка отражены убытки на сумму более 20 000 000 рублей. Данная сумма устроила собственника, оспаривать сумму возмещения он не планирует. Для другого участка в отчёте убытки не учтены, поэтому собственнику всё равно придётся собирать те же самые документы, но уже тратить время и силы на судебные споры.
Этот пример наглядно показывает: собирать документы, обосновывающие ваши убытки и стоимость имущества, необходимо сразу, как только вы узнали о планируемом изъятии. Не стоит ждать не то, что отчёта об оценке от города, даже официального распоряжения об изъятии, ведь в составе убытков учитываются только те, основания для которых возникли до этого распоряжения.
С суммы компенсации ещё и налог платить нужно?
Необходимость уплачивать налог зависит от того, кому принадлежали изъятые объекты:
Категория налогоплательщиков
Нужно ли платить налог?
Нужно ли платить налог?
Плательщики НДФЛ (физические лица (включая самозанятых) и индивидуальные предприниматели на общем режиме)
Нет, но нужно подать декларацию, после чего сумма возмещения не будет облагаться налогом
п. 2 ч. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ
Налогоплательщики на УСН (и юридические лица, и индивидуальные предприниматели
Нет, сумма возмещения не включается в доходы
п. 5 ч. 1.1 ст. 346.15 Налогового кодекса
Юридические лица на общем режиме налогообложения
Да, компенсация учитывается как прибыль (с возможностью уменьшения на затраты)
Письмо Минфина РФ от 04.03.2025 г. № 03-03-06/1/20753
Изъятие имущества для государственных нужд – долгий и многоэтапный процесс, требующий внимания и активного участия собственника на всех стадиях. Юристы «Ляпунов Терехин и партнеры» готовы помочь вам на каждом этапе, обеспечив полную защиту ваших интересов и получение действительно справедливого возмещения.
Оставьте свои данные и мы Вам перезвоним!